Peinture et entretien extérieur : qui paie, le locataire ou le propriétaire ?

Vous venez de recevoir un message de votre propriétaire : « La barrière métallique est rouillée, il faudrait la repeindre avant la fin du bail. » Ou peut-être vous demande-t-il de rafraîchir les volets, de nettoyer la façade ou de remplacer une gouttière abîmée. Vous vous demandez si c’est vraiment à vous de payer. Bonne nouvelle : dans la plupart des cas, l’entretien extérieur lié à l’usure du temps ne vous incombe pas. Mais tout dépend de ce qui est écrit dans votre bail, de l’état des lieux d’entrée et de la nature exacte des travaux.

La réponse en 30 secondes

Non, vous n’avez pas à repeindre une barrière rouillée, des volets décolorés ou une façade simplement marquée par le temps. Ces travaux relèvent de la vétusté, c’est-à-dire de l’usure normale du logement, et restent à la charge du propriétaire. Vous êtes seulement tenu des réparations locatives et de l’entretien courant, comme nettoyer les gouttières accessibles ou remplacer un joint défectueux. Si votre bail contient une clause qui vous impose de repeindre l’extérieur, elle est probablement abusive et donc inapplicable.

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Ce que dit la loi

La loi du 6 juillet 1989 organise le partage des responsabilités entre locataire et bailleur. L’article 7 impose au locataire de prendre en charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, sauf si elles sont causées par la vétusté, la malfaçon, un vice de construction, un cas de force majeure ou une faute du propriétaire. L’article 1755 du Code civil précise que les réparations locatives sont celles qui concernent les éléments d’usage courant, comme les robinets, les interrupteurs ou les joints. La peinture extérieure, elle, n’est pas une réparation locative : c’est une grosse réparation liée à l’usure du temps, donc à la charge du bailleur.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations locatives. Il mentionne l’entretien courant des « revêtements intérieurs » (murs, sols, plafonds) mais ne dit rien sur la peinture extérieure, les façades ou les barrières. En pratique, la jurisprudence considère que le rafraîchissement des peintures extérieures incombe au propriétaire, car il s’agit d’une dépense d’amélioration ou de conservation liée à la vétusté, pas d’un simple entretien courant.

Pourquoi cela peut poser problème

Le vrai piège, c’est la clause du bail. Certains contrats contiennent une phrase du type : « Le locataire s’engage à repeindre les menuiseries extérieures et la barrière tous les cinq ans. » Or, une clause qui transfère au locataire une obligation qui relève légalement du bailleur est réputée non écrite. Vous n’avez pas à l’appliquer, même si vous avez signé le bail. Le juge des contentieux de la protection peut l’annuler si vous le saisissez.

Autre difficulté : la frontière entre entretien courant et vétusté. Nettoyer une gouttière bouchée par des feuilles, c’est de l’entretien courant. Remplacer une gouttière percée par la corrosion, c’est de la vétusté. Si votre propriétaire vous demande de repeindre une barrière parce qu’elle est rouillée, c’est de la vétusté. S’il vous demande de la nettoyer parce que vous avez laissé de la boue s’accumuler, c’est de l’entretien courant. La nuance est importante, car elle détermine qui paie.

Prenons un exemple concret. Vous louez une maison avec un petit jardin clos par une barrière métallique. À l’entrée, l’état des lieux mentionne « barrière peinte en vert, quelques éclats ». Après trois ans, la peinture s’écaille sur toute la surface et la rouille apparaît. Votre propriétaire vous demande de la repeindre avant l’état des lieux de sortie. Vous refusez, car il s’agit d’une usure normale due au temps. Le propriétaire retient alors 400 € sur votre dépôt de garantie. Vous contestez en envoyant une lettre recommandée avec les photos de l’état des lieux d’entrée et de sortie. Si le juge est saisi, il considérera probablement que la retenue est injustifiée, car la peinture extérieure relève de la vétusté.

Les exceptions à connaître

Il existe quelques cas où vous pourriez être tenu de payer, au moins en partie :

Dégradation anormale : si vous avez abîmé la barrière vous-même (choc avec la voiture, coup de pied, etc.), vous devez réparer les dommages causés par votre fait.
Défaut d’entretien courant : si vous n’avez jamais nettoyé les gouttières et qu’elles sont bouchées au point de provoquer une infiltration, vous pouvez être tenu responsable des conséquences.
Clause spécifique validée par un usage local : dans certaines locations de maisons individuelles, un usage local peut mettre à la charge du locataire l’entretien des extérieurs, mais cela reste rare et doit être prouvé par le bailleur.
Bail commercial ou professionnel : les règles sont différentes. Dans un bail commercial, le locataire peut être tenu de grosses réparations, y compris la peinture extérieure, si le bail le prévoit expressément.

Checklist : qui paie quoi ?

Peinture extérieure écaillée par le temps → propriétaire
Barrière rouillée par l’humidité → propriétaire
Volets décolorés par le soleil → propriétaire
Façade sale ou moussue → propriétaire
Gouttière percée par la corrosion → propriétaire
Nettoyage des gouttières accessibles → locataire
Remplacement d’un joint de robinet extérieur → locataire
Dégradation causée par un choc ou un mauvais usage → locataire

Actions possibles

Relisez votre bail et repérez les clauses sur l’entretien extérieur. Si une clause vous impose de repeindre, notez-la.
Comparez les états des lieux d’entrée et de sortie. Si la dégradation existait déjà à l’entrée, vous n’êtes pas responsable.
Prenez des photos datées de l’élément concerné, surtout si la dégradation évolue.
Répondez par écrit à votre propriétaire en expliquant que la peinture extérieure relève de la vétusté et non de l’entretien courant. Restez courtois mais ferme.
Si le propriétaire retient votre dépôt de garantie, contestez par lettre recommandée avec accusé de réception en joignant les preuves.
En cas de désaccord persistant, saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite) ou le juge des contentieux de la protection.

Si vous n’êtes pas sûr de l’interprétation de votre bail, faites-le analyser avant d’engager des frais : https://bail.immo/.

FAQ

Mon propriétaire peut-il m’obliger à repeindre la barrière avant mon départ ? Non, sauf si la dégradation est due à votre fait. La peinture extérieure relève de la vétusté et reste à la charge du bailleur.

Une clause du bail qui m’impose l’entretien extérieur est-elle valable ? Non, une telle clause est réputée non écrite car elle transfère une obligation légale du bailleur au locataire. Vous pouvez la contester.

Qui paie le nettoyage des gouttières ? Le locataire doit assurer l’entretien courant, donc le nettoyage des gouttières accessibles. Mais le remplacement d’une gouttière percée par la corrosion est à la charge du propriétaire.

Que faire si le propriétaire retient mon dépôt de garantie pour la peinture extérieure ? Contestez par lettre recommandée avec les états des lieux et des photos. Si le désaccord persiste, saisissez la commission de conciliation ou le juge.

La vétusté s’apprécie-t-elle de la même façon partout en France ? Oui, la loi du 6 juillet 1989 s’applique sur tout le territoire, mais les usages locaux peuvent parfois influencer l’appréciation du juge. Restez prudent et documentez tout.

Sources

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.