油漆與外部維護：誰付費，房客還是房東？ (法國)

您剛收到房東的訊息：「金屬圍欄生鏽了，租約結束前應該重新粉刷。」或者他可能要求您刷新百葉窗、清潔外牆或更換損壞的排水溝。您想知道這是否真的該由您付費。好消息是：在大多數情況下，與時間磨損相關的外部維護不應由您承擔。但這完全取決於您的租約內容、入住時的房屋狀況報告以及工程的確切性質。

30秒快速解答

不，您無需重新粉刷生鏽的圍欄、褪色的百葉窗或僅因時間而留下痕跡的外牆。這些工程屬於折舊範疇，即房屋的正常磨損，應由房東承擔。您僅需負責租賃維修和日常維護，例如清潔可及的排水溝或更換損壞的密封條。如果您的租約中有條款要求您粉刷外部，該條款可能被視為濫用條款，因此不適用。

在拿起刷子之前，請檢查您的合同和入住時的房屋狀況報告。如果您對某條款有疑問，請分析您的租約以確定實際可要求的內容：https://bail.immo/。

法律規定

1989年7月6日的法律規定了房客與房東之間的責任分配。第7條要求房客承擔日常維護和小型維修，除非這些維修是由於折舊、施工缺陷、建築瑕疵、不可抗力或房東的過失造成的。《民法典》第1755條規定，租賃維修涉及日常使用元素，如水龍頭、開關或密封條。外部油漆則不屬於租賃維修：這是一項與時間磨損相關的大型維修，因此應由房東承擔。

1987年8月26日的第87-712號法令列出了租賃維修項目。它提到了「內部覆蓋層」（牆壁、地板、天花板）的日常維護，但未提及外部油漆、外牆或圍欄。實際上，判例法認為外部油漆的刷新應由房東負責，因為這是一項與折舊相關的改善或保存費用，而非簡單的日常維護。

為什麼這可能成為問題

真正的陷阱在於租約中的條款。某些合同包含類似「房客承諾每五年重新粉刷外部木製品和圍欄」的句子。然而，將法律上屬於房東的義務轉移給房客的條款被視為未寫入。即使您簽署了租約，也無需遵守。如果您提起訴訟，保護事務法院的法官可以宣布該條款無效。

另一個困難是日常維護與折舊之間的界限。清潔被樹葉堵塞的排水溝屬於日常維護。更換因腐蝕而穿孔的排水溝則屬於折舊。如果您的房東要求您重新粉刷圍欄，因為它生鏽了，這是折舊。如果他要求您清潔圍欄，因為您讓泥漿積累，這是日常維護。這個區別很重要，因為它決定了誰付費。

舉一個具體例子。您租了一棟帶小花園的房子，花園由金屬圍欄圍繞。入住時，房屋狀況報告提到「圍欄漆成綠色，有些剝落」。三年後，油漆在整個表面剝落，出現鏽跡。您的房東要求您在退房前重新粉刷。您拒絕，因為這是時間造成的正常磨損。房東隨後從您的押金中扣除400歐元。您通過掛號信並附上入住和退房時的房屋狀況報告照片提出異議。如果法官介入，他很可能認為扣款不合理，因為外部油漆屬於折舊範疇。

需要了解的例外情況

在某些情況下，您可能需要承擔費用，至少部分承擔：

異常損壞：如果您自己損壞了圍欄（例如汽車碰撞、踢擊等），您必須修復由您的行為造成的損害。
日常維護缺失：如果您從未清潔排水溝，導致堵塞並引起滲水，您可能需要對後果負責。
經當地慣例驗證的特定條款：在某些獨立房屋租賃中，當地慣例可能要求房客負責外部維護，但這很少見，且必須由房東證明。
商業或專業租約：規則不同。在商業租約中，如果租約明確規定，房客可能需要承擔大型維修，包括外部油漆。

檢查清單：誰付什麼？

因時間而剝落的外部油漆 → 房東
因潮濕而生鏽的圍欄 → 房東
因陽光而褪色的百葉窗 → 房東
骯髒或長苔的外牆 → 房東
因腐蝕而穿孔的排水溝 → 房東
清潔可及的排水溝 → 房客
更換外部水龍頭密封條 → 房客
因碰撞或使用不當造成的損壞 → 房客

可能採取的行動

重新閱讀您的租約，找出關於外部維護的條款。如果有要求您粉刷的條款，請記下。
比較入住和退房時的房屋狀況報告。如果損壞在入住時已存在，您不負責。
拍攝帶日期的照片，特別是如果損壞正在惡化。
以書面形式回覆房東，解釋外部油漆屬於折舊而非日常維護。保持禮貌但堅定。
如果房東扣留您的押金，通過掛號信並附上證據提出異議。
如果分歧持續，聯繫省級調解委員會（免費）或保護事務法院法官。

如果您不確定租約的解釋，請在產生費用前進行分析：https://bail.immo/。

常見問題

房東可以要求我在離開前重新粉刷圍欄嗎？ 不可以，除非損壞是由您的行為造成的。外部油漆屬於折舊範疇，應由房東承擔。

租約中要求我負責外部維護的條款有效嗎？ 無效，此類條款被視為未寫入，因為它將房東的法律義務轉移給房客。您可以提出異議。

誰負責清潔排水溝？ 房客應負責日常維護，因此需要清潔可及的排水溝。但更換因腐蝕而穿孔的排水溝應由房東負責。

如果房東因外部油漆扣留我的押金，該怎麼辦？ 通過掛號信並附上房屋狀況報告和照片提出異議。如果分歧持續，聯繫調解委員會或法官。

折舊在法國各地是否以相同方式評估？ 是的，1989年7月6日的法律適用於整個領土，但當地慣例有時可能影響法官的評估。請保持謹慎並記錄一切。

來源

法律資訊

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