您的租客已经几个月没有支付租金，您已经发送了催告函，但毫无进展。到了某个时刻，问题不再是“我有哪些救济途径”，而是“具体来说，坚持到底需要哪些步骤”。这是一个漫长的程序，每一步都受到严格法定时限的约束，顺序或形式出错可能会让您损失数月时间。
30秒速览
因拖欠租金而驱逐租客的程序遵循强制顺序：由司法执达员（前执达员）送达支付命令，若债务未清偿则向保护诉讼法官起诉，法院判决解除租赁合同，送达腾房命令，最后在必要时请求公共力量协助。每一步都有各自的期限，冬季休战期（11月1日至3月31日）暂停强制执行，除非租客已重新安置。在开始之前，在 bail.immo 上提交您的租赁合同，以核实您的合同是否包含解除条款，以及您之前的步骤是否有效。
法律规定
驱逐欠租租客的程序受1989年7月6日第89-462号法律以及《民事执行程序法典》中关于冬季休战期和驱逐的规定约束。
第一步：支付命令。 司法执达员（前执达员）向租客送达支付命令。该文件必须明确注明债务金额，提醒不支付可能导致租赁合同解除和驱逐，并提及所在省住房团结基金（FSL）的联系方式。租客随后有一定期限来纠正其状况，否则解除条款将生效。
第二步：调解或起诉法官。 如果债务金额等于或低于5,000欧元，则在起诉法院之前必须尝试调解或调停。超过此金额，出租人可以直接向保护诉讼法官起诉。司法执达员还必须将传唤通知所在省的省长，以便进行可能的社会调查。
第三步：判决。 法官可以根据租客的善意及其状况，给予最长三年的付款宽限期。如果法官认定债务未按规定的条件清偿，或完全没有支付，则宣告解除租赁合同并下令驱逐。
第四步：腾房命令。 判决生效后，向租客送达腾房命令，租客原则上有两个月的期限离开。如果租客出于善意且遇到重新安置困难，可以向执行法官申请额外宽限期（一至十二个月）。
第五步：公共力量协助。 如果租客仍未离开，司法执达员可以向省政府请求公共力量协助，省政府必须确保决定确实可执行后才介入。驱逐本身只能在工作日进行，时间在6点至21点之间，且绝不能在冬季休战期（11月1日至3月31日）进行，除非租客已重新安置或房屋被非法占据。
此外，2026年2月12日的两项法令修改了对享受住房补贴（APL、ALF、ALS）租客的欠租处理方式，社会和经济评估从支付命令阶段即启动，而非司法阶段——这一变化将适用于自2027年1月1日起报告的欠租情况。
为何可能存在问题
许多出租人因跳过某一步骤、支付命令起草不当或忘记通知省长而浪费宝贵时间——这可能导致程序不规范，不得不重新开始。相反，恶意租客可能通过多次申请宽限期来拖延时间。冬季休战期常常被误解，它会完全阻止强制执行长达五个月，即使判决已经获得：10月启动的案件可能会被暂停到次年春天。
具体示例
一位出租人的租客已三个月未支付租金，6月送达支付命令。租客没有回应。出租人向保护诉讼法官起诉（债务超过5,000欧元，无需事先调解）。9月作出判决，宣告解除租赁合同，并给予两个月的搬离期限。10月送达腾房命令。但冬季休战期从11月1日开始：如果租客到那时仍未离开，实际驱逐必须等到休战期结束，即次年3月31日，除非重新安置。
行动前需核实的事项
- 租赁合同是否包含针对欠租的解除条款，还是需要请求司法解除合同？
- 支付命令是否由司法执达员送达，并包含所有必要内容？
- 债务是否超过5,000欧元（可直接起诉法官）还是需要先尝试调解？
- 是否已通知省长关于传唤的事宜？
- 您目前处于冬季休战期（11月1日至3月31日）的哪个阶段？
具体操作
首先，请核实您的租赁合同是否包含有效的解除条款，以及您的支付命令是否起草正确——此阶段的任何形式错误都可能使整个程序延误数月。在 bail.immo 上免费分析您的租赁合同，以便在委托司法执达员之前发现此问题。如果案件已启动，请由司法执达员或律师陪同进行起诉，特别是当债务金额要求事先调解时。
常见问题
租客在判决后还能获得宽限期吗？ 可以，执行法官可以给予善意且遇到重新安置困难的租客额外宽限期（一至十二个月），即使在腾房命令之后。
冬季休战期总是适用吗？ 不是。如果房屋被非法占据，或已向租客提供了符合其需求的重新安置住房，则不适用。
驱逐后留在现场的家具会怎样？ 它们由租客承担费用存放两个月；超过此期限，未取回的物品可能被视为遗弃，并被出售或销毁。
来源
法律信息
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