租金管控在紧张区域：上限延长至2027年7月31日 (法国)

您在紧张区域拥有一套住房，并且想知道是否可以在两个租户之间提高租金。简短的回答是：不可以，除非有非常严格的例外情况。而如果您的住房在DPE中被评为F或G，答案更简短：不可以，没有例外。

2026年7月20日第2026-644号法令，于2026年7月22日发表在《官方公报》上，将紧张区域租金变动的上限延长一年。它适用于2026年8月1日至2027年7月31日期间签订或续签的合同。这不是一场革命：这是自2012年以来存在的机制的又一次延续。但每年都有许多房东在签约时才发现这一规则，也有许多租户在不知情的情况下支付了非法租金。

本指南将说明哪些内容实际上受到限制，哪些不受限制，以及DPE F/G冻结具体意味着什么。

30秒速览

在紧张区域重新出租空置住房：新租约的租金不能超过前一个租户最后支付的租金，如果过去12个月内未进行过调整，则可根据IRL进行修订。
续租：租金涨幅上限为IRL的变动幅度，除非租金明显偏低或有工程证明可以上调。
DPE评级为F或G的住房：完全冻结。租金不能超过前一个租户的租金，无论是重新出租还是续租。不允许进行IRL调整。
适用期间：2026年8月1日至2027年7月31日期间签订或续签的合同。
地区：2013年5月10日第2013-392号法令附件1°中列出的市镇，经2025年12月22日第2025-1267号法令修改。

在签署租约或接受租金上涨之前，请检查要求的租金是否符合这些上限。非法租金可以被质疑，多收的部分可以追回。

法律依据

租金变动的管控基于1989年7月6日第89-462号法律第18条。不应将其与ELAN法律在某些市镇（巴黎、里尔、里昂、维勒班、波尔多等）试行的租金水平管控混淆。这是两个不同的机制，可以在同一地区叠加适用。

2017年7月27日第2017-1198号法令规定了实施细则。该法令每年都会修改。最新的修改是2026年7月20日第2026-644号法令。

哪些住房受影响？

该机制适用于空置或带家具的住房租赁，包括流动租约，作为主要住所或专业和主要住所混合用途，受1989年7月6日法律管辖。

特别排除以下情况：

HLM住房；
签订APL协议的住房；
受1948年法律管辖的住房；
季节性租赁。

哪些市镇属于紧张区域？

涉及的市镇是2013年5月10日第2013-392号法令关于空置住房税的附件1°中列出的市镇。该分区已由2025年12月22日第2025-1267号法令更新：新的城市单元进入分类，其他单元的范围发生了变化，一些市镇被移出。

不要依赖2024年的列表或过时的博客文章。请使用Service-Public的官方模拟器检查住房的确切市镇。

重新出租的原则

当空置住房重新出租时，新合同的租金不能超过前一个租户最后支付的租金。

两种情况：

前租户的租金在过去12个月内未调整：房东可以适用新租约签署之日公布的IRL变动。
租金在过去12个月内已调整：新租约的租金必须与前租户的租金完全相同。

一个重要的细节：如果前租户的合同规定了逐步重新评估租金（例如，在6年内分阶段上涨），而租户在重新评估结束前离开，房东可以向新租户适用完全重新评估后的租金，即使最后实际支付的租金只反映了该上涨的一部分。

重新出租的例外情况

房东可以在两种情况下超过前租户最后支付的租金：

租金明显低于周边租金；
自上次租约以来进行的改善或合规工程，具有法令定义的某些特征。

这些例外情况受到严格限制。房东必须能够证明租金明显偏低或工程的性质。简单的粉刷是不够的。

续租

续租时，租金上涨上限为IRL的变动幅度。同样，有两个例外：租金明显偏低，或改善工程证明可以上调。

F和G住房的特殊情况

自2022年8月24日起，对于签订、续签或更新的合同，DPE评级为F或G的住房租金不能超过前租户最后支付的租金。这是1989年7月6日法律第17条，源自气候与韧性法律。

