Clause de solidarité et congé du locataire : qui reste tenu du loyer ?

La clause de solidarité est l'une des dispositions les plus mal comprises des baux d'habitation. On la signe souvent sans y prêter attention, en bas de page, entre la clause résolutoire et celle sur les charges. Puis un jour, le colocataire annonce son départ, le couple se sépare, et la question tombe : qui paie le loyer après le congé de l'un des signataires ?

La réponse dépend de trois choses : le type de contrat (unique ou multiple), la situation familiale (mariage, PACS, union libre, colocation) et la date de signature du bail. Une erreur d'interprétation peut coûter des milliers d'euros, que vous soyez celui qui part ou celui qui reste.

La réponse en 30 secondes

Bail unique avec clause de solidarité : le colocataire ou conjoint qui donne congé reste tenu au paiement du loyer et des charges pendant 6 mois après la fin de son préavis, sauf si un nouveau locataire le remplace dans le bail.
Bail unique sans clause de solidarité : chacun n'est tenu qu'à sa part, mais le bailleur peut réclamer l'intégralité du loyer à celui qui reste si le contrat prévoit une obligation conjointe.
Baux multiples (un contrat par colocataire) : pas de solidarité entre colocataires. Celui qui part cesse d'être redevable à la fin de son préavis.
Couple marié : les deux époux sont solidairement tenus au paiement du loyer, même si un seul a signé le bail. Le congé d'un époux ne libère pas l'autre.
PACS : solidarité uniquement si les deux partenaires ont signé le bail ou ont demandé ensemble à en être titulaires.
Union libre : pas de solidarité automatique. Elle n'existe que si une clause du bail la prévoit expressément.

Vous avez un doute sur votre contrat ? Déposez votre bail ici pour vérifier la clause de solidarité et savoir exactement ce que vous risquez.

Ce que dit la loi

La loi du 6 juillet 1989 encadre la solidarité dans les baux d'habitation, mais elle ne la définit pas de manière uniforme. Tout dépend de la configuration contractuelle.

Colocation avec un contrat unique

Lorsque plusieurs colocataires signent un seul et même bail, ils sont en principe tenus solidairement au paiement du loyer et des charges. Cela signifie que le bailleur peut réclamer la totalité du loyer à n'importe lequel d'entre eux, sans avoir à diviser la dette.

La clause de solidarité est généralement stipulée dans le bail. Mais attention : même en l'absence de clause expresse, la jurisprudence considère souvent que la signature d'un bail unique par plusieurs colocataires crée une obligation solidaire pour le paiement du loyer, sauf stipulation contraire.

Le point crucial : lorsqu'un colocataire donne congé, la solidarité ne s'éteint pas immédiatement. Selon l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, le colocataire sortant reste tenu au paiement du loyer et des charges jusqu'à l'expiration d'un délai de 6 mois après la fin de son préavis, sauf si un nouveau colocataire le remplace dans le bail avant cette échéance.

Ce délai de 6 mois est un plafond légal. Si le bail prévoit une durée plus longue, la clause est réputée non écrite. Si le bail ne dit rien, le délai de 6 mois s'applique.

Colocation avec plusieurs contrats

Lorsque chaque colocataire signe un bail distinct pour sa chambre ou sa partie privative, il n'existe aucune solidarité entre eux. Chacun est tenu au paiement de sa quote-part de loyer et de charges. Le départ d'un colocataire n'a aucun impact sur les obligations des autres.

C'est la configuration la plus protectrice pour les colocataires, mais elle est moins fréquente car elle impose au bailleur de gérer plusieurs contrats et de supporter le risque de vacance de chaque chambre.

Couple marié

L'article 1751 du Code civil prévoit que le bail d'un logement servant à l'habitation des époux est réputé appartenir aux deux époux, même si un seul l'a signé. Conséquence : les deux époux sont solidairement tenus au paiement du loyer et des charges.

Si un époux donne congé, l'autre reste tenu de l'intégralité du loyer. Le congé d'un seul époux ne met pas fin au bail : il faut le congé des deux, ou une décision de justice en cas de séparation.

PACS

Pour les partenaires liés par un PACS, la solidarité n'est pas automatique. Elle existe dans deux cas :

les deux partenaires ont signé le bail ;
ils ont formé ensemble une demande pour être tous les deux titulaires du bail.

Dans ces situations, les règles applicables sont celles des couples mariés : solidarité pour le paiement du loyer, et le congé d'un partenaire ne libère pas l'autre.

