租約期間租金調整：計算方式、條件與爭議處理

年度租金調整是房東與房客之間最容易引發緊張關係的議題之一。一方面，屋主希望面對通貨膨脹時能維持房產的收益；另一方面，房客則擔心遇到計算錯誤、時間點不對，甚至更糟的是毫無法律依據的調漲。

本指南整理適用於受 1989 年 7 月 6 日法律規範之住宅租約的相關規則。您將能判斷租約中的條款是否有效、如何核對計算方式，以及當調整看似不合規定時該如何應對。

30 秒快速重點

租約期間的租金調整，只有在契約中載有明確的調整條款時才可能進行。調整每年進行一次，於租約週年日或條款所約定的日期為之。新租金以法國國家統計與經濟研究所（INSEE）每季公布的**租金參考指數（IRL）**為基礎計算。

如果房東未在約定日期行使調整權，不得追溯補行調整。房東只能就當年度行使調整，對已經過去的月份不產生效力。若條款不存在或撰寫不當，則整個租約期間內均不得進行任何調整。

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法律規定

1989 年 7 月 6 日第 89-462 號法律第 17-1 條嚴格規範租約期間的租金調整。原則很簡單：沒有條款，就沒有調整。如果契約未明確提及調整租金的可能性，則無論 IRL 如何變動，租金金額在租約屆滿前均維持不變。

條款必須載明：

• 調整的週期（實務上為每年一次）；
• 調整的日期（租約週年日或其他約定日期）；
• 所使用的參考指數（IRL，若無則為法律規定的替代指數）。

調整自動適用，無需另行簽訂補充協議。房東不需要取得房客同意，但必須嚴格遵守形式與期限條件。

租金參考指數（IRL）

IRL 由 INSEE 每季公布。其計算基礎為過去十二個月不含菸草及不含租金之消費者物價指數變動的平均值。自 2008 年 2 月 8 日法律施行以來，IRL 即為住宅租約的參考指數。

調整的計算方式如下：

新租金 = 現行租金 ×（參考季度的 IRL ÷ 前一年同季度的 IRL）

所使用的 IRL 為調整日期前已知的最後一個季度之指數。例如，2026 年 10 月 1 日進行調整時，應使用 2026 年第 2 季的 IRL（於 2026 年 7 月公布），並與 2025 年第 2 季的 IRL 進行比較。

漲幅上限

調整後的漲幅不得超過 IRL 一年間的變動幅度。若條款訂有對房東更有利的計算公式（例如以波動較大的指數進行連動，或定額加碼），該條款視為未記載。此時租金仍可調整，但僅能依 IRL 為之。

為什麼容易產生問題

租金調整的爭議很少源於惡意。最常見的原因是對形式規則的不了解而產生衝突。

條款遺漏或撰寫不當

從網路下載的租約範本可能包含不完整的調整條款。如果條款未載明調整日期，或引用已不存在的指數（例如住宅租約引用 ICC，即建築成本指數），該條款即無法適用。房東以為可以調整，房客提出異議，最後由法官裁決：不得調整。

調整遲延行使

這是最常見的情況。房東到了三月才想起應該在一月進行調整，於是寄出信函要求新租金自 1 月 1 日起追溯生效。這是違法的。調整只能向將來生效，自房東提出請求時起算。一月與二月的租金仍按原金額給付。

計算錯誤

指數引用錯誤、公式顛倒、概略四捨五入……錯誤的來源很多。有利於房東的計算錯誤，每月可能多達數十歐元，一年下來就是數百歐元。房客若不核對就付款會蒙受損失，而房東若算錯則可能面臨爭議。

未為通知

實際上調整並非自動發生。房東必須表明行使調整的意願，通常以信函或電子郵件通知房客。若未通知，租金維持不變。若遲延通知，調整僅向將來生效。

具體案例

以一份 2024 年 9 月 15 日簽訂的租約為例，每月不含雜費的租金為 800 歐元。條款約定於週年日，即每年 9 月 15 日進行年度調整。

2026 年 9 月 15 日，房東希望調整租金。2026 年第 2 季的 IRL（最後公布者）為 145.20。2025 年第 2 季的 IRL 為 141.80。

