Gratuit, sans carte bancaire
Votre déclaration LMNP au réel,préparée en une soirée
Vous saisissez vos loyers et vos dépenses de l'année. bail.immo calcule les amortissements, monte la liasse 2031 et 2033, puis vous donne montant par montant ce qu'il reste à recopier dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.
Ce que vous pouvez en attendre
Zéro euro
Le module est gratuit : pas de période d'essai, pas de carte bancaire à enregistrer, pas de palier payant au deuxième bien.
Des chiffres prêts à saisir
Chaque montant calculé est rattaché à la case qui l'attend, dans l'ordre où le site des impôts vous les demande.
Neuf millésimes rejoués
Le moteur a été confronté à neuf années de déclarations réellement déposées avant d'être ouvert au public.
Vous restez l'auteur du dépôt
Rien n'est envoyé à l'administration en votre nom : vous gardez la main sur ce qui part et sur le moment.
Pour qui cette aide est faite
Le module vise un cas précis : la location meublée non professionnelle de longue durée, déclarée au régime réel simplifié, ou l'hésitation entre les deux régimes.
Vous êtes au bon endroit si
- Vous louez un ou plusieurs logements meublés en longue durée et vous relevez du régime réel simplifié.
- Vous êtes encore au micro-BIC et vous voulez chiffrer ce que le réel changerait avant de basculer.
- Vous reprenez une activité déjà déclarée et vous avez sous la main la liasse de l'an dernier.
- Vous avez vendu un bien dans l'année et vous cherchez un ordre de grandeur de la plus-value.
Ce que le module ne prend pas en charge
- La location meublée professionnelle : les seuils, les cotisations sociales et le sort des déficits y obéissent à d'autres règles.
- La transmission EDI : aucun fichier n'est télétransmis aux impôts, la saisie finale vous revient.
- Le visa d'un expert-comptable et l'adhésion à un organisme de gestion agréé.
- La TVA, les prestations para-hôtelières et les montages détenus en société.
Comment ça se passe
Trois écrans, dans cet ordre. Le premier ne se remplit qu'une fois ; les deux autres reviennent chaque printemps.
- Étape 1
Décrivez chaque bien une bonne fois
Date de mise en location, prix payé, part du terrain, mobilier, travaux immobilisés. Ces éléments fixent le plan d'amortissement et sont repris tels quels les années suivantes.
- Étape 2
Entrez les montants de l'année
Loyers encaissés, charges de copropriété, assurance, taxe foncière, CFE, intérêts et assurance du prêt, honoraires. Un libellé et un montant suffisent : le classement comptable est fait pour vous.
- Étape 3
Générez la liasse et recopiez les cases
Le calcul tourne, les tableaux s'affichent, et un récapitulatif indique quel montant va dans quelle case, de la 2033-A à la 2042-C-PRO. Vous les saisissez ensuite à votre rythme.
Vous arrivez d'un autre outil ou d'un cabinet
Un écran de reprise reconstitue votre situation d'ouverture : valeurs déjà amorties, amortissements mis en attente, déficits restant à imputer. Ces trois éléments se lisent sur la liasse déposée l'an dernier ; sans eux l'historique repartirait de zéro et vous perdriez ce qui avait été reporté.
Micro-BIC ou réel : ce qui se joue
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire à vos recettes. Le réel déduit vos dépenses effectives et l'usure du bien. Le second demande une liasse, le premier non : l'écart d'impôt n'est donc pas le seul critère.
Le micro-BIC
Vous déclarez vos recettes brutes, l'abattement est retiré d'office, le solde s'ajoute à vos autres revenus. Aucune dépense ne se déduit en plus. C'est le régime le plus simple, et le plus coûteux dès que vos charges et votre amortissement dépassent l'abattement.
Le régime réel simplifié
Vous déduisez les dépenses de l'année, puis l'amortissement du bâti, du mobilier et des travaux. Le résultat imposable est souvent nul pendant plusieurs exercices. En contrepartie, une déclaration de résultats est à déposer chaque printemps.
