新租賃契約 2026：解約條款成為強制性規定 (法國)

2026年7月6日第2026-596號法令於7月7日刊登在《官方公報》上，修改了以主要住所為用途的住房標準租賃契約。具體而言，它涉及兩個敏感要點：解約條款和主要住所義務。對於自2026年10月1日起簽訂或續簽的租約，規則將有所改變。無論您是房東還是租客，以下是需要檢查的內容。

30秒快速解答

從2026年10月1日起，任何作為主要住所使用的空屋或帶家具住房的租賃契約，都必須強制包含解約條款。該條款允許在未支付租金、雜費或保證金的情況下，租約自動解除。該法令還針對受《城市規劃法典》規定的主要住所地役權約束的住房，增加了一項具體說明。在此日期之前簽訂的租約不受影響，除非在2026年10月1日之後續簽。

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法律規定

第2026-596號法令修改了2015年5月29日第2015-587號法令，該法令規定了空屋和帶家具住房的標準契約範本。涉及兩個附件：附件1針對空屋，附件2針對帶家具住房。

解約條款成為強制性規定

在此法令之前，解約條款已被強烈建議，而1989年7月6日的法律已要求其存在以應對未支付租金、雜費或保證金的情況。2026年7月6日的法令通過直接修改標準契約的內容來加強這一機制。

附件1和附件2的第八節新文本現在規定：

未按約定條款支付租金或雜費時，租約自動解除。
未支付保證金時，租約自動解除。
在支付命令未果後，需等待六週，條款才生效。

該法令還增加了其他原因的解約條款可能性：未投保租賃風險保險、未遵守安靜使用租賃場所的義務（經具有既判力的司法判決確認的鄰里糾紛），或當住房受城市規劃地役權約束時，未遵守僅將住房作為主要住所使用的義務。

主要住所義務

該法令在標準契約中插入了一項新的說明，位於契約目的的描述部分。當住房受《城市規劃法典》第L.151-14-1條規定的義務約束時，租約必須註明：

「如有適用，主要住所地役權：本契約標的住房受《城市規劃法典》第L.151-14-1條規定的義務約束；該住房僅作為主要住所使用，符合上述1989年7月6日法律第2條的定義。」

此說明並非自動適用。僅當市鎮在相關領土上設立了主要住所地役權時才適用。在這種情況下，該住房不能作為次要住所或季節性租賃出租。

實施時間表

該法令規定，這些條款適用於自2026年10月1日起簽訂或續簽的租賃契約。因此，2026年9月30日簽署的租約不受影響。2026年10月1日簽署的租約則受影響。舊租約到期並在此日期後續簽的，必須納入新條款。

為什麼這可能造成問題

解約條款不是簡單的行政細節。它對租約的穩固性和各方的權利有直接影響。

對房東而言

沒有有效解約條款的租約，在發生未支付租金時，會嚴重複雜化收回住房的過程。沒有此條款，房東必須向法官請求司法解除租約。程序更長、更昂貴，且結果從不保證。有了合規的解約條款，房東可以發出支付命令，等待六週期限，然後確認租約自動解除。驅逐程序因此可以更快獲得。

但請注意：條款必須正確起草。針對法律未授權原因的解約條款被視為未寫入。2026年的法令精確規範了可能的原因。房東若為荒謬的原因（例如，未支付個人電費帳單）添加解約條款，將承擔法律風險。

對租客而言

強制性解約條款並不會從根本上改變按時支付租金並遵守義務的租客的處境。但它使租約在某些方面更加嚴格。例如，未支付保證金現在可能在支付命令後導致租約自動解除。延遲支付保證金的租客可能面臨快速程序。

