外墙粉刷与维护：租客还是房东承担费用？ (法国)

您刚刚收到房东的消息：“金属围栏生锈了，租期结束前需要重新粉刷。”或者他可能要求您刷新百叶窗、清洁外墙或更换损坏的排水沟。您想知道这是否真的需要您来承担费用。好消息是：在大多数情况下，与时间磨损相关的外部维护并不由您负责。但这完全取决于您租赁合同中的条款、入住时的房屋状况报告以及工程的确切性质。

30秒快速解答

不，您无需粉刷生锈的围栏、褪色的百叶窗或仅因时间而留下痕迹的外墙。这些工程属于自然损耗，即房屋的正常磨损，应由房东承担。您只需负责租户维修和日常维护，例如清洁可触及的排水沟或更换损坏的密封条。如果您的租赁合同中有条款要求您粉刷外墙，该条款可能无效，因此不适用。

在拿起刷子之前，请检查您的合同和入住时的房屋状况报告。如果您对某一条款有疑问，请分析您的租赁合同，以确定哪些要求是真正合理的：https://bail.immo/。

法律规定

1989年7月6日的法律规定了租户和房东之间的责任划分。第7条规定，租户负责房屋的日常维护和小修，除非这些维修是由自然损耗、施工缺陷、建筑瑕疵、不可抗力或房东的过错造成的。《民法典》第1755条规定，租户维修涉及日常使用部件，如水龙头、开关或密封条。而外墙粉刷不属于租户维修：这是与时间磨损相关的大修，因此应由房东承担。

1987年8月26日第87-712号法令列出了租户维修项目。它提到了“内部饰面”（墙壁、地板、天花板）的日常维护，但未提及外墙粉刷、立面或围栏。实际上，判例认为外墙粉刷的刷新应由房东负责，因为这属于与自然损耗相关的改善或维护费用，而非简单的日常维护。

可能引发的问题

真正的陷阱在于租赁合同中的条款。某些合同包含类似“租户承诺每五年重新粉刷外部木制品和围栏”的句子。然而，将法律上属于房东的义务转移给租户的条款被视为未写入。即使您签署了合同，也无需执行。如果提起诉讼，保护诉讼法官可以宣布该条款无效。

另一个难点是日常维护与自然损耗之间的界限。清理被树叶堵塞的排水沟属于日常维护。更换因腐蚀而穿孔的排水沟属于自然损耗。如果房东要求您粉刷生锈的围栏，这属于自然损耗。如果他要求您清理因您堆积的泥土，则属于日常维护。这一区别很重要，因为它决定了谁承担费用。

举一个具体例子。您租了一栋带小花园的房子，花园由金属围栏围起。入住时，房屋状况报告注明“围栏漆成绿色，有少量剥落”。三年后，油漆大面积剥落并出现锈迹。房东要求您在退房前重新粉刷。您拒绝了，因为这是正常的自然磨损。房东随后从您的押金中扣除400欧元。您通过挂号信并附上入住和退房时的照片提出异议。如果法官介入，他可能会认为扣款不合理，因为外墙粉刷属于自然损耗。

需要了解的例外情况

在某些情况下，您可能需要承担部分或全部费用：

异常损坏：如果您自己损坏了围栏（如撞车、踢踹等），您需要修复由您造成的损坏。
日常维护缺失：如果您从未清洁排水沟，导致堵塞并引发渗水，您可能需要对后果负责。
经当地惯例认可的特定条款：在某些独栋住宅租赁中，当地惯例可能要求租户负责外部维护，但这很少见，且需由房东证明。
商业或专业租赁：规则不同。在商业租赁中，如果合同明确规定，租户可能需要承担大修，包括外墙粉刷。

清单：谁承担什么费用？

外墙因时间剥落 → 房东
围栏因潮湿生锈 → 房东
百叶窗因日晒褪色 → 房东
外墙脏污或长苔 → 房东
排水沟因腐蚀穿孔 → 房东
清洁可触及的排水沟 → 租户
更换外部水龙头密封条 → 租户
因撞击或不当使用造成的损坏 → 租户

可采取的行动

重新阅读您的租赁合同，找出关于外部维护的条款。如果有要求您粉刷的条款，请记录下来。
比较入住和退房时的房屋状况报告。如果损坏在入住时已存在，您无需负责。
拍摄带日期的照片，特别是当损坏情况恶化时。
书面回复房东，解释外墙粉刷属于自然损耗而非日常维护。保持礼貌但坚定。
如果房东扣留您的押金，通过挂号信并附上证据提出异议。
如果分歧持续，可向省级调解委员会（免费）或保护诉讼法官求助。

如果您不确定租赁合同的解释，请在产生费用前进行分析：https://bail.immo/。

常见问题解答

房东能否要求我在离开前粉刷围栏？ 不能，除非损坏是由您造成的。外墙粉刷属于自然损耗，应由房东承担。

租赁合同中要求我负责外部维护的条款是否有效？ 无效，此类条款被视为未写入，因为它将房东的法律义务转移给了租户。您可以提出异议。

谁负责清洁排水沟？ 租户应负责日常维护，因此需清洁可触及的排水沟。但更换因腐蚀穿孔的排水沟由房东负责。

如果房东因外墙粉刷扣留我的押金，该怎么办？ 通过挂号信并附上房屋状况报告和照片提出异议。如果分歧持续，可向调解委员会或法官求助。

自然损耗在法国各地是否以相同方式评估？ 是的，1989年7月6日的法律适用于全国，但当地惯例有时可能影响法官的判断。请保持谨慎并记录一切。

来源

法律信息

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