2026年新租赁合同：解约条款成为强制要求 (法国)

2026年7月6日第2026-596号法令于7月7日在《官方公报》上公布，修改了作为主要住所使用的住房标准租赁合同。具体而言，它涉及两个敏感点：解约条款和主要住所义务。对于自2026年10月1日起签订或续签的租约，规则将发生变化。无论您是房东还是租客，以下内容都值得关注。

30秒速览

自2026年10月1日起，任何作为主要住所使用的空置或带家具住房的租赁合同，必须包含解约条款。该条款允许在未支付租金、杂费或押金的情况下，合同自动解除。该法令还增加了一项特别说明，适用于受《城市规划法典》规定的主要住所地役权约束的住房。在此日期之前签署的租约不受影响，除非在2026年10月1日之后续签。

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法律依据

第2026-596号法令修改了2015年5月29日第2015-587号法令，该法令规定了空置和带家具住房的标准合同模板。涉及两个附件：附件1适用于空置住房，附件2适用于带家具住房。

解约条款成为强制要求

在该法令之前，解约条款已被强烈推荐，1989年7月6日的法律要求其在租金、杂费或押金未付的情况下必须存在。2026年7月6日的法令通过直接修改标准合同内容加强了这一机制。

附件1和附件2的新第八部分现在规定：

未按约定支付租金或杂费时，合同自动解除。
未支付押金时，合同自动解除。
在支付命令未果后，需等待六周，条款方可生效。

该法令还增加了其他原因的解约条款可能性：未投保租赁风险保险、违反安静使用租赁房屋的义务（经司法判决已产生既判力确认的邻里干扰），或当住房受城市规划地役权约束时，未遵守仅将其作为主要住所使用的义务。

主要住所义务

该法令在标准合同中插入了一项新说明，位于合同标的描述部分。当住房受《城市规划法典》第L.151-14-1条规定的义务约束时，租约必须注明：

“如有必要，主要住所地役权：本合同标的住房受《城市规划法典》第L.151-14-1条规定的义务约束；其仅作为主要住所使用，符合上述1989年7月6日法律第2条的含义。”

此说明并非自动适用。仅当市镇在相关区域设立了主要住所地役权时才适用。在这种情况下，该住房不得作为第二住所或季节性租赁出租。

实施时间表

该法令规定，这些条款适用于自2026年10月1日起签订或续签的租赁合同。因此，2026年9月30日签署的租约不受影响。2026年10月1日签署的租约则适用。旧租约到期并在该日期后续签的，必须纳入新条款。

可能引发的问题

解约条款并非简单的行政细节。它对租约的稳固性和各方的权利有直接影响。

对房东而言

没有有效解约条款的租约，在发生欠租时会使收回住房变得极为复杂。没有该条款，房东必须向法官申请司法解除租约。程序更漫长、成本更高，且结果无法保证。有了合规的解约条款，房东可以发出支付命令，等待六周，然后确认合同自动解除。驱逐令的获得将更快。

但请注意：条款必须正确起草。针对法律未授权原因的解约条款被视为未写入。2026年的法令精确规定了可能的原因。房东若为任意原因（例如，未支付个人电费账单）添加解约条款，将承担法律风险。

对租客而言

强制解约条款不会从根本上改变按时支付租金并履行义务的租客的处境。但它使租约在某些方面更加严格。例如，未支付押金现在可能在支付命令后导致合同自动解除。延迟支付押金的租客将面临快速程序。

