Propriétaire qui refuse de faire l'état des lieux de sortie : le commissaire de justice comme solution

Votre préavis est terminé depuis des semaines, vous avez déjà rendu les clés ou vous attendez désespérément que le propriétaire daigne fixer une date pour l'état des lieux de sortie. Pendant ce temps, vous payez toujours le loyer, les charges, l'assurance, et peut-être même un double loyer si vous avez déjà emménagé ailleurs. La situation est d'autant plus insupportable quand vous jonglez avec des contraintes médicales ou professionnelles et que le bailleur trouve systématiquement une excuse pour reporter.

Ce scénario n'est pas rare. Il existe pourtant une solution méconnue, prévue par la loi du 6 juillet 1989 : faire établir l'état des lieux par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), à frais partagés entre le bailleur et le locataire. C'est la voie à privilégier quand le dialogue est rompu et que chaque semaine de retard vous coûte de l'argent.

La réponse en 30 secondes

Si votre propriétaire refuse ou repousse indéfiniment l'état des lieux de sortie, vous pouvez prendre l'initiative de faire appel à un commissaire de justice. Il établira l'état des lieux seul, sans que la présence du bailleur soit nécessaire. Les frais sont partagés par moitié entre le propriétaire et vous. Vous devez l'aviser au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Une fois l'état des lieux établi, vous cessez de devoir le loyer et le délai de restitution du dépôt de garantie commence à courir.

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Ce que dit la loi

L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre précisément cette situation. Le principe est simple : l'état des lieux de sortie est établi contradictoirement, c'est-à-dire en présence du locataire et du bailleur (ou de leurs représentants). Mais le texte prévoit une solution de repli explicite :

« Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »

Concrètement, cela signifie que :

Vous n'avez pas besoin de l'accord du propriétaire pour solliciter un commissaire de justice. Vous êtes « la partie la plus diligente », celle qui agit.
Le commissaire de justice n'a pas besoin de la présence du bailleur pour établir l'état des lieux. Il lui suffit d'avoir accès au logement, donc d'avoir les clés.
Les frais sont partagés par moitié, quel que soit celui qui a pris l'initiative. Vous avancez peut-être la totalité, mais le propriétaire vous doit la moitié.
Le commissaire de justice doit prévenir les deux parties au moins 7 jours avant la date prévue, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le commissaire de justice est un officier ministériel assermenté. Le constat qu'il dresse fait foi jusqu'à preuve du contraire. C'est un document opposable, qui a la même valeur qu'un état des lieux contradictoire.

Pourquoi cela peut poser problème

Le refus ou l'absence du propriétaire à l'état des lieux de sortie n'est jamais anodin. Derrière les reports successifs se cachent souvent des enjeux financiers importants :

1. Vous continuez à payer le loyer. Tant que l'état des lieux n'est pas fait et que les clés n'ont pas été restituées, le bailleur peut soutenir que le bail se poursuit. Le préavis a beau être terminé, la remise des clés matérialise la libération effective du logement. Si vous gardez les clés en attendant un hypothétique rendez-vous, vous restez redevable du loyer et des charges.

2. Le dépôt de garantie reste bloqué. Le délai de restitution du dépôt de garantie ne commence à courir qu'à partir de la remise des clés. Un état des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée ouvre un délai de restitution d'un mois. S'il y a des différences, le délai passe à deux mois. Mais sans état des lieux de sortie, le bailleur peut prétendre qu'il ne peut pas évaluer les éventuelles dégradations et conserver la somme.

3. Le bailleur peut tenter de vous imputer des dégradations. Sans état des lieux de sortie contradictoire, le propriétaire pourrait être tenté de décrire un logement dégradé pour justifier des retenues sur le dépôt de garantie. Un constat établi par un commissaire de justice vous protège : il décrit objectivement l'état du logement au moment de votre départ.

4. Vous payez des doubles charges. Assurance habitation, abonnements, taxe d'habitation sur les résidences secondaires : chaque semaine de blocage alourdit la facture. Dans le cas d'un locataire déjà parti dans un nouveau logement, le cumul peut devenir insupportable.

Exemple concret

Prenons le cas d'une locataire qui donne son préavis en février pour se rapprocher de sa famille après un diagnostic de cancer. Le préavis de trois mois court jusqu'à fin mai. Quelques jours avant la date prévue, la propriétaire annonce qu'elle est hospitalisée et qu'elle ne peut pas faire l'état des lieux. S'ensuivent deux mois de reports : une panne d'électricité, des horaires qui ne conviennent jamais, des appels sans réponse.

Résultat : la locataire paie deux mois de loyer supplémentaires, en plus de son nouveau logement, alors que le préavis est terminé. La propriétaire exige même le paiement de ces deux mois, prétextant que l'état des lieux n'a pas été fait.

La solution dans ce cas précis : la locataire contacte un commissaire de justice, lui remet les clés, et lui demande d'établir l'état des lieux de sortie. Le commissaire avise la propriétaire par lettre recommandée au moins 7 jours avant. L'état des lieux est dressé, les clés sont remises au commissaire qui les restituera à la propriétaire. La locataire cesse de devoir le loyer à compter de cette remise. Les frais du commissaire de justice sont partagés par moitié.

