Bailleur : que faire quand le locataire ne paie plus son loyer ?

Un locataire qui cesse de payer son loyer, c'est la hantise de tout bailleur. La tentation est grande de réagir à chaud : couper l'eau, changer les serrures, débarquer chez lui un dimanche matin. Erreur. La procédure d'impayé est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989, et le bailleur qui improvise se retrouve souvent avec une dette qui gonfle, un locataire protégé et des mois de procédure devant lui.

La question que vous vous posez probablement : par où commencer, et combien de temps ça va prendre ? Réponse courte : commencez par un commandement de payer visant la clause résolutoire, et armez-vous de patience — entre le premier impayé et l'expulsion effective, il faut compter en moyenne 18 à 24 mois, parfois plus en zone tendue ou pendant la trêve hivernale.

La réponse en 30 secondes

1. Ne faites rien d'illégal : pas de coupure d'électricité, pas de changement de serrure, pas de menaces. C'est pénalement répréhensible et ça ruine votre dossier.
2. Vérifiez votre bail : la clause résolutoire est-elle présente ? Si oui, elle vous ouvre la voie rapide. Si non, la procédure sera plus longue.
3. Envoyez un commandement de payer par commissaire de justice (anciennement huissier). C'est l'acte qui déclenche le délai de deux mois pendant lequel le locataire peut régulariser.
4. Actionnez la garantie loyer impayé si vous en avez une, dans les délais prévus au contrat (souvent 2 à 5 jours après l'impayé).
5. Si le locataire ne paie pas sous deux mois, assignez-le devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.

Vous voulez vérifier que votre bail contient bien une clause résolutoire valable avant d'engager des frais ? Analysez votre contrat en quelques minutes.

Ce que dit la loi

La loi du 6 juillet 1989 encadre les rapports locatifs et protège le locataire, y compris celui qui ne paie pas. Le bailleur ne peut pas reprendre le logement par ses propres moyens : seule une décision de justice peut ordonner l'expulsion.

Le mécanisme central est la clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Si votre bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, vous pouvez l'actionner. La procédure est alors la suivante :

• Commandement de payer délivré par commissaire de justice, mentionnant la clause résolutoire, le montant dû et le délai de deux mois pour régulariser.
• Délai de deux mois : si le locataire paie l'intégralité de sa dette dans ce délai, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Le bail continue.
• À défaut de paiement, vous assignez le locataire devant le juge des contentieux de la protection, qui constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion.

Si votre bail ne contient pas de clause résolutoire, vous devez demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail. C'est plus long et le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation plus large : il peut accorder des délais de paiement au locataire, suspendre les effets de la clause résolutoire, ou accorder des délais pour quitter les lieux.

Point important : le juge peut toujours, même en présence d'une clause résolutoire, accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 3 ans) si sa situation le justifie. La clause résolutoire n'est pas un couperet automatique.

Pourquoi cela peut poser problème

Le bailleur qui découvre un impayé se heurte à plusieurs réalités désagréables :

1. La trêve hivernale. Du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, aucune expulsion ne peut être exécutée, même si le jugement est rendu. Le concours de la force publique est suspendu. Un jugement d'expulsion obtenu en décembre ne pourra être mis à exécution qu'à partir du 1er avril.

2. Le délai de deux mois du commandement de payer. Beaucoup de bailleurs croient qu'un commandement de payer vaut mise en demeure immédiate. Non : il ouvre un délai de deux mois pendant lequel le locataire peut régulariser. Pendant ce temps, la dette continue de courir.

3. La prescription triennale. Le bailleur peut réclamer les loyers et charges impayés pendant 3 ans à compter de leur exigibilité. Une dette de loyer de mars 2026 peut être réclamée jusqu'en mars 2029. Au-delà, c'est perdu. Ne laissez pas traîner.

4. Le risque de contre-attaque. Un locataire assigné en expulsion peut soulever l'indécence du logement, des charges injustifiées, ou une clause abusive dans le bail. Si le juge lui donne raison, votre procédure d'expulsion peut être compromise et vous pourriez être condamné à des dommages-intérêts. Avant d'assigner, vérifiez que votre dossier est solide.

Exemple concret : un bailleur découvre en janvier que son locataire n'a pas payé depuis novembre. Il envoie un commandement de payer le 15 janvier. Le locataire ne paie pas. Le bailleur assigne en mars. L'audience a lieu en juin. Le juge constate la résiliation et ordonne l'expulsion, mais accorde un délai de 6 mois pour quitter les lieux. L'expulsion ne pourra être exécutée qu'à partir du 1er avril de l'année suivante, après la trêve hivernale. Bilan : plus de 15 mois entre le premier impayé et la libération effective des lieux.

Les exceptions selon le bail, la date et le lieu

Bail meublé ou bail mobilité : la procédure de commandement de payer et de clause résolutoire s'applique de la même manière. Le bail mobilité (durée de 1 à 10 mois) ne peut pas être reconduit, mais en cas d'impayé, la même logique s'applique : commandement, délai de deux mois, assignation.