計算：800 ×（145.20 ÷ 141.80）= 819.18 歐元。

新租金為 819.18 歐元，即每月增加 19.18 歐元。此漲幅正好等於 IRL 一年間的變動幅度（2.4%）。

如果房東使用不同的指數或 3% 的定額加碼，該條款將視為未記載，租金僅能依 IRL 進行調整。

應注意的例外情形

適用不同制度的租約

1989 年法律第 17-1 條的規則適用於主要住宅租約（空屋或附家具出租）。不適用於：

• 季節性租賃；
• 流動性租約（適用特別規定，租約期間不得調整）；
• 混合用途租賃（營業兼住宅）；
• 商業租約，適用另一套連動指數制度。

緊張地區與租金管制

在實施租金管制的城市（巴黎、里爾、里昂、維勒班、波爾多、蒙彼利埃等），調整後的租金不得超過省令所定之加碼後參考租金。若調整後租金超過此上限，房客得提出異議並請求調降。

ALUR 法律施行前簽訂的租約

對於 2014 年 3 月 27 日前簽訂的租約，調整條款可能引用 ICC（建築成本指數）。ALUR 法律已將住宅租約的 ICC 替換為 IRL，但既有條款若原即約定使用 ICC，仍屬有效。於此情形，調整依 ICC 為之，但當事人亦得合意改用 IRL。

檢查清單：核對租金調整

• 租約載有明確的調整條款（獨立條文，而非模糊的概括性記載）。
• 條款載明調整日期（週年日或其他日期）。
• 所引用的指數為 IRL（2014 年前的租約則為 ICC）。
• 計算使用正確的季度 IRL（調整日期前最後公布者）。
• 公式正確：租金 ×（新 IRL ÷ 舊 IRL）。
• 漲幅未超過 IRL 一年間的變動幅度。
• 房東已向房客通知調整（信函、電子郵件等）。
• 調整未追溯適用。
• 若所在城市實施租金管制，調整後租金符合租金管制規定。

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發生爭議時可採取的行動

房客方面

如果您認為調整不合規定：

1. 不要停止支付租金，即使您對漲幅提出異議。繼續支付原租金，必要時將差額提存。
2. 以掛號信附回執向房東書面說明，具體指出調整不合規定的原因（條款不存在、指數錯誤、計算錯誤、遲延）。
3. 若歧見持續，向省調解委員會（CDC）提出申請。此程序免費，且通常比訴訟更快速。
4. 最後手段為向司法法院的保護訴訟法官提起訴訟。消滅時效為自您知悉系爭調整之日起 3 年。

房東方面

如果您希望行使調整權：

1. 採取任何行動前，先核對租約條款。若條款不存在或不完整，切勿提出任何請求：一旦發生爭議您將敗訴。
2. 精確計算新租金，使用正確的 IRL。計算錯誤可能構成房客拒絕的正當理由。
3. 以書面通知調整，載明詳細計算方式及生效日期。
4. 遵守週年日。若已遲延，切勿追溯適用調整。

常見問題

租金調整是自動的嗎？

不是。調整條款使調整成為可能，但只有在房東提出請求時才會適用。未經通知，租金維持不變。

房東可以在一年內調整兩次租金嗎？

不可以。調整為每年一次。每十二個月期間僅得調整一次，即使條款約定其他週期亦然。

如果調整日期時 IRL 尚未公布怎麼辦？

應使用調整日期前最後公布的 IRL。若 IRL 將來停止編製，法律規定有替代指數（通常為不含菸草之消費者物價指數）。

調整適用於雜費嗎？

不適用。調整僅及於不含雜費的租金。雜費另依單據進行結算。

房客可以對已經支付的調整提出異議嗎？

可以，但以 3 年消滅時效為限。若您已支付不合規定的調整，得請求返還最近三年多付的金額。

資料來源

• 1989 年 7 月 6 日第 89-462 號法律，旨在改善租賃關係，第 17-1 條
• 租金參考指數（IRL）– INSEE
• Service-public.fr – 租約期間租金調整
• ANIL – 租約期間租金調整

法律資訊

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