您刚刚收到房东的来信，通知您租金上涨。或者，您可能是房东，想知道是否可以应用合同中规定的调整条款。无论哪种情况，第一个要问的问题很简单：调整条款是否有效？因为如果无效，任何上涨都可以被质疑，即使IRL的计算看起来是正确的。
许多租客认为年度租金调整是自动的。这是错误的。只有在租赁合同中明确规定了条款时，调整才有可能。而且该条款必须遵守1989年7月6日法律规定的严格规则。一个措辞不当、缺失或非法的条款可能会为您节省数百欧元的额外租金。
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在合同期间调整租金，只有在合同中包含书面调整条款时才可能。该条款必须规定在合同周年日进行调整，并使用INSEE发布的租金参考指数（IRL）。如果条款缺失，租金在合同期间保持不变。如果条款存在但措辞不当（例如，规定了其他指数或在不同日期调整），则可能被视为未写入。在这种情况下，租客可以质疑上涨并要求退还多收的款项，但受三年时效限制。
您对合同有疑问吗？将其上传到bail.immo，以验证调整条款和其他敏感条款的有效性。
法律怎么说
1989年7月6日的法律严格规定了住宅租赁合同（空置或带家具、主要住所）的租金调整。该法律第17-1条规定，租金可以每年调整，前提是合同明确规定了这一点。这是所有问题的起点：没有条款，就没有调整。
该条款必须满足多个累积条件：
- 必须书面写入合同。 仅口头提及或房东的习惯做法是不够的。
- 必须规定在合同周年日进行调整。 即在合同签署之日，或双方约定的日期，但每年只能一次。
- 必须使用租金参考指数（IRL）。 IRL由INSEE每季度发布。它对应于过去十二个月除烟草和租金外的消费者价格的平均变化。
- 调整不能追溯。 如果房东忘记在周年日应用调整，他不能要求过去几个月的欠款。调整仅从提出要求之日起对未来生效。
计算公式如下：
新租金 = 当前租金（不含费用） × （参考季度的IRL / 上一年同季度的IRL）
例如，如果您的租金为800欧元（不含费用），2025年第二季度的IRL为145.17，2024年第二季度的IRL为141.03，则计算为：800 × (145.17 / 141.03) = 823.48欧元。新租金将为823.48欧元。
注意：应使用的IRL是合同签署日期或计划调整日期对应季度的IRL。如果合同在3月签署，则使用第一季度的IRL。如果在9月签署，则使用第三季度的IRL。最简单的方法是参考合同签署时发布的IRL，然后使用后续年份的同一季度。
为什么这可能成为问题
与调整条款相关的问题很常见，而且给租客带来高昂成本。以下是最常见的情况：
1. 条款缺失
这是最简单但也是最普遍的情况。许多合同没有包含任何调整条款。在这种情况下，合同期间不能增加租金，即使IRL上涨。房东必须等到合同续签（空置房每3年，带家具房每1年）才能提出重新评估，并且只有在租金明显被低估的情况下。
2. 条款措辞不当
某些条款规定使用IRL以外的其他指数（例如，建筑成本指数或机构内部指数）。其他条款规定在不同于周年日的日期进行调整，或自动调整而无需房东要求。所有这些条款都是非法的。它们被视为未写入，即被视为从未存在过。房东不能应用它们。
3. 条款有效，但计算错误
即使条款有效，房东也可能计算错误。他可能使用了错误的IRL季度，在错误的日期应用调整，或忘记调整不能追溯。在这种情况下，租客可以质疑要求的金额。
4. 条款有效，但房东未及时应用
调整必须由房东提出。如果房东在周年日没有发送信件要求调整，他就失去了过去一年的调整权益。他不能追溯要求过去几个月的款项。调整仅从提出要求之日起对未来生效。
让我们看一个具体例子。您在2023年9月1日签署了一份合同，租金为700欧元（不含费用）。合同包含基于IRL的年度调整条款。2024年9月1日，您的房东没有发送任何通知。2025年3月1日，他写信要求增加租金，应用2024年9月的IRL。这个要求部分是非法的：他不能要求2024年9月至2025年2月的欠款。调整只能从2025年3月1日起生效，且仅对未来。
例外和特殊情况
2014年3月27日之前签署的合同