Les plafonds retenus pour les revenus 2026
- Location meublée de longue durée
- 83 600 €
- Plafond de recettes du micro-BIC, abattement de 50 %.
- Meublé de tourisme classé et chambre d'hôtes
- 83 600 €
- Même plafond, abattement de 50 % lui aussi.
- Meublé de tourisme non classé
- 15 000 €
- Plafond bien plus bas, abattement ramené à 30 %.
Ces montants sont ceux de la loi de finances pour 2026 et couvrent la période 2026 à 2028. Dépasser le plafond une seule année ne fait pas basculer au réel : le micro-BIC cesse de s'appliquer lorsque les recettes des deux années précédentes l'ont toutes deux dépassé.
Comparer les deux régimesLe simulateur est public : ni compte, ni enregistrement, le calcul reste dans votre navigateur.Ce que vous repartez avec
Tout sort des mêmes chiffres, en une seule passe.
Les annexes 2033-A à 2033-D
Bilan simplifié, compte de résultat, immobilisations et amortissements, suivi des déficits : les quatre tableaux, remplis.
La déclaration 2031
Le résultat de l'activité et sa ventilation, tels qu'ils seront saisis dans votre espace professionnel.
Les cases de la 2042-C-PRO
Le montant à reporter, la case qui l'attend, et le rappel que chaque code cerfa reste à contrôler sur l'imprimé officiel du millésime.
Un PDF à archiver
L'ensemble de la liasse dans un seul document, à conserver avec vos justificatifs de l'exercice.
Un classeur Excel vivant
Les mêmes tableaux avec leurs formules : modifiez un montant et vous voyez immédiatement ce qu'il déplace.
Le suivi des amortissements différés
La fraction d'amortissement que l'article 39 C du CGI empêche de déduire est mise en réserve, puis reprise dès qu'un bénéfice le permet.
Une projection sur plusieurs années
L'impôt cumulé des deux régimes, année après année, pour voir à partir de quand le réel prend l'avantage.
Une estimation de plus-value
En cas de vente, un ordre de grandeur tenant compte de la réintégration des amortissements déduits issue de la loi de finances pour 2025.
Les codes de cases cerfa affichés sont indicatifs : contrôlez-les sur l'imprimé officiel du millésime concerné avant tout report.
Les échéances, à vérifier chaque année
Trois rendez-vous rythment l'année de la location meublée. Leurs dates bougent d'un millésime à l'autre : le calendrier publié sur impots.gouv.fr fait foi.
La liasse de résultats, vers la mi-mai
L'échéance de principe tombe le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec le report habituellement accordé aux dépôts en ligne.
La déclaration de revenus, par vagues
La 2042-C-PRO suit votre déclaration personnelle, dont la date limite dépend de votre département de résidence.
La CFE, en fin d'année
La cotisation foncière des entreprises se règle en décembre ; l'avis ne part pas par courrier, il se consulte dans l'espace professionnel.
Prenez ces repères comme un ordre d'idée et confirmez-les sur le site officiel avant chaque campagne.
Comment ces calculs ont été vérifiés
Un outil fiscal ne vaut que par ce qu'on lui a fait subir avant de l'ouvrir.
Neuf années rejouées
Neuf exercices déjà déposés ont été recalculés par le moteur, puis comparés ligne à ligne aux liasses d'origine. L'écart toléré était d'un euro par ligne.
Des codes de cases corroborés
Les correspondances entre montants et cases ont été relues à partir de déclarations effectivement acceptées, et pas seulement d'une notice.
Une spécification lisible
Les règles de chaque millésime, leurs sources et leurs limites sont écrites noir sur blanc dans la spécification du moteur, publiée avec le code.
Ce que nous ne promettons pas
- Le résultat est indicatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Confrontez-le aux sources officielles ou à un professionnel avant de déposer.
- La plus-value affichée est une estimation : le calcul définitif appartient au notaire chargé de la vente.
- Les situations mixtes, les régimes de faveur et la détention en société sortent du périmètre couvert.
- Le dépôt, sa date et son exactitude restent votre responsabilité.
