Un locataire qui dépose les clés dans une boîte aux lettres, sur votre demande ou de sa propre initiative, et vous voilà avec un logement récupéré mais aucune trace contradictoire de son état. Un mois plus tard, vous découvrez des dégradations. Vous pensez pouvoir retenir le dépôt de garantie. La réalité juridique est plus rude : sans état des lieux de sortie signé ni constat par commissaire de justice, vos photos prises après coup ne valent presque rien.
La réponse en 30 secondes
Non, vous ne pouvez pas retenir le dépôt de garantie pour dégradations sur la seule base de photos prises un mois après la remise des clés dans une boîte aux lettres. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 exige que toute retenue soit justifiée par un état des lieux de sortie contradictoire ou un constat de commissaire de justice. Sans cela, le logement est présumé avoir été rendu en bon état, et vous devez restituer le dépôt de garantie sous un mois.
La seule fenêtre pour sécuriser une retenue : mandater un commissaire de justice pour un constat d'état des lieux dans les jours qui suivent la récupération des clés, avant toute relocation. Passé ce délai, vos chances de justifier une retenue s'effondrent.
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Ce que dit la loi
L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement la restitution du dépôt de garantie. Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues par le locataire, « sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». La justification passe par la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.
Le service public est explicite : pour retenir une somme au titre de dégradations, le bailleur doit s'appuyer sur les états des lieux d'entrée et de sortie, et être en mesure de justifier les sommes déduites par des devis, factures ou constats. Une photo prise seul, un mois après le départ, ne constitue pas une preuve contradictoire.
Le délai de restitution dépend de la conformité des états des lieux :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
- 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences.
Le point de départ du délai est la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception. Une boîte aux lettres n'entre dans aucune de ces catégories, ce qui complique encore la preuve de la date exacte de restitution.
Pourquoi cela peut poser problème
La remise des clés dans une boîte aux lettres crée un vide probatoire. Vous n'avez ni date certaine, ni témoin, ni état des lieux. Si le locataire conteste la retenue, vous devrez prouver :
- la date exacte à laquelle les clés ont été déposées ;
- l'état du logement à cette date ;
- le lien entre les dégradations constatées et l'occupation du locataire.
Sans état des lieux de sortie contradictoire, la présomption joue contre vous. La jurisprudence de la Cour de cassation du 12 septembre 2024 (arrêt n° 23-18132) a rappelé que le congé régulièrement délivré met fin à la location à l'issue du préavis, sans que le locataire ait à prouver qu'il a rendu les clés. Autrement dit, le locataire n'a pas à démontrer la remise des clés pour que le bail prenne fin. C'est vous qui devez prouver l'état du logement si vous voulez retenir quoi que ce soit.
Pire : si vous avez vous-même suggéré au locataire de déposer les clés dans une boîte aux lettres, vous avez organisé une remise sans contradictoire. Un juge pourrait y voir une renonciation implicite à l'état des lieux de sortie, ce qui rendrait toute retenue pour dégradations encore plus difficile à justifier.
Exemple concret
Un bailleur loue une chambre meublée en colocation. Le locataire donne congé par lettre recommandée. Le bailleur, absent, demande au locataire de déposer les clés dans la boîte aux lettres d'une connaissance dans l'immeuble. Un mois plus tard, le bailleur envoie des photos de dégradations et annonce une retenue sur le dépôt de garantie. Le garant du locataire conteste.
Résultat probable : le bailleur ne peut pas justifier la retenue. Pas d'état des lieux de sortie signé, pas de constat de commissaire de justice, des photos prises un mois après la remise des clés. Le dépôt de garantie doit être restitué sous un mois, déduction faite uniquement des sommes dûment justifiées (loyers impayés, charges). Les dégradations alléguées ne sont pas prouvées.
Les exceptions selon le bail et la situation
Bail meublé ou vide : les règles de l'article 22 s'appliquent aux deux. Le délai de restitution est le même. La différence porte sur le préavis (1 mois en meublé, 3 mois en vide), mais pas sur la preuve des dégradations.