Logement social (HLM) : les bailleurs sociaux ont des procédures spécifiques, notamment l'obligation de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) avant d'assigner. Le locataire peut également bénéficier de dispositifs de maintien dans les lieux plus favorables.

Zone tendue : dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants, les délais d'expulsion sont souvent plus longs en raison de l'engorgement des tribunaux et de la difficulté à obtenir le concours de la force publique.

Baux signés avant le 27 mars 2014 : la loi ALUR a modifié certaines règles, notamment sur la clause résolutoire et les délais. Vérifiez la date de signature de votre bail : les baux anciens peuvent contenir des clauses devenues illégales. Consultez notre guide sur la loi ALUR pour vérifier la conformité de votre contrat.

Checklist du bailleur face à un impayé

• Vérifier la date d'exigibilité du loyer et le montant exact de la dette (loyer + charges)
• Relire le bail : clause résolutoire présente ? Clause de solidarité en cas de colocation ?
• Vérifier si une garantie loyer impayé (GLI) est souscrite et les délais de déclaration
• Envoyer une mise en demeure simple par lettre recommandée avec accusé de réception (facultatif mais recommandé)
• Faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice, visant la clause résolutoire
• Informer la caution (personne physique) de la défaillance du locataire
• Si la GLI est souscrite, déclarer le sinistre dans les délais contractuels
• À l'expiration du délai de deux mois, assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection
• Préparer les pièces : bail, commandement de payer, décompte de la dette, justificatifs de charges
• Après jugement, faire signifier la décision et demander le concours de la force publique si nécessaire

Actions possibles

Action 1 : la mise en demeure simple. Avant le commandement de payer, vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire. Ce n'est pas obligatoire, mais cela montre votre bonne foi et peut débloquer la situation à moindre coût. Mentionnez le montant dû, la date d'exigibilité, et le délai de paiement.

Action 2 : le commandement de payer. C'est l'acte clé. Il doit être délivré par un commissaire de justice et mentionner : la clause résolutoire du bail, le montant de la dette, le délai de deux mois pour régulariser, et les conséquences en cas de non-paiement (résiliation du bail et expulsion). Coût : environ 150 à 200 €.

Action 3 : la garantie loyer impayé. Si vous avez souscrit une GLI, vérifiez immédiatement les conditions de déclaration. La plupart des contrats imposent un délai de déclaration de 2 à 5 jours ouvrés après l'impayé. Au-delà, la garantie peut être refusée. La GLI prend en charge les loyers impayés et les frais de procédure, mais elle ne couvre pas les dégradations.

Action 4 : l'assignation en justice. Si le locataire n'a pas régularisé sous deux mois, vous devez assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. L'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire, mais fortement recommandée compte tenu de la technicité de la procédure.

Action 5 : la négociation. Un locataire qui ne paie pas est souvent un locataire en difficulté financière. Proposer un échéancier de paiement peut être plus rapide et moins coûteux qu'une procédure d'expulsion. Si le locataire accepte et respecte l'échéancier, vous évitez des mois de procédure. Si vous signez un protocole d'accord, faites-le homologuer par le juge pour lui donner force exécutoire.

Vous n'êtes pas sûr de la validité de votre clause résolutoire ou de la conformité de votre bail ? Faites analyser votre contrat avant d'engager des frais de procédure.

FAQ

Combien de temps dure une procédure d'expulsion pour impayé ? Entre le premier impayé et l'expulsion effective, comptez 12 à 24 mois en moyenne. Le commandement de payer ouvre un délai de 2 mois, l'assignation et l'audience prennent 3 à 6 mois, le juge peut accorder des délais supplémentaires, et la trêve hivernale suspend l'exécution du 1er novembre au 31 mars.

Puis-je couper l'électricité ou l'eau du locataire qui ne paie pas ? Non. C'est une voie de fait pénalement répréhensible. Vous risquez une condamnation pénale et des dommages-intérêts. Seule la procédure judiciaire permet de reprendre le logement.

Le locataire peut-il être expulsé pendant la trêve hivernale ? Non. Aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, même avec un jugement. Le concours de la force publique est suspendu pendant cette période.

Que faire si le locataire paie partiellement ? Un paiement partiel n'interrompt pas le délai de deux mois du commandement de payer. Si la totalité de la dette n'est pas réglée à l'expiration du délai, vous pouvez assigner. Mais le juge peut tenir compte des paiements partiels pour accorder des délais.

La caution est-elle obligée de payer ? Si une personne physique s'est portée caution, vous devez l'informer de la défaillance du locataire. La caution peut être poursuivie pour le paiement de la dette, dans la limite de son engagement. En cas de bail avec clause de solidarité, chaque colocataire est tenu de la totalité de la dette. Consultez notre guide sur la clause de solidarité.

Puis-je réclamer des loyers impayés datant de plus de 3 ans ? Non. La prescription est de 3 ans pour les loyers et charges. Une dette de loyer de mars 2026 peut être réclamée jusqu'en mars 2029. Au-delà, elle est prescrite.

Sources

• Service-Public : Charges à payer par le locataire (charges locatives ou charges récupérables)
• Service-Public : État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.