Questions fréquentes
Faut-il un expert-comptable pour déclarer au réel ?
Non, la loi ne l'impose pas au loueur en meublé non professionnel, et beaucoup de bailleurs déposent eux-mêmes leur liasse. Un professionnel reste utile en cas de situation mixte, de démembrement, de détention en société ou de contrôle : le module ne le remplace pas, il vous épargne la saisie et les calculs répétitifs.
C'est vraiment gratuit ?
Oui. Aucune carte bancaire n'est demandée, rien n'est prélevé à la génération de la liasse et le nombre de biens n'est pas limité par un palier payant. Le compte propriétaire sert uniquement à retrouver vos données d'une année sur l'autre.
J'ai déjà déclaré ailleurs les années précédentes, puis-je basculer ?
Oui, c'est même le cas le plus fréquent. L'écran de reprise attend trois éléments tirés de votre dernière liasse : la valeur des immobilisations avec l'amortissement déjà pratiqué, les amortissements mis en attente, et les déficits qui restent à imputer. Une fois saisis, l'historique se poursuit sans rupture.
Quelles cases de la 2042-C-PRO dois-je remplir ?
Cela dépend du sens de votre résultat et de votre situation : bénéfice ou déficit, adhérent ou non d'un organisme agréé. Le récapitulatif affiche le montant et la case attendue pour votre cas, dans l'ordre de saisie. Chaque code reste à vérifier sur l'imprimé officiel du millésime avant validation.
Qu'est-ce que la règle de l'article 39 C ?
L'amortissement déduit une année ne peut pas dépasser le loyer diminué des autres charges du bien : il ne crée donc jamais de déficit. La fraction non déduite n'est pas perdue, elle est mise en réserve et redevient déductible les années où le résultat le permet. Le module tient ce compteur bien par bien.
Et si je loue plusieurs logements ?
Chaque bien a sa fiche, son plan d'amortissement et ses dépenses, mais l'activité reste unique : une seule liasse est produite, résultats agrégés. Ajouter un logement en cours de route ne remet pas en cause les années déjà calculées.
J'ai vendu un bien cette année, que se passe-t-il ?
La sortie de l'actif est prise en compte dans la liasse, et un estimateur vous donne un ordre de grandeur de la plus-value, réintégration des amortissements comprise depuis la loi de finances pour 2025. Ce chiffre sert à anticiper : la liquidation définitive est faite par le notaire au moment de la vente.
Quelles sont les dates limites ?
La déclaration de résultats se dépose au printemps, autour de la mi-mai, et la 2042-C-PRO suit votre déclaration de revenus, dont l'échéance dépend de votre département. Ces dates changent chaque année : la seule référence à retenir est le calendrier publié sur impots.gouv.fr.
Que deviennent mes données ?
Elles restent dans votre compte, ne sont ni revendues ni transmises à l'administration, et vous pouvez les supprimer. Le simulateur public, lui, calcule dans votre navigateur et n'enregistre rien du tout.
Pourquoi la liasse n'est-elle pas envoyée directement aux impôts ?
La télétransmission passe par un canal EDI réservé aux partenaires agréés, avec ses propres obligations. Nous avons choisi de ne pas l'emprunter : le module produit les montants, vous les saisissez dans votre espace professionnel, et vous gardez la maîtrise de ce qui est déposé en votre nom.
Pour aller plus loin
Deux articles de fond, écrits pour des situations que le module croise souvent.
Meublés de tourisme : la fiscalité 2026
Plafonds, abattements et arbitrages pour la location courte durée, classée ou non.
Lire le guidePasser de la location vide au meublé en cours de bail
Ce que le changement implique pour le bail en cours, et à partir de quand les règles du meublé s'appliquent.
Lire la réponseTous les guides bail.immo
Baux, clauses, charges, congé : la bibliothèque complète, mise à jour au fil des textes.
Ouvrir les guidesbail.immo n'est ni un cabinet comptable ni un conseil fiscal. Les calculs présentés sont indicatifs et la responsabilité du dépôt vous revient.