您刚刚在巴黎、里尔、里昂、波尔多或蒙彼利埃签署了一份租约，租金金额看起来偏高。或者您是房东，想确定一个不会引发争议的租金。租金管制并不是全国统一的规则：它只在部分市镇适用，上限因街区、租赁类型和租约签署年份而异。
本指南为您提供一套方法，用于核实适用于您住房的上限，理解租金补充机制，并了解租金超过法定上限时该怎么办。
30秒速览
租金管制适用于已实施该制度的紧张地区市镇（巴黎、里尔、里昂、维勒班、波尔多、蒙彼利埃，以及巴黎近郊部分市镇等）。出租住房的租金不得超过上浮参考租金，该上限每年由省长令确定。该上限取决于地理位置、租赁类型（空租或带家具）、房间数量以及建筑年代。
只有在住房具有特殊舒适度或特殊地理位置特征、足以证明租金补充合理的情况下，才允许超出上限。如果租金超出上限且没有合理的补充理由，承租人可以在租约存续期间向保护诉讼法官提起降低租金之诉。
您认为自己的租金超过了法定上限？请先核实您的租约以及适用于您所在市镇的省长令。如果您希望对合同进行全面分析，可以在此上传您的租约以核实其合规性。
法律如何规定
租金管制由1989年7月6日第89-462号法律规定，并经2018年ELAN法律修改。该制度先以试点形式推行，随后在采纳该制度的市镇中长期实施。
原则很简单：在实行租金管制的地区，出租住房的租金（不含杂费）不得超过上浮参考租金。该上限每年由省长令根据地方租金观察机构的数据确定，以每平方米可居住面积的欧元金额表示。
三个关键概念构成该制度的基础：
- 参考租金：在私人租赁市场中，针对特定类型住房（房间数量、建筑年代、地理位置）观察到的中位数租金。
- 上浮参考租金：参考租金上浮20%。这是绝大多数租赁适用的上限。
- 下浮参考租金：参考租金下调30%。在某些情况下作为下限使用，尤其是当出租人在租约存续期间要求调整租金时。
上浮参考租金适用于新租赁（首次出租或承租人搬离后的重新出租）和租约续租。它不适用于正在履行的租约，除非租约中含有调整条款，导致租金超出上限。
租金补充是租金上限的例外。1989年法律第17条规定，当住房与同类住房相比具有特殊的地理位置或舒适度特征时，可以适用租金补充。该补充必须有合理理由并在租约中注明。对于舒适度不足的住房（能源绩效诊断等级为F或G、卫生设施在楼道等），不得适用租金补充。
为什么这可能引发问题
租金管制是纠纷频发的领域，原因有多个。
对于承租人，风险是在不知情的情况下支付高于法定上限的租金。许多承租人不知道所在市镇实行租金管制，或者不知道如何核实适用的上限。超标金额可能达到每月数百欧元，在整个租期内累计可达数千欧元。
对于出租人，风险是确定不合规的租金，从而面临降低租金之诉。承租人可以随时提起诉讼，而不仅仅是在签署租约时。如果法官认定存在超标，可以责令返还多收款项，并降低未来租金。
租金补充是争议的特别来源。许多出租人在没有真实理由的情况下适用租金补充，援引一些并不特殊的特征（一个阳台、较高楼层、标准配置的厨房）。承租人如果认为补充不合理，可以提出异议。
最后，合租增加了复杂性：在分别签订租约的情况下，所有房间租金的总和不得超过整套住房的上浮参考租金。因此，以高价出租每个房间的出租人可能在不知不觉中超出整体上限。
具体示例
以一套位于巴黎11区、建于1990年之前的大楼内、面积50平方米的两居室公寓为例。此类房产的上浮参考租金假设为28.50欧元/平方米。因此，适用的最高租金为50 × 28.50 = 1,425欧元（不含杂费）。
出租人希望以1,600欧元（不含杂费）出租该住房。他适用了175欧元的租金补充，理由是公寓已用高端材料全面翻新，并且享有朝向私人花园的开阔视野。
承租人签署租约后，发现租金补充并不合理：视野朝向内院，翻新也只是标准水平。他可以向保护诉讼法官提起诉讼，要求将租金降至1,425欧元，并返还自租约签署以来的多收款项。
另一个案例：出租人在里昂以合租方式出租一套65平方米的三居室，签订三份各20平方米的独立租约（12平方米房间+公共区域分摊面积）。整套住房的上浮参考租金为1,950欧元。出租人为每个房间设定700欧元租金，总计2,100欧元。租金总和超出上限150欧元。即使每份独立租约单独看似乎符合较高的租金/面积比，承租人仍可提出异议。
例外与特殊情况
租金管制并非在所有地方、对所有租赁类型都适用。
