在夏天转租自己的公寓，把一间房间放到Airbnb上以补贴家用，或者以租金为代价帮助朋友：这些想法看似平常，实则不然。转租是1989年7月6日法律中少数几乎没有解释余地的领域之一，而且犯错后果可能高达数千欧元。
本指南将详细说明适用于1989年法律下租赁的规则，即作为主要住所的空置或带家具出租的住房。季节性租赁、第二住宅和商业租赁则遵循其他逻辑。
30秒速览
不，未经房东书面同意，您不能转租您的住房。 这是1989年7月6日法律第8条规定的，且毫不含糊：除非获得业主的书面同意（包括租金价格），否则禁止全部或部分转租。
如果您违反此规定，房东可以要求解除租约，并要求您返还从转租中获得的利润。而次承租人（转租客）对房东没有任何权利：他必须搬走。
在深入之前，有一个有用的提示：如果您的租约中包含看似滥用禁止转租的条款，或者您想在考虑转租前核实合同的可靠性，快速分析可以避免您数月的诉讼程序。在此提交您的租约以检查风险条款。
法律规定
1989年7月6日第89-462号法律第8条非常明确。除非获得房东的书面同意，否则承租人既不能转让租赁合同，也不能转租住房。该同意必须涵盖转租的原则以及向次承租人收取的租金价格。
该规则适用于全部和部分转租。将公寓的一个房间租给学生属于部分转租；在假期将整个住房放在Airbnb上属于全部转租。在这两种情况下，事先的书面同意都是强制性的。
立法者还设置了额外的保障：向次承租人收取的租金不得超过主要承租人向业主支付的租金。这就是著名的转租租金上限。其目的很简单：防止承租人利用房东获利。
ANIL在其关于承租人义务的说明中提醒：住房的使用方式在租约中确定，未经书面同意改变使用方式将面临处罚。转租正是使用方式的改变。
为什么这可能成为问题
典型情况：承租人出差三个月，将公寓转租给同事以支付租金，但未向业主提出任何请求。房东通过邻居得知此事。结果：解除租约、驱逐，并必须返还从次承租人处收取的租金。
处罚并非理论上的。判例法是一致的：未经书面同意的转租构成对承租人义务的严重违反，足以证明司法解除租约的合理性。法官无需核实房东是否遭受损害：违反第8条本身就足够了。
从房东的角度来看，情况同样令人不安。未申报的次承租人占用住房，向主要承租人支付租金，而业主与他没有任何合同关系。如果主要承租人拖欠租金，驱逐程序将变得棘手：谁实际占用房屋？对谁采取行动？
还有Airbnb的情况。将作为主要住所租赁的住房进行短期旅游租赁，属于第8条意义上的转租。未经房东书面同意，这是非法的。平台不会保护您：它们只负责撮合，不检查您是否有权转租。
具体示例
让我们看一个现实案例。玛丽在里昂以每月800欧元租了一套两居室。她出国六个月，将带家具的公寓以每月850欧元转租给学生，未告知业主。
三个月后，房东发现了情况。他向法院起诉玛丽，要求解除租约。法官判决解除租约，责任在承租人。后果：
- 玛丽失去了住房。
- 她必须返还从次承租人处收取的2550欧元（3×850欧元）。
- 她仍需支付租金，直到实际搬离。
- 次承租人必须搬走，且无法向房东追索。
即使玛丽曾请求房东同意，她也不能设定850欧元的租金：上限是800欧元，即她自己的租金金额。
例外和特殊情况
免费住宿不属于转租
免费为亲友提供住宿，不收取任何经济补偿，不属于转租。这是承租人的权利，受法律保护：任何租约条款都不能禁止承租人接待不与其同住的人。界限微妙但至关重要：一旦要求支付租金或经济补偿，就属于转租。
流动性租约（Bail mobilité）
流动性租约由ELAN法律创建，是一种短期带家具租赁合同（1至10个月），面向职业流动人员。转租同样适用相同规则：必须获得房东书面同意。此类租约没有例外。
合租
在单一租约的合租中，每位合租人都是租约的持有人。如果其中一人将自己的房间转租给第三方，则属于部分转租，需获得房东书面同意。在独立租约的合租中，情况不同：每位合租人都有自己的租约，转租问题不以相同方式处理。
HLM和社会住房（conventionnés）
HLM住房和APL协议住房遵循特定规则。原则上禁止转租，除非有非常特殊的情况（例如转租给老年人或残疾人）。处罚可能更重，包括失去住房权。
清单：安全转租
在考虑转租之前：
- 确认住房确实受1989年7月6日法律管辖（主要住所，空置或带家具租约）
- 重新阅读租约：是否有条款明确禁止转租？（即使没有条款，书面同意仍然是强制性的）
- 确定转租类型：全部、部分、旅游、短期
- 计算允许的最高租金：主要租金的金额，不含费用
获得房东同意：
- 向房东发送书面请求（最好使用挂号信）
- 说明转租期限、次承租人身份和拟议租金
- 附上转租合同草案
- 等待房东的书面同意，涵盖原则和价格
- 保留同意书的副本
转租期间：
- 切勿超过租金上限
- 告知次承租人其身份：他对业主没有任何权利
- 确认住房保险涵盖转租
- 向税务机关申报转租收入
可能的行动
您是承租人且未经同意转租
请立即纠正。书面通知房东，提议签订租约附录或转租协议。如果房东先于您发现情况，解除租约几乎不可避免。最好主动采取行动。
如果房东启动程序，请尽快咨询法律专业人士。返还利润是沉重的财务处罚，但精心构建的辩护可以减轻其影响。
您是房东且发现未经授权的转租
不要自行解除租约：解除必须由法官裁定。首先向承租人发送正式通知，提醒其1989年法律第8条，并要求其停止转租。如果承租人不回应，请向司法法院提起诉讼。
您还可以要求法院判令承租人返还从次承租人处收取的租金。这是一个强大的谈判筹码。
在启动程序之前，请检查您的租约中是否有使情况复杂化的条款。分析您的合同可以阐明您的行动空间。
常见问题解答
我可以在未经业主同意的情况下转租公寓中的一个房间吗？
不可以。部分转租与全部转租适用相同规则：必须获得房东书面同意，包括价格。
转租租金可以高于主要租金吗？
不可以。1989年法律第8条将转租租金上限设定为主要租金的金额。任何超出部分都是非法的。
如果转租不合法，次承租人面临什么风险？
次承租人对业主没有任何权利。他可以被驱逐，无需通知或赔偿。他唯一的追索权是针对欺骗他的主要承租人。
Airbnb转租是否属于法律意义上的转租？
是的。将作为主要住所租赁的住房进行短期旅游租赁属于转租，需获得房东书面同意。未经同意，这是非法的。
租约条款能否完全禁止转租？
可以，条款可以禁止转租。但即使没有条款，房东的书面同意仍然是强制性的。条款只是加强了法律禁令。
免费为亲友提供住宿是否属于转租？
不属于。免费为他人提供住宿，不收取经济补偿，不属于转租。这是受法律保护的权利，任何条款都不能禁止。
如果您对您的情况定性有疑问，请分析您的租约以检查适用条款。
来源
法律信息
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