主要住所義務在適用時更具約束性。租客不能將住房用作偶爾的落腳點。如果這樣做，房東可以根據具體的解約條款啟動解除程序，並根據《城市規劃法典》在通知市長後進行。

具體示例

假設一位房東在安錫出租一套公寓，該市鎮已設立主要住所地役權。租約於2026年10月15日簽署。契約必須包含：

針對未支付租金、雜費或保證金的強制性解約條款。
主要住所地役權的說明。
針對未遵守僅作為主要住所使用的義務的具體解約條款。

六個月後，租客不再支付租金。房東發出支付命令。六週過去，未見補救。解約條款生效：租約自動解除。房東隨後可以請求法官確認解除並獲得驅逐令。

如果同一房東在2026年9月28日簽署了沒有有效解約條款的租約，他將不得不啟動司法解除程序，時間會長得多。

需要了解的例外情況

並非所有租約都受標準契約約束，因此也不受這些新義務的約束。

排除在標準契約之外的住房

2015年5月29日的法令將某些住房排除在其適用範圍之外。不受標準契約約束的包括：

住房中心（logements-foyers）。
因履行職能或佔用職位而分配或租賃的住房。
租給季節性工人的租賃。
季節性租賃。
次要住所租賃。
專業租賃。
通過流動租約（bail mobilité）租賃的住房。

對於這些租賃，標準契約的規則不適用，包括2026年法令引入的強制性解約條款。

協議住房和HLM住房

根據《建築與住房法典》第L.831-1條簽訂APL協議的住房，以及屬於HLM機構但未簽訂APL協議的住房，在空屋租賃中也被排除在標準契約之外。對於帶家具住房，僅排除通過多份獨立契約正式化的合租。

多租約合租

通過租客與房東之間簽訂多份契約正式化的合租不受標準契約約束。然而，單一租約的合租則受約束。

檢查清單：2026年10月1日後檢查您的租約

如果您在2026年10月1日或之後簽署或續簽租約，以下是需要檢查的要點：

租約包含針對未支付租金或雜費的解約條款。
租約包含針對未支付保證金的解約條款。
解約條款提及支付命令未果後六週的期限。
如果住房受主要住所地役權約束，租約中包含具體說明。
如果包含其他原因的解約條款，僅限於授權原因：未投保保險、經司法判決確認的鄰里糾紛、未遵守主要住所義務。
租約符合適用的標準範本（空屋附件1，帶家具附件2）。
雙方的手機號碼（如果提供）是自願的，不產生義務。

對其中任何一點有疑問？在簽署前使用我們的分析工具檢查您的租約。

可行行動

如果您是房東

簽署前：使用符合更新後標準契約的租約範本。如果不確定解約條款的有效性，請勿自行起草。
對於現有租約：檢查您的租約是否已包含合規的解約條款。如果沒有，您不能單方面修改現有租約。您需要等到續簽時才能納入新條款。
發生未支付租金時：通過司法執達員發出支付命令。在啟動解除程序前，嚴格遵守六週的期限。

如果您是租客

簽署前：仔細閱讀解約條款。確保它僅針對授權原因。針對法律未規定原因的解約條款被視為未寫入。
保證金：在簽署租約時支付。未支付可能導致支付命令後租約自動解除。
如果住房受主要住所地役權約束：確保您可以將住房作為實際主要住所使用。偶爾使用可能使您面臨解除程序。

常見問題

解約條款真的是新的嗎？

不是。針對未支付租金、雜費或保證金的解約條款自1989年7月6日的法律以來已是強制性的。2026年的法令通過修改標準契約並明確額外解約條款的可能原因來加強其規範。

我2025年簽署的租約受影響嗎？

不受影響。該法令適用於自2026年10月1日起簽訂或續簽的契約。在此日期之前簽署的租約不受影響，除非在此日期之後續簽。

如果我的租約沒有解約條款會怎樣？

對於2026年10月1日之後簽訂的租約，缺少解約條款會使租約不符合標準契約。房東將無法主張自動解除。他必須請求法官進行司法解除。

主要住所說明是否適用於所有地方？

不是。僅當市鎮根據《城市規劃法典》第L.151-14-1條設立了主要住所地役權時才適用。請向市政廳查詢您的住房是否受影響。

我可以為其他原因添加解約條款嗎？

僅限於法令規定的原因：未投保租賃風險保險、經具有既判力的司法判決確認的鄰里糾紛，或當住房受城市規劃地役權約束時未遵守主要住所義務。任何其他解約條款被視為未寫入。

來源

法律資訊

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