直接后果：2017年7月27日法令的规定不适用于F和G住房。换句话说，不允许任何租金上涨，无论是重新出租还是续租。即使是根据IRL的年度调整也被取消。

这是完全冻结，并且无论是否在紧张区域都适用。位于非紧张区域的F或G住房也受影响。

为什么这可能造成问题

典型的陷阱是房东按“市场价”设定重新出租的租金，而不检查前租户最后支付的租金。在紧张区域，这种习惯是非法的。租户在未检查的情况下签署，支付过高的租金，有时持续数月才意识到。

另一个陷阱：混淆变动管控和水平管控。例如，在巴黎，两种机制都适用。房东可能遵守变动上限，同时超过省令设定的参考租金上限。租户必须检查两者。

F和G住房的情况更加隐蔽。许多房东不知道冻结也适用于续租。他们发送IRL上涨提议，租户在未检查DPE的情况下接受，租金就变得非法。质疑是可能的，但需要在期限内采取行动。

最后，分区在2025年12月22日发生了变化。一些市镇进入紧张区域，另一些被移出。依赖过时列表的房东可能错误地认为自己可以自由设定租金，或者错误地认为自己受到限制。无论哪种情况，错误都会付出高昂代价。

具体例子。 阿讷西的一套公寓，属于紧张区域。前租户支付850欧元（不含费用），14个月未调整。期间IRL上涨了2.1%。房东可以向新租户提议：850欧元 × 1.021 = 867.85欧元。一分钱都不能多。如果他参考周边广告提议920欧元，租金就是非法的。

同样的例子，但住房在DPE中被评为F。房东只能提议850欧元。IRL变动被取消。如果他提议867.85欧元，就是非法的。

需要了解的例外情况

非紧张区域的住房：变动管控不适用。但注意DPE F/G冻结，它适用于所有地方。
HLM或APL协议住房：排除在变动机制之外。
季节性租赁：排除。
租金明显偏低：房东可以提议超过上限的上涨，但必须能够用周边租金参考来证明。程序有规定，租户可以质疑。
改善工程：如果工程符合法令的特征，可以上调。简单的翻新是不够的。
DPE评级为F或G的住房：没有例外。冻结是完全的，即使有工程，即使租金偏低。

检查清单：检查紧张区域的租金

确认市镇确实在紧张区域（Service-Public模拟器，已更新至2025年12月22日法令）。
确定租约类型：空置、带家具、流动租约、主要住所。
检查住房是否被排除在机制之外（HLM、APL协议、1948年法律、季节性）。
获取前租户最后支付的租金及其最后调整日期。
计算上限：最后租金 + IRL变动（如果过去12个月内未调整）。
检查住房的DPE。如果是F或G，上限是最后租金，不允许任何上涨。
如果房东声称租金偏低或有工程，要求提供证明文件。
如果对要求的租金有疑问，在检查之前不要签署。

可能的行动

对于发现非法租金的租户：

收集证据：租约、收据、DPE、前租户最后租金（如果前租户离开不到18个月，租约中会注明）。
通过挂号信并要求回执，正式通知房东调整租金。
如果没有回应，联系省级调解委员会，然后联系保护事务法官。
可以提起减租诉讼，并要求返还多收的款项。

对于希望确保租金安全的房东：

在设定租金前检查分区。
保留最后租金的记录及其调整日期。
如果住房是F或G，不要提议任何上涨，即使是IRL。
如果有工程或租金偏低，在提议上调之前准备一份扎实的文件。

如果您对租约的合规性或要求的租金有疑问，分析合同可以避免您签署非法协议。

常见问题

上限是否适用于带家具的租赁？ 是的。作为主要住所的带家具租赁与空置租赁受相同的租金变动管控。

流动租约是否受影响？ 是的。流动租约受1989年7月6日法律管辖，属于该机制的范围。

非紧张区域的F或G住房可以增加租金吗？ 不可以。F和G住房的租金冻结适用于整个领土，无论是否在紧张区域。

如何知道我的市镇是否在紧张区域？ 使用Service-Public的官方模拟器，它已整合了2025年12月22日法令更新的分区。

如果住房是F或G，房东可以在续租时增加租金吗？ 不可以。冻结是完全的：不允许IRL上涨，不允许因租金偏低而上调，也不允许因工程而上调。

如果租约未注明前租户的最后租金怎么办？ 如果前租户离开不到18个月，这是强制性的。缺少该信息可能成为减租诉讼的理由。

来源

法律信息

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