Bail mobilité : le dépôt de garantie est interdit. Toute somme versée à ce titre doit être restituée intégralement, sans retenue possible.
Colocation avec bail individuel : chaque colocataire a droit à la restitution de sa part du dépôt de garantie selon les mêmes règles. L'absence d'état des lieux de sortie pour une chambre ne justifie pas une retenue.
Logement en copropriété : vous pouvez conserver une provision pour charges jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, dans la limite de 20 % du dépôt de garantie. Cette provision est indépendante des retenues pour dégradations.
Checklist : que faire quand les clés arrivent dans la boîte aux lettres
- Notez immédiatement la date et l'heure de découverte des clés, avec photo horodatée de la boîte aux lettres ouverte.
- Contactez le locataire par écrit (e-mail ou SMS) pour confirmer la remise des clés et demander sa nouvelle adresse.
- Mandatez un commissaire de justice dans les 48 à 72 heures pour un constat d'état des lieux, si vous soupçonnez des dégradations.
- Ne relouez pas le logement avant le constat, sous peine de rendre toute preuve impossible.
- Préparez le décompte de restitution : loyers et charges impayés, provisions pour charges, retenues justifiées.
- Restituez le dépôt de garantie sous 1 mois si aucun constat n'a été réalisé, sous 2 mois si un constat révèle des différences.
Actions possibles
Si vous venez de récupérer les clés : agissez vite. Un commissaire de justice peut constater l'état du logement dans les jours qui suivent. Ce constat a une valeur probatoire forte, même réalisé sans la présence du locataire, à condition qu'il soit fait avant toute relocation et dans un délai raisonnable après le départ.
Si le délai est déjà passé : restituez le dépôt de garantie sous 1 mois. Toute retenue non justifiée expose à des pénalités de retard : 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé, en plus du dépôt de garantie.
Si le locataire conteste : rassemblez tous les justificatifs : état des lieux d'entrée, échanges écrits, photos datées, factures de remise en état. Sans état des lieux de sortie contradictoire, vos chances de convaincre un juge sont minces.
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FAQ
Le locataire a déposé les clés sans mon accord. Puis-je retenir le dépôt de garantie ? Non, l'absence d'accord ne change rien à l'exigence de preuve. Sans état des lieux de sortie contradictoire ou constat de commissaire de justice, vous ne pouvez pas justifier une retenue pour dégradations.
Puis-je facturer le changement de serrure si les clés ont été déposées dans une boîte aux lettres ? Oui, si vous pouvez prouver que les clés ont été perdues ou que la sécurité du logement est compromise. Mais cette retenue doit être justifiée par une facture et ne peut pas être confondue avec des dégradations non prouvées.
Quel délai pour mandater un commissaire de justice après le départ du locataire ? Aucun délai légal précis, mais la jurisprudence admet un constat réalisé dans un délai raisonnable, généralement sous 15 jours à 3 mois maximum, et avant toute relocation. Plus vous attendez, plus la valeur probatoire du constat s'affaiblit.
Le locataire n'a pas laissé sa nouvelle adresse. Le délai de restitution court-il quand même ? Oui. Le délai court à partir de la remise des clés. Si vous ne pouvez pas restituer faute d'adresse, conservez la somme et documentez vos tentatives de contact. Le locataire pourra la réclamer plus tard, avec les pénalités de retard éventuelles.
Puis-je retenir le dépôt de garantie pour un loyer impayé même sans état des lieux de sortie ? Oui. Les sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés peuvent être déduites du dépôt de garantie, à condition d'être justifiées par des décomptes et des relances restées sans réponse. L'état des lieux de sortie n'est pas nécessaire pour cette retenue.
Sources
- Service public – Dépôt de garantie dans un bail d'habitation
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 septembre 2024, arrêt n° 23-18132
Information juridique
Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.