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Congé du bailleur : les 3 motifs légaux, les préavis et les protections du locataire

Votre propriétaire vous a envoyé un congé ? Reprise, vente ou motif légitime et sérieux : vérifiez sa validité, le préavis applicable et vos protections si vous êtes locataire âgé ou en zone tendue.

Par Emilie D. · Publié le 13 août 2026 · Vérifié juridiquement le -

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Recevoir un courrier de son propriétaire qui annonce la fin du bail, c'est toujours un moment déstabilisant. On se sent soudainement sur un siège éjectable, sans toujours comprendre si la demande est valable, si le délai est respecté, ou si on peut simplement refuser. Pourtant, le congé donné par le bailleur n'est pas une lettre libre : il obéit à des règles strictes, avec seulement trois motifs possibles, des préavis précis et des protections renforcées pour certains locataires.

Que vous soyez locataire et que vous veniez de recevoir ce fameux courrier, ou bailleur qui souhaite récupérer son bien sans risquer la nullité de la procédure, ce guide fait le point sur ce que dit la loi, les pièges à éviter et les recours possibles.

La réponse en 30 secondes

Un propriétaire ne peut donner congé à son locataire que pour trois motifs : la reprise du logement (pour y habiter ou y loger un proche), la vente du logement, ou un motif légitime et sérieux (comme des impayés répétés ou des troubles de voisinage). Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, ou signifié par commissaire de justice, au moins six mois avant la fin du bail pour une location vide, et trois mois pour un meublé. Si le locataire est âgé de plus de 65 ans avec des ressources modestes, le bailleur doit en plus proposer une offre de relogement. Un congé qui ne respecte pas ces conditions peut être contesté et annulé par le juge.

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Ce que dit la loi

Le congé du bailleur est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Contrairement au locataire, qui peut partir à tout moment avec un simple préavis, le propriétaire ne peut mettre fin au bail qu'à l'échéance du contrat, et uniquement pour l'un des trois motifs prévus par les textes. Cette asymétrie protège le locataire, dont le logement est la résidence principale.

Les trois motifs légaux

1. La reprise du logement

Le bailleur peut récupérer son bien pour l'habiter lui-même, ou pour y loger son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. C'est le motif le plus courant, mais aussi le plus contrôlé : le bénéficiaire de la reprise doit être clairement identifié dans le congé, avec son nom et son lien de parenté. Un congé qui mentionne simplement « reprise pour usage personnel » sans précision risque d'être invalidé.

2. La vente du logement

Le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement. Dans ce cas, le congé vaut offre de vente au profit du locataire : vous disposez d'un droit de préemption, c'est-à-dire la priorité pour acheter le bien aux conditions indiquées dans le courrier. Le prix et les conditions de la vente doivent figurer dans le congé, sinon il est nul. Si vous acceptez l'offre, vous avez deux mois pour réaliser la vente (ou quatre mois si vous passez par un prêt immobilier). Si vous refusez ou ne répondez pas, le bail prend fin à l'échéance prévue.

3. Le motif légitime et sérieux

C'est la catégorie « fourre-tout » qui recouvre les manquements du locataire : impayés de loyer répétés, troubles de voisinage avérés, défaut d'assurance, sous-location non autorisée, dégradations importantes. Le motif doit être précis et suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. Un simple retard de paiement d'une semaine, une fois, ne suffit généralement pas. En revanche, des impayés récurrents ou un comportement qui rend la vie impossible aux voisins peuvent constituer un motif légitime et sérieux.

Les préavis à respecter

Le délai de préavis dépend du type de location :

Le congé doit parvenir au locataire dans ce délai. S'il est envoyé trop tard, il ne prendra effet qu'à l'échéance suivante du bail. Par exemple, pour un bail vide qui se termine le 31 décembre, le congé doit être reçu au plus tard le 30 juin. S'il arrive le 15 juillet, le bail est reconduit pour une durée supplémentaire, et le congé ne vaudra que pour l'échéance d'après.

La forme du congé

Le congé doit être notifié par :

Un simple email, un SMS ou un appel téléphonique n'ont aucune valeur juridique. Si le propriétaire vous annonce son intention de reprendre le logement par téléphone, cela ne vaut pas congé : vous pouvez continuer à occuper les lieux jusqu'à ce qu'un congé formel vous parvienne.

Pourquoi cela peut poser problème

Le congé du bailleur est un terrain miné, autant pour le locataire que pour le propriétaire. Voici les situations les plus fréquentes que l'on rencontre.

Pour le locataire : un congé qui semble valable mais ne l'est pas

Beaucoup de locataires reçoivent un congé et se résignent, sans vérifier s'il est réellement conforme. Or, les motifs de nullité sont nombreux :

Dans tous ces cas, le congé peut être contesté devant le juge des contentieux de la protection. Mais encore faut-il savoir qu'on peut le contester, et le faire dans les délais.

Pour le bailleur : une procédure annulée pour un détail

Côté propriétaire, l'erreur est tout aussi fréquente. Un congé mal rédigé, un motif imprécis, un délai mal calculé, et c'est toute la procédure qui tombe à l'eau. Le bail est alors reconduit pour une durée équivalente, et il faudra attendre la prochaine échéance pour recommencer. Dans le cas d'une reprise pour y loger un proche, une erreur sur le lien de parenté ou l'absence de précision sur le bénéficiaire peut suffire à faire annuler le congé.

Le cas particulier du locataire protégé

La loi protège spécifiquement les locataires âgés. Si, à l'échéance du bail, le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures à un plafond fixé par décret, le bailleur ne peut donner congé que s'il propose une offre de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire. Cette protection s'applique également lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement.

