您回到家，感覺有些不對勁。家具被移動過、窗戶半開、有不是您的煙味。或者更糟：鄰居告訴您，在您不在時看到房東用鑰匙進入。第一個反應往往是憤怒和擔憂交織。他有權利這樣做嗎？他可能看了什麼、拿了什麼、改了什麼？最重要的是：如何避免這種情況再次發生？
這種被侵入的感覺是合理的。您租的房子是您的住所，不是房東可以隨意參觀的展示間。法律在這點上很明確，但關鍵在於知道如何讓它被遵守。
30秒快速解答
不，您的房東無權在未經您同意的情況下進入您的租屋處，即使他是房屋的所有人。1989年7月6日的法律要求他保障您安寧使用房屋的權利。未經您同意進入可能構成侵犯住宅，並受到刑事處罰。首先收集證據，以掛號信寄出正式催告，如果再次發生，請提出告訴。
在進一步行動前，請先檢查您的租約內容。允許房東自由進入的條款將被視為濫用條款，因此視為未寫入。在幾分鐘內分析您的租約，以找出這類條款並了解可依據的內容。
法律規定
1989年7月6日第89-462號法律第6條明確規定：房東有義務「在租賃期間讓承租人安寧使用房屋」。這種安寧使用權包括反對任何侵入的權利，包括房東本人的侵入。
《刑法典》更進一步。第226-4條規定，「以詭計、威脅、暴力或強制手段進入或滯留他人住所」處一年監禁及15,000歐元罰款。即使房東持有備用鑰匙也無濟於事：他無權在未經您同意的情況下使用鑰匙進入。
司法判例在此點上是一致的。法院認為，房東只有在承租人明確同意的情況下才能進入租賃處所，即使是為了進行工程或看房。租約中若規定永久訪問權或自由進入權的條款，將被視為未寫入，因為它違反公共秩序。
為什麼這會造成問題
除了情感上的衝擊，房東的侵入還會造成幾個具體問題：
- 信任喪失：當您知道有人隨時可能進入時，如何感覺像在自己家？
- 盜竊或損壞風險：即使沒有惡意，不受控制的進入可能導致難以證明的損害。
- 隱私侵犯：房東無需知道您如何生活、擁有什麼、接待誰。
- 心理壓力：有些房東利用這些侵入來迫使租金被認為過低的租客離開，或在出售前「檢查」房屋狀況。
舉個具體例子。一名租客發現女房東在一個早晨，趁他還在睡覺時，未經通知就帶著兩名保險專家進入。門鈴響了，然後鑰匙在鎖孔中轉動。女房東認為她有權為水損事件讓專家查看房屋。然而，即使在這種情況下，她也應該先獲得租客的同意，否則就應請求法官介入。未經同意進入仍然是侵犯住宅。
那些不算例外的例外
有些房東以緊急情況為由，為未經通知的進入辯解。大規模漏水、火災、對建築物的立即危險：在這些情況下，進入可能因緊急避險而正當化。但請注意，這個例外受到嚴格限制。房東必須能證明緊急情況是真實的，且他無法聯繫到您。
單純的檢查訪問、為出售進行的估價、維護檢查：這些都不能證明未經您同意進入是正當的。即使租約中有訪問權條款，該條款也是濫用的，不能對您適用。
檢查清單：如果房東未經通知進入，該怎麼做
- 準確記錄侵入的日期、時間和情況
- 收集證據：照片、鄰居證詞、訊息、被移動的物品
- 檢查您的租約是否包含訪問權或進入權條款
- 以掛號信（附回執）寄出正式催告
- 如果您擔心再犯，更換鎖具（您有權這樣做）
- 如果侵入屬實，備案或提出告訴
- 如果情況持續，諮詢律師或租客權益保護協會
可行的行動
1. 正式催告
這是第一步。以掛號信（附回執）寫信給房東。提醒他1989年7月6日法律第6條和《刑法典》第226-4條。要求他以書面承諾不再未經您同意進入。保留此信的副本：如果情況惡化，它將作為證據。
2. 更換鎖具
您完全有權更換租屋處的鎖，只需在租約結束時歸還原鎖。這是防止再次侵入最有效的措施。房東不能禁止您這樣做，租約中若規定禁止則屬濫用條款。
3. 刑事告訴
如果侵入屬實且您有證據，請以侵犯住宅罪提出告訴。可以在警察局提出告訴，或透過郵寄給共和國檢察官。此罪行處一年監禁及15,000歐元罰款。
4. 請求法官介入
如果房東再犯，或侵入伴隨其他違約行為（騷擾、威脅、拒絕進行工程），您可以請求保護事務法院法官介入。法官可以命令停止干擾，並判決房東支付損害賠償。
在啟動訴訟程序前，請檢查您的租約是否包含其他可能削弱您立場的問題條款。快速檢查您的合約可能揭示除侵犯住宅外您還可主張的濫用條款。
常見問題
房東可以為了進行工程而進入嗎？ 不可以，未經您同意不行。即使是緊急工程，他也必須通知您並獲得您的同意。如果您拒絕，他必須請求法官授權進入。
租約中允許房東進入的條款有效嗎？ 無效。任何允許房東在未經承租人同意的情況下進入租屋處的條款都視為未寫入。它違反了法律保障的安寧使用權。
我可以在未經房東同意的情況下更換鎖嗎？ 可以。承租人有權更換租屋處的鎖。您只需在租約結束時歸還原鎖，或提供新鑰匙給房東。
房東侵犯住宅會面臨什麼後果？ 《刑法典》第226-4條規定侵犯住宅處一年監禁及15,000歐元罰款。此外可能加上民事損害賠償。
未經通知進入可以成為終止租約的理由嗎？ 可以，在嚴重情況下。如果侵入是重複的且侵害您的安寧使用權，您可以在法官面前請求以房東的過錯終止租約。
來源
法律資訊
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