En revanche, si un seul partenaire a signé le bail, il est le seul locataire reconnu. L'autre n'a aucun droit ni obligation vis-à-vis du bailleur, sauf clause contraire.

Union libre

Les concubins sont considérés comme des colocataires. Ils ont les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur, mais sans solidarité automatique. Chacun n'est tenu qu'au paiement de sa part du loyer et des charges, sauf clause de solidarité expressément stipulée dans le bail.

Si une clause de solidarité existe, le concubin qui donne congé reste tenu dans les mêmes conditions qu'un colocataire en bail unique : 6 mois après la fin de son préavis, sauf remplacement.

Pourquoi cela peut poser problème

La clause de solidarité est un piège à retardement. Voici les situations les plus fréquentes où elle explose au visage des locataires.

Le colocataire qui part et croit être libéré

C'est le cas le plus courant. Un colocataire donne congé, respecte son préavis de 3 mois (ou 1 mois en zone tendue), rend les clés, fait l'état des lieux de sortie… et découvre 6 mois plus tard qu'il est toujours redevable du loyer parce que son ex-colocataire ne paie plus.

Le bailleur peut lui réclamer l'intégralité des loyers impayés, pas seulement sa quote-part. La solidarité joue à plein : le bailleur choisit le débiteur le plus solvable.

Le couple qui se sépare

En cas de séparation, le conjoint qui quitte le logement donne congé. Mais si le bail a été signé par les deux, ou s'ils sont mariés, le congé d'un seul ne suffit pas à libérer l'autre. Le bailleur peut continuer à réclamer le loyer à celui qui est parti, surtout si celui qui reste ne paie pas.

La situation est encore plus délicate en cas de violences conjugales : la loi prévoit des protections spécifiques, mais elles ne s'appliquent pas automatiquement.

Le bailleur qui compte sur la solidarité

Du côté du bailleur, la clause de solidarité est une garantie précieuse. Mais elle a des limites : le délai de 6 mois après le préavis, l'impossibilité de prévoir une durée plus longue, et l'obligation de mettre en œuvre la solidarité dans les règles.

Un bailleur qui attend trop longtemps pour réclamer les loyers impayés au colocataire sortant risque de voir sa demande rejetée.

Exemple concret

Cas n°1 : colocation en bail unique avec clause de solidarité

Léa et Tom signent un bail unique pour un appartement à Lyon, avec une clause de solidarité. Le loyer est de 900 €. Tom donne congé le 1er mars, avec un préavis de 3 mois qui expire le 31 mai. Il quitte le logement le 31 mai.

Léa reste dans l'appartement mais cesse de payer le loyer à partir de juin. Le bailleur peut réclamer à Tom l'intégralité des loyers de juin à novembre inclus (6 mois après la fin du préavis), soit 5 400 €, même si Tom n'habite plus le logement.

Si un nouveau colocataire, Sam, signe un avenant au bail le 1er septembre, la solidarité de Tom cesse à cette date. Il ne doit plus rien pour la période postérieure au 1er septembre.

Cas n°2 : union libre sans clause de solidarité

Marie et Julien vivent en concubinage et signent un bail unique sans clause de solidarité. Le loyer est de 1 200 €. Marie donne congé et quitte le logement à la fin de son préavis.

Julien reste mais ne paie que sa part de 600 €. Le bailleur ne peut pas réclamer les 600 € manquants à Marie, car il n'y a pas de solidarité. En revanche, il peut réclamer à Julien l'intégralité du loyer si le bail prévoit une obligation conjointe, ce qui est souvent le cas dans les baux types.

Cas n°3 : couple marié, un seul signataire

Paul signe seul le bail de l'appartement familial. Son épouse Sophie n'a rien signé. En cas de séparation, Sophie est quand même tenue au paiement du loyer en vertu de l'article 1751 du Code civil. Le bailleur peut lui réclamer l'intégralité des loyers impayés, même si elle n'a jamais signé le contrat.

Exceptions et cas particuliers

Baux signés avant la loi ALUR

La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour encadrer la solidarité en colocation. Pour les baux signés avant cette date, les règles peuvent être différentes. Vérifiez la date de signature de votre bail et les stipulations contractuelles.

Logement social

En logement social, les règles de solidarité peuvent être aménagées par le bailleur social. Les conventions APL et les règlements intérieurs peuvent prévoir des modalités spécifiques. Consultez votre bail et le règlement de l'organisme.

Bail mobilité

Le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018, est conclu pour une durée de 1 à 10 mois, sans renouvellement possible. La solidarité entre colocataires y est possible si le bail est unique, mais le délai de 6 mois après le préavis n'a guère d'application pratique compte tenu de la courte durée du bail.