对于在ALUR法律生效（2014年3月27日）之前签署的合同，规则略有不同。如果调整条款在该日期之前起草，可以规定IRL以外的其他指数。但注意：自2014年3月27日起，所有调整条款必须使用IRL，即使对于旧合同也是如此。如果您的合同在2014年之前签署且条款规定了其他指数，则该条款已变得非法，不能再应用。
受租金管制约束的住房
在实施租金管制的地区（巴黎、里尔、里昂、维勒班等），租金调整不能导致超过省长令设定的参考租金上限。如果调整后的租金超过此上限，租客可以质疑调整。
带家具的租赁
带家具租赁的规则与空置租赁相同，只有一个区别：合同期限更短（至少1年，学生为9个月）。调整条款必须始终在合同中规定，调整在周年日进行。
流动性租赁
流动性租赁（期限1至10个月）不能包含调整条款。租金在开始时自由设定，但合同期间不能调整。
检查清单：验证调整条款的有效性
以下是一个简单的检查清单，用于验证您的合同中的调整条款是否有效：
- 合同是否包含书面调整条款？
- 条款是否规定在合同周年日进行调整？
- 条款是否使用租金参考指数（IRL）？
- 条款是否不规定追溯调整？
- 房东是否书面要求调整（信件、邮件）？
- 计算是否使用了正确的IRL季度？
- 新租金是否不超过租金管制上限（如适用）？
如果您对其中任何一个问题回答“否”，则调整可能可以被质疑。
可能的行动
如果您是租客
- 检查您的合同。 重新阅读调整条款。如果缺失、措辞不当或使用IRL以外的指数，您可以拒绝上涨。
- 书面提出异议。 向您的房东（或机构）发送一封带回执的挂号信，解释您拒绝调整的原因。附上适用的法律文本（1989年7月6日法律第17-1条）。
- 继续支付原租金。 在争议解决之前，您必须继续支付您认为应支付的租金。即使您质疑上涨，也绝不能停止支付租金。
- 要求退还多收的款项。 如果您已经支付了非法上涨的款项，您可以要求退还多付的金额，但受三年时效限制。
- 联系省调解委员会。 如果分歧持续，您可以免费联系您所在省份的省调解委员会（CDC）。它发布的意见可能有助于达成协议。
- 最后，向保护性争议法官提起诉讼。 如果调解失败，您可以向司法法院提起诉讼。法官可以宣布条款未写入，并命令房东退还多收的款项。
如果您是房东
- 检查您的条款是否有效。 如果缺失或措辞不当，请不要应用。您可能会面临异议和退款。
- 书面发送调整要求。 调整仅从您提出要求之日起生效。发送一封带回执的挂号信或邮件，说明新租金和计算过程。
- 使用正确的IRL。 在INSEE网站上检查参考季度和相应指数。
- 不要要求欠款。 如果您忘记在周年日应用调整，您不能要求过去几个月的款项。调整仅对未来有效。
您对合同中的调整条款的有效性有疑问吗？使用我们的IRL计算工具检查调整的确切金额，然后将您的合同上传到bail.immo，进行敏感条款的全面分析。
常见问题解答
调整条款在合同中是否必须？
不是。调整条款是可选的。如果合同中没有规定，合同期间不能调整租金。
我可以质疑已经支付的调整吗？
可以。如果您支付了非法调整（条款缺失、措辞不当或计算错误），您可以要求退还多收的款项，但受自支付之日起三年的时效限制。
房东可以在没有条款的情况下在合同期间调整租金吗？
不能。没有调整条款，租金在合同期间保持不变。即使IRL上涨，房东也不能增加租金。
调整应使用哪个IRL？
应使用合同签署日期或计划调整日期对应季度的IRL。例如，如果合同在1月签署，则使用第一季度的IRL。如果在7月签署，则使用第三季度的IRL。
调整可以追溯吗？
不能。调整不能追溯。如果房东在周年日之后要求调整，则仅从提出要求之日起对未来生效。
如果房东在没有条款的情况下应用调整怎么办？
您可以拒绝上涨并继续支付原租金。发送一封挂号信解释您的拒绝。如果房东坚持，请联系省调解委员会或法官。
调整条款可以规定IRL以外的指数吗？
不能，自2014年3月27日起。所有调整条款必须使用IRL。规定其他指数的条款被视为未写入。
来源
法律信息
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