房东：租客不再支付租金时该怎么办？ (法国)

您在每月5号打开银行对账单，又一次，租金转账没有到账。第一次，您忽略了。第二次，您发了一条短信，但没有回复。现在，您想知道从什么时候开始必须真正采取行动，以及如何行动。租金拖欠对房东来说是一种压力很大的情况，但它遵循明确的规则。行动过快或方式不当可能会削弱您的案件。以下是逐步操作指南。

30秒快速回答

从第一次拖欠开始，不要无所作为。通过挂号信并附回执发送催告函。如果租客仍然不支付，请让司法执法员送达支付命令。该命令激活您租赁合同中的解除条款：如果债务在两个月内未清偿，您可以向法官申请确认租赁合同解除并要求驱逐。同时，如果您购买了租金拖欠担保，请及时申报损失，通常在拖欠后30至60天内。

在进一步行动之前，一个有用的习惯：重新阅读您的租赁合同，并检查与拖欠相关的条款。快速分析可以避免程序错误。在此处提交您的租赁合同以检查关键点。

法律如何规定

1989年7月6日的法律规范租赁关系，并规定了拖欠情况下的具体机制。自2023年7月29日起，任何作为主要住所的住房租赁合同必须包含一条条款，规定在租金或费用拖欠或未支付押金的情况下解除租赁合同。这就是所谓的解除条款。

具体来说，该条款并不意味着从第一欧元缺失起合同自动解除。它开启了一个程序：房东必须首先让司法执法员送达支付命令。该文件提醒租客所欠金额，并告知其有两个月的时间清偿债务。如果债务在该期限内未清偿，房东可以向保护诉讼法官申请确认租赁合同解除并要求驱逐。

法官保留裁量权。他可以给予租客付款宽限期，暂停解除条款的效力，或检查程序是否得到正确遵守。这就是为什么每一步都必须以适当形式进行。

为什么这可能成为问题

许多房东认为简单的信件或短信就足以“激活”解除条款。事实并非如此。只有司法执法员送达的支付命令才能产生这种效果。您自己发送的挂号信可以作为催告函，但不能替代支付命令。

另一个陷阱：等待太久。租金债务的诉讼时效为三年。这意味着您可以自债务到期之日起三年内追讨拖欠租金。超过该期限，租客可以主张诉讼时效，您将无法再收回款项。例如，2026年3月的拖欠租金可以追讨至2029年3月。

最后，一些房东尝试直接施压：更换锁具、切断电源、威胁。这是被禁止的，可能会对您不利，甚至涉及刑事责任。驱逐只能基于法院判决，必要时由公共力量协助执行。

具体示例

您在里昂出租一套空置公寓，租金为800欧元（不含费用）。租客未支付9月的租金。您等到10月：仍然没有。以下是谨慎的步骤：

10月初：您通过挂号信并附回执发送催告函，提醒所欠金额并要求在15天内支付。
10月中旬：没有回应，您让司法执法员送达支付命令。文件引用租赁合同中的解除条款，并提及两个月的期限。
在这两个月内：如果您有租金拖欠担保，向保险公司申报损失。保留所有沟通记录。
如果债务在期限结束时仍未清偿：您向保护诉讼法官申请确认租赁合同解除并要求驱逐，以及判决支付所欠租金。

每一步，形式都很重要。一份起草不当的支付命令或合同中缺少解除条款可能导致程序失败。在产生费用前检查您的租赁合同。

需要了解的例外情况

规则因租赁类型和签署日期而异。

2023年7月29日之前签署的租赁合同：解除条款不是强制性的。如果您的合同不包含该条款，您不能使用自动解除程序。您必须向法官申请司法解除租赁合同，这更耗时且更不确定。
带家具住房：解除条款机制也适用，但带家具租赁的期限和特殊性可能有所不同。检查您合同的条款。
流动性租赁：这种短期租赁遵循特殊规则。解除条款的适用方式不同。在拖欠情况下，解除遵循合同的一般规则。
社会住房：如果您是社会房东，适用特定程序，特别是清偿计划和驱逐预防委员会。
受保护租客：某些情况（老年租客、残疾租客、冬季期间）可能限制或暂停驱逐，即使在法院判决后。冬季休战期，从11月1日到3月31日，中断驱逐。

拖欠情况下的行动清单

准确记录拖欠的租金和费用，包括到期日期。
重新阅读租赁合同：解除条款是否存在？支付条件是什么？
通过挂号信并附回执发送催告函。
如果拖欠持续，让司法执法员送达支付命令。
在合同规定的期限内向租金拖欠担保申报损失。
保留所有证明文件：信件、回执、支付命令、沟通记录。
未经法院判决，切勿切断水、电或更换锁具。
如果租客提出分期付款计划，以书面形式确认并检查其是否得到遵守。
在支付命令后两个月期限结束时，如果债务未清偿，向保护诉讼法官申请。

可能的行动

1. 催告函
这是第一步。它没有自动法律效力，但表明您的善意，并可能打破僵局。通过挂号信并附回执发送，详细说明所欠金额并设定支付期限。

2. 支付命令
让司法执法员送达。这是激活解除条款的方式。费用由您承担，但如果法官判决租客承担诉讼费用，部分费用可以收回。

3. 租金拖欠担保
如果您购买了保险，请及时申报损失。合同通常要求在拖欠后30至60天内申报。根据合同条件，保险公司可以承担拖欠租金和程序费用。

4. 向法官申请
在支付命令后两个月期限结束后，您可以向保护诉讼法官申请。您将要求确认租赁合同解除、驱逐租客并判决其支付所欠款项。

5. 执行判决
如果法官判决驱逐，租客有一定时间离开。如果他不离开，您需要请司法执法员强制执行，同时遵守冬季休战期和法律保护。

在产生费用之前，确保您的租赁合同是可靠的。缺失或起草不当的条款可能导致整个程序失败。分析您的租赁合同以检查关键条款。

常见问题解答

我的租客支付了部分租金。我还能启动程序吗？
可以，如果债务仍然是部分的。支付命令可以针对剩余欠款。但如果租客在两个月的期限内支付全部债务，解除条款被中和，租赁合同继续有效。

我可以向租客收取催款费用吗？
不可以。催款或发送收据的费用不能由租客承担。只有向法官或司法执法员提起的程序费用可以根据法官的判决收回。

租客离开且未支付。我该怎么办？
您可以自债务到期之日起三年内追讨拖欠租金。如果已支付押金，您可以用它来抵消债务，并证明扣留的金额。超过该期限，您需要提起追讨诉讼。

冬季休战期会阻止我采取行动吗？
不会。冬季休战期暂停驱逐，但不暂停程序。您可以在该期间送达支付命令并向法官申请。只有强制驱逐的执行被暂停。

我的租赁合同不包含解除条款。我该怎么办？
如果合同在2023年7月29日之前签署且不包含该条款，您不能使用自动解除程序。您必须向法官申请司法解除租赁合同，并证明违约的严重性。

来源

法律信息

本页提供的信息仅供参考，基于发布或最后更新时可用的文本和来源。法律、法规和判例可能随时变化。bail.immo提供的结果和解释不构成法律建议，也不能替代律师或其他合格法律专业人士的意见。