Violences conjugales

En cas de violences conjugales, le conjoint victime peut donner congé sans préavis et n'est pas tenu au paiement du loyer pendant le préavis. Cette protection s'applique également au partenaire pacsé et au concubin, sous certaines conditions. La solidarité ne joue pas dans ce cas.

Checklist : ce qu'il faut vérifier dans votre bail

Type de contrat : bail unique ou baux multiples ?
Clause de solidarité : est-elle expressément stipulée ? Quelle est sa formulation exacte ?
Date de signature : avant ou après la loi ALUR du 24 mars 2014 ?
Situation familiale : mariage, PACS, union libre, colocation ?
Qui a signé le bail : un seul ou plusieurs signataires ?
Durée de la solidarité prévue au bail : si elle dépasse 6 mois après le préavis, elle est réputée non écrite.
Clause de remplacement : le bail prévoit-il la possibilité de remplacer un colocataire sortant par un nouveau ?
Avenant éventuel : un avenant a-t-il été signé lors de l'entrée ou du départ d'un colocataire ?

Vous ne savez pas comment interpréter ces éléments ? Faites analyser votre bail pour identifier les clauses à risque et les obligations qui vous incombent réellement.

Actions possibles

Si vous êtes le colocataire ou conjoint qui part

Donnez congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, en respectant le préavis applicable.
Proposez un remplaçant au bailleur et aux colocataires restants. Si un nouveau colocataire signe un avenant, votre solidarité cesse immédiatement.
Conservez toutes les preuves : congé, état des lieux de sortie, échanges avec le bailleur.
Surveillez les impayés pendant 6 mois après la fin de votre préavis. Si le bailleur vous réclame des sommes, vérifiez qu'elles correspondent à la période de solidarité.

Si vous êtes le colocataire ou conjoint qui reste

Vérifiez si la clause de solidarité vous oblige à payer l'intégralité du loyer ou seulement votre part.
Demandez au colocataire sortant de proposer un remplaçant pour limiter votre exposition financière.
Si vous ne pouvez pas payer seul, cherchez un nouveau colocataire rapidement et proposez-le au bailleur.
En cas de séparation, faites modifier le bail par avenant pour clarifier qui est locataire et qui ne l'est plus.

Si vous êtes bailleur

Vérifiez la validité de la clause de solidarité : elle ne peut pas prévoir une durée supérieure à 6 mois après le préavis.
Agissez rapidement en cas d'impayés : la solidarité du colocataire sortant est limitée dans le temps.
Acceptez les remplaçants proposés : un avenant de remplacement sécurise le paiement du loyer et met fin à la solidarité du sortant.
En cas de litige, saisissez la commission départementale de conciliation avant toute action judiciaire, si le litige le justifie.

FAQ

La clause de solidarité est-elle obligatoire dans un bail de colocation ?

Non. Elle est fréquente dans les baux uniques, mais elle n'est pas obligatoire. En l'absence de clause expresse, la solidarité peut néanmoins être déduite de la signature d'un bail unique par plusieurs colocataires, selon la jurisprudence.

Le colocataire sortant peut-il être libéré avant 6 mois ?

Oui, si un nouveau colocataire signe un avenant au bail avant l'expiration du délai de 6 mois. La solidarité cesse à la date de signature de l'avenant.

La clause de solidarité s'applique-t-elle aux charges ?

Oui. La solidarité porte sur le loyer et les charges, y compris les régularisations de charges postérieures au départ du colocataire, dans la limite du délai de 6 mois.

Un époux qui n'a pas signé le bail est-il tenu au paiement du loyer ?

Oui, en vertu de l'article 1751 du Code civil, le bail d'un logement servant à l'habitation des époux est réputé appartenir aux deux époux. Les deux sont solidairement tenus au paiement du loyer.

La solidarité s'applique-t-elle en cas de bail mobilité ?

Oui, si le bail mobilité est signé par plusieurs colocataires avec une clause de solidarité. Mais compte tenu de la durée maximale de 10 mois, le délai de 6 mois après le préavis a peu d'impact pratique.

Que faire si le bailleur me réclame des loyers après mon départ ?

Vérifiez la date de fin de votre préavis et le délai de 6 mois. Si la réclamation porte sur une période postérieure à ce délai, contestez-la par écrit. Si elle porte sur une période antérieure, vérifiez si un remplaçant a signé un avenant. En cas de litige, saisissez la commission départementale de conciliation.

Sources

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.