Cette règle vaut pour les trois motifs de congé, y compris la vente. Un propriétaire qui souhaite vendre son bien occupé par un locataire âgé aux ressources modestes doit d'abord lui proposer un relogement adapté. À défaut, le congé est nul.

Exemple concret

Prenons le cas de Sophie, locataire depuis 4 ans d'un appartement en location vide à Lyon. Son bail se termine le 31 mars. Le 15 octobre, elle reçoit une lettre recommandée de son propriétaire qui lui indique : « Je vous informe que je souhaite récupérer mon logement. Merci de libérer les lieux à la fin du bail. »

Ce congé est-il valable ? Non, pour plusieurs raisons :

  1. Le motif n'est pas précisé. Le propriétaire ne dit pas s'il reprend le logement pour lui-même, pour un proche, ou s'il souhaite le vendre. Or, le motif doit être indiqué clairement.
  2. Le bénéficiaire de la reprise n'est pas identifié. Si c'est une reprise, le nom et le lien de parenté du bénéficiaire doivent figurer dans le courrier.
  3. Le délai n'est pas respecté. Pour un bail vide, le congé doit être envoyé au moins six mois avant l'échéance, soit avant le 30 septembre. Envoyé le 15 octobre, il est trop tard pour l'échéance du 31 mars.

Sophie peut donc contester ce congé. Elle peut aussi simplement rester dans les lieux : le bail est reconduit, et le propriétaire devra recommencer la procédure correctement pour la prochaine échéance.

Autre exemple : Marc, 68 ans, locataire d'un meublé à Paris, reçoit un congé pour vente. Ses ressources sont inférieures au plafond. Le propriétaire ne lui propose aucun relogement. Le congé est nul : Marc peut le contester et rester dans les lieux.

Les exceptions à connaître

Le congé pour vente et le droit de préemption

Lorsque le congé est donné pour vendre, il vaut offre de vente au profit du locataire. Vous avez la priorité pour acheter le logement aux conditions indiquées. Si vous acceptez, vous disposez de deux mois pour signer l'acte de vente, ou quatre mois si vous avez besoin d'un prêt. Si le propriétaire vend à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles qui vous ont été proposées, sans vous en informer, vous pouvez contester la vente.

Le locataire protégé : une protection renforcée

Comme indiqué plus haut, le locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficie d'une protection particulière. Le bailleur doit proposer une offre de relogement. Cette offre doit être sérieuse et adaptée : un logement insalubre ou situé à l'autre bout de la ville ne suffit pas. Si le locataire estime que l'offre n'est pas satisfaisante, il peut saisir le juge.

Les baux soumis à des règles spécifiques

Certains baux obéissent à des règles particulières :

Checklist : que vérifier quand vous recevez un congé

Voici les points à contrôler dès réception du courrier :

Si l'une de ces cases n'est pas cochée, le congé peut être contesté. Ne signez rien et ne vous engagez pas verbalement avant d'avoir vérifié ces points.

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Actions possibles

Si vous êtes locataire et que le congé vous semble valable

Vous devez libérer les lieux à l'échéance indiquée. Organisez votre départ : préavis de votre côté si vous partez avant, état des lieux de sortie, restitution des clés. Pensez à récupérer votre dépôt de garantie dans les délais légaux.

Si vous êtes locataire et que le congé vous semble contestable

Vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le recours doit être formé dans un délai raisonnable, généralement avant l'échéance du bail. Le juge vérifiera la validité du congé et pourra l'annuler s'il est irrégulier. Vous pouvez aussi contacter une ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) pour un conseil gratuit et personnalisé.

Si vous êtes bailleur et que vous souhaitez donner congé

Prenez le temps de vérifier chaque élément : motif précis, bénéficiaire identifié, délai respecté, forme correcte. Un congé mal rédigé peut être annulé et vous faire perdre plusieurs mois. Utilisez les modèles de lettres officiels proposés par l'ANIL pour éviter les erreurs. Si votre locataire est protégé, préparez une offre de relogement sérieuse avant d'envoyer le congé.

FAQ

Mon propriétaire m'a annoncé par téléphone qu'il reprenait le logement. Est-ce valable ? Non. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec AR, par commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé. Une annonce verbale n'a aucune valeur juridique.

Le congé pour vente mentionne un prix très élevé. Puis-je le contester ? Oui. Le prix doit correspondre à la valeur réelle du bien. Si le prix est manifestement excessif, vous pouvez contester le congé devant le juge. Vous pouvez aussi refuser l'offre et quitter les lieux à l'échéance.

Je suis locataire âgé de 70 ans. Mon propriétaire peut-il me donner congé pour vendre ? Oui, mais uniquement s'il vous propose une offre de relogement correspondant à vos besoins et à vos possibilités. Sans cette offre, le congé est nul.

Le congé est arrivé après le délai de préavis. Que se passe-t-il ? Le congé ne prendra effet qu'à l'échéance suivante du bail. Par exemple, si le bail se termine le 31 décembre et que le congé arrive le 15 juillet (au lieu du 30 juin), le bail est reconduit et le congé ne vaudra que pour l'échéance d'après.

Puis-je quitter le logement avant la fin du préavis si je reçois un congé ? Oui. Le locataire peut donner son propre congé à tout moment, avec un préavis de 3 mois (ou 1 mois dans certains cas). Vous n'êtes pas obligé d'attendre l'échéance indiquée dans le congé du bailleur.

Sources

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l'avis d'un avocat ou d'un autre professionnel du droit compétent.