涉及的市镇：该制度在巴黎、里尔、里昂、维勒班、波尔多、蒙彼利埃以及巴黎近郊部分地区（塞纳-圣但尼省、上塞纳省和马恩河谷省的部分市镇）实施。确切名单由法令确定。在采取任何行动之前，请核实您所在市镇是否涉及。
排除的租赁：社会住房（HLM）、享受住房补贴（APL）的协议住房、季节性租赁、寄宿式住房和旅游带家具租赁不受1989年法律租金管制的约束。流动租约和学生租约则属于适用范围。
租金补充：如果住房存在舒适度不足的特征（能源绩效诊断等级为F或G、卫生设施在楼道、无热水等），不得适用租金补充。租金补充必须以与同区域同类住房相比的特殊特征为依据。
合租：签订单一租约时，总租金不得超过整套住房的上限。分别签订租约时，各合租人租金的总和不得超过同一上限。该规则由1989年法律第8条规定，并经2022年3DS法律重申。
正在履行的租约：租金管制并不自动适用于正在履行的租约。它适用于首次出租、重新出租和租约续租。在租约存续期间，租金只能按照租金参考指数（IRL）调整，且不得超过上浮参考租金。
核查清单：核实您的租金是否符合租金管制
- 确认您所在市镇：核实其是否实行租金管制（名单由法令确定）。
- 确定租赁类型：空租或带家具、房间数量、建筑年代、可居住面积。
- 查阅您所在市镇现行有效的省长令：其中按地理区域和住房类别规定了参考租金、上浮参考租金和下浮参考租金。
- 计算最高租金：将上浮参考租金乘以住房的可居住面积。
- 与租约中的租金比较：不含杂费的租金不得超过该上限，除非有合理的租金补充。
- 核实租金补充：如果适用了租金补充，是否在租约中注明？是否有特殊特征作为依据？住房是否存在排除适用租金补充的舒适度不足特征？
- 合租情况：将所有合租人的租金相加，与整套住房的上限比较。
- 存在超标时：收集证据（租约、省长令、照片、诊断报告），并考虑提起降低租金之诉。
超标时可采取的行动
对于承租人：
- 催告：向出租人寄送挂号信，要求将租金调整至合规水平并返还多收款项。附上详细计算过程和适用的省长令。
- 提请省级调解委员会：在提起任何司法诉讼之前，可以免费提请该委员会处理。委员会出具的意见有助于达成协议。
- 降低租金之诉：向司法法院的保护诉讼法官提起诉讼。该诉讼可以随时提起，包括在租约存续期间。法官可以责令降低租金，并返还自租约签署以来的多收款项。
对于出租人：
- 事先核实：在确定租金之前，查阅省长令并计算适用的上限。如果适用租金补充，应准确记录住房的特殊特征。
- 主动纠正：如果发现超标，主动向承租人提出降低租金并退还多收款项。这可以避免司法诉讼和额外费用。
- 被诉时的抗辩：如果承租人对租金补充提出异议，收集特殊特征的证据（照片、工程发票、诊断报告、与类似住房的比较）。
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常见问题
租金管制适用于所有租赁吗？ 不。它仅适用于已实施该制度的市镇，且仅适用于作为主要住所的空租或带家具住房租赁。季节性租赁、社会住房（HLM）和享受住房补贴（APL）的协议住房被排除在外。
承租人可以随时对租金提出异议吗？ 可以。降低租金之诉可以随时提起，而不仅仅是在签署租约或续租时。承租人在租约存续期间发现超标，即可提起诉讼。
租金补充有上限吗？ 没有，法律没有为租金补充设定上限。但它必须以特殊特征为依据，承租人如果认为不合理，可以提出异议。
如何知道所在市镇是否实行租金管制？ 查阅您所在省政府或市政府的网站。涉及市镇的名单由法令确定，省长令每年公布。
合租情况下租金可以超出上限吗？ 不可以。无论是单一租约还是分别签订租约，向所有合租人收取的租金总和不得超过整套住房的上浮参考租金。
出租人超标会面临什么后果？ 法官可以责令将租金降至法定上限，并返还自租约签署以来的多收款项。出租人还可能被判承担诉讼费用和损害赔偿。
来源
- 1989年7月6日第89-462号法律第8条 – 合租中的租金管制
- 1989年7月6日第89-462号法律第17条 – 租金确定与租金补充
- ELAN法律第140条 – 将租金管制扩展至合租
- Smartloc – 合租中的租金管制
法律信息
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