主要住所义务在适用时更具约束力。租客不能将住房用作临时落脚点。如果这样做，房东可以根据具体的解约条款启动解除程序，但需先按照《城市规划法典》向市长发出正式通知。

具体示例

假设一位房东在安纳西出租一套公寓，该市镇已设立主要住所地役权。租约于2026年10月15日签署。合同必须包含：

针对未付租金、杂费或押金的强制解约条款。
主要住所地役权说明。
针对未遵守仅作为主要住所使用的具体解约条款。

六个月后，租客不再支付租金。房东发出支付命令。六周过去，未获纠正。解约条款生效：合同自动解除。房东随后可向法官申请确认解除并取得驱逐令。

如果同一房东在2026年9月28日签署了没有有效解约条款的租约，他将不得不启动司法解除程序，耗时将显著更长。

需要了解的例外情况

并非所有租约都受标准合同约束，因此也不受这些新义务的影响。

排除在标准合同之外的住房

2015年5月29日的法令将某些住房排除在其适用范围之外。以下情况不受标准合同约束：

住房公寓（logements-foyers）。
因履行职责或就业而分配或租赁的住房。
租给季节性工人的住房。
季节性租赁。
第二住所租赁。
职业租赁。
通过流动租约（bail mobilité）出租的住房。

对于这些租赁，标准合同的规则不适用，包括2026年法令产生的强制解约条款。

协议住房和HLM住房

根据《建筑与住房法典》第L.831-1条签订APL协议的住房，以及属于HLM机构但未签订APL协议的住房，在空置租赁中也被排除在标准合同之外。对于带家具租赁，仅排除通过多份独立合同正式化的合租。

多合同合租

通过租客与房东之间签订多份合同正式化的合租不受标准合同约束。相反，单一合同的合租则受约束。

清单：2026年10月1日后检查您的租约

如果您在2026年10月1日或之后签署或续签租约，请检查以下要点：

租约包含针对未付租金或杂费的解约条款。
租约包含针对未支付押金的解约条款。
解约条款提及支付命令未果后六周的期限。
如果住房受主要住所地役权约束，租约中包含具体说明。
如果规定了其他原因的解约条款，则仅针对授权原因：未投保保险、经司法判决确认的邻里干扰、未遵守主要住所义务。
租约符合适用的标准模板（空置为附件1，带家具为附件2）。
双方手机号码（如有注明）为可选信息，不产生义务。

对其中任何一点有疑问？在签署前使用我们的分析工具检查您的租约。

可采取的行动

如果您是房东

签署前：使用符合更新后标准合同的租约模板。如果您不确定解约条款的有效性，请勿自行起草。
对于现有租约：检查您的租约是否已包含合规的解约条款。如果没有，您不能单方面修改现有租约。您需要等到续签时纳入新条款。
发生欠租时：通过司法执达员发出支付命令。在启动解除程序前，严格遵守六周的期限。

如果您是租客

签署前：仔细阅读解约条款。确保其仅针对授权原因。针对法律未规定原因的解约条款被视为未写入。
关于押金：在签署租约时支付。未支付可能导致支付命令后合同自动解除。
如果住房受主要住所地役权约束：确保您能将其作为实际主要住所使用。偶尔占用将使您面临解除程序。

常见问题解答

解约条款真的是新要求吗？

不是。针对未付租金、杂费或押金的解约条款自1989年7月6日的法律以来已是强制要求。2026年的法令通过修改标准合同并明确附加解约条款的可能原因，加强了其规范。

我2025年签署的租约受影响吗？

不受影响。该法令适用于自2026年10月1日起签订或续签的合同。在此日期之前签署的租约不受影响，除非在该日期后续签。

如果我的租约没有解约条款会怎样？

对于2026年10月1日之后签订的租约，缺少解约条款将使租约不符合标准合同。房东将无法主张合同自动解除。他必须向法官申请司法解除。

主要住所说明是否适用于所有地方？

不是。仅当市镇根据《城市规划法典》第L.151-14-1条设立了主要住所地役权时才适用。请向市政厅查询您的住房是否受影响。

我可以为其他原因添加解约条款吗？

仅限法令规定的原因：未投保租赁风险保险、经司法判决已产生既判力确认的邻里干扰，或当住房受城市规划地役权约束时未遵守主要住所义务。任何其他解约条款均被视为未写入。

来源

法律信息

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