Les exceptions à connaître

La règle du commissaire de justice à frais partagés s'applique aux baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé. Mais quelques nuances méritent votre attention :

Logement meublé : les règles de préavis et d'état des lieux sont identiques sur ce point. Le commissaire de justice peut intervenir de la même manière.
Logement social : la procédure est la même, mais les frais peuvent être pris en charge différemment selon les organismes. Renseignez-vous auprès de votre bailleur social.
Colocation : si un seul colocataire part, l'état des lieux de sortie ne concerne que sa chambre et les parties communes. Le commissaire de justice peut intervenir, mais la répartition des frais entre colocataires reste à organiser.
Bail mobilité ou location saisonnière : ces contrats ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989. Les règles sont différentes et le recours au commissaire de justice n'est pas encadré de la même manière.

Checklist : les étapes pour débloquer la situation

Vérifiez que votre préavis a bien été donné dans les formes : lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre contre récépissé, ou acte de commissaire de justice. Sans cela, le bailleur peut contester la date de fin du bail.
Rassemblez les preuves de la mauvaise foi du bailleur : courriels, SMS, messages vocaux, témoignages. Notez chaque report avec sa date et le motif invoqué.
Adressez une mise en demeure au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, lui demandant de fixer une date d'état des lieux sous 8 jours, faute de quoi vous saisirez un commissaire de justice.
Contactez un commissaire de justice de votre secteur. Expliquez-lui la situation et demandez un devis. Le coût est encadré par décret, mais il varie selon la surface du logement et la région.
Remettez les clés au commissaire de justice le jour de l'état des lieux. Il les conservera et les remettra au propriétaire contre décharge.
Cessez de payer le loyer à compter de la remise des clés au commissaire de justice. C'est cette date qui marque la libération effective du logement.
Demandez le remboursement de la moitié des frais au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, en citant l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.
Surveillez le délai de restitution du dépôt de garantie : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, deux mois sinon. Passé ce délai, des pénalités de retard sont dues.

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Actions possibles

Action 1 : La mise en demeure préalable

Avant de saisir un commissaire de justice, adressez une mise en demeure au propriétaire. C'est une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle vous rappelez les faits, les reports successifs, et vous lui demandez de fixer une date d'état des lieux sous 8 jours. Vous précisez qu'à défaut, vous saisirez un commissaire de justice à frais partagés, conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Cette lettre a deux vertus : elle peut débloquer la situation sans frais supplémentaires, et elle constitue une preuve de votre diligence si le litige va plus loin.

Action 2 : La saisine directe du commissaire de justice

Si la mise en demeure reste sans effet, ou si l'urgence est trop grande, contactez directement un commissaire de justice. Vous n'avez pas besoin de l'accord du propriétaire. Le commissaire fixera une date, avisera les deux parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance, et établira l'état des lieux. Vous lui remettez les clés ce jour-là. Le coût est partagé par moitié, mais vous devrez probablement avancer la totalité et vous faire rembourser ensuite.

Action 3 : La remise des clés sans état des lieux

Si vous ne voulez pas engager de frais, vous pouvez remettre les clés au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, sans état des lieux. Mais c'est risqué : sans état des lieux de sortie, le bailleur peut prétendre que le logement a été dégradé et retenir le dépôt de garantie. Cette option n'est à envisager que si vous avez un état des lieux d'entrée très détaillé et des photos récentes du logement.

Action 4 : La saisine de la commission départementale de conciliation

Avant toute action en justice, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. C'est gratuit et cela peut aboutir à un accord. Mais la procédure prend du temps, et pendant ce temps, le loyer continue de courir si vous n'avez pas remis les clés.

FAQ

Le propriétaire peut-il refuser l'état des lieux fait par un commissaire de justice ?

Non. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément cette solution quand l'état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement. Le constat du commissaire de justice a la même valeur qu'un état des lieux signé par les deux parties.

Qui paie le commissaire de justice ?

Les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. C'est la loi qui le prévoit. Si vous avancez la totalité, vous pouvez demander le remboursement de la moitié au propriétaire. En cas de refus, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection.

À partir de quand je cesse de devoir le loyer ?

À partir de la remise des clés. Si vous remettez les clés au commissaire de justice le jour de l'état des lieux, c'est cette date qui marque la fin de votre obligation de payer le loyer. Peu importe que le préavis soit terminé depuis longtemps : c'est la remise des clés qui compte.

Que devient mon dépôt de garantie ?

Le délai de restitution commence à courir à partir de la remise des clés. Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, le propriétaire a un mois pour restituer le dépôt de garantie. S'il y a des différences, il a deux mois. Passé ce délai, des pénalités de retard sont dues.

Le commissaire de justice peut-il remettre les clés au propriétaire ?

Oui. C'est même l'un des avantages de cette procédure : vous n'avez pas besoin de revoir le propriétaire. Le commissaire de justice conserve les clés et les remet au bailleur contre décharge.

Combien coûte un état des lieux par commissaire de justice ?

Le coût est encadré par décret. Il varie selon la surface du logement et la région, mais il faut compter en général entre 150 et 300 euros. La moitié est à la charge du propriétaire.

Sources

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.