DPE 2026 : 新的电力系数使85万套住房摆脱“能源筛子”地位 (法国)

2026年1月1日，能源绩效诊断（DPE）对数以十万计的电采暖住房改变了计算逻辑。没有施工，没有新锅炉，没有紧急安装的双层玻璃。只是一个系数从2.3变为1.9。而在这个数字背后，是一个非常具体的结果：被列为F或G级、因此禁止出租的住房，可能一夜之间跃升至E级，甚至D级。

如果您是一套全电公寓的业主，或者是一套DPE评级垫底的住房的租户，这项改革直接关系到您。它可能改变房产的租赁价值、出租合法性，甚至您原本计划的翻新策略。

30秒速览

自2026年1月1日起，DPE计算中电力的转换系数从2.3降至1.9。具体来说，电采暖住房在纸面上的初级能源消耗将减少，从而机械地提高其评级。在此日期之前出具的DPE仍然有效，但您可以免费申请更新，无需重新上门，可通过Ademe的DPE-Audit观察站网站办理。对于现行租约，合同中显示的DPE仍是签约时提供的版本。但如果您的住房不再属于“能源筛子”类别，这可能会重新打开出租或续租的可能性。

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法律依据

2025年8月13日发布的法令（刊登于2025年8月26日的《官方公报》）修改了2021年3月31日关于DPE的法令的附件3。它将电力的最终能源转换为初级能源的系数从2.3调整为1.9。该值与欧洲系数保持一致。

要理解这一变化，需要掌握DPE的逻辑。该诊断测量的是住房的初级能源消耗，而不仅仅是您账单上支付的能源。对于电力，此前应用2.3的系数：每消耗1千瓦时计为2.3千瓦时的初级能源，理由是生产和运输这些电力需要消耗能源。而天然气和木材的系数为1。

采用新系数1.9后，差距缩小了。一套全电住房在相同实际消耗下，其计算的初级能源消耗将下降约17%。这足以让许多住房跨越一个能源等级，尤其是那些处于E和F或F和G边界上的住房。

公共服务部门估计，这项措施可能涉及约85万套住房。这不是一个统计上的小数字：对于部分租赁住房来说，这是一个真正的地位转变。

为何这可能引发问题

DPE不仅仅是一份信息性文件。自《气候与韧性法》以来，它决定了出租的可能性。自2025年1月1日起，G级住房被禁止出租。F级住房将从2028年1月1日起被禁止。E级住房将在2034年跟进。

然而，许多业主近年来收到了不利的DPE，通常是因为2.3的系数对电力不利。有些人进行了昂贵的翻新，有些人将房产撤出租赁市场，还有一些人签署了包含由租户承担翻新费用或租金上涨与DPE改善挂钩条款的租约。

系数的变化重新洗牌。2024年被评为G级的住房可能在2026年变为F级甚至E级，而无需进行任何翻新。对业主来说，这是个好消息：房产重新变得可出租，或者可出租的时间更长。对租户来说，则更加模糊。纸面上改善的DPE并不会改变墙壁、隔热或电费账单的现实。如果租约中包含将租金或翻新与能源等级挂钩的条款，新的DPE可能会改变合同平衡。

举一个具体例子。一位业主在2024年签署了一份租约，出租一套45平方米、使用电暖气、被评为G级的公寓。租约中按法律要求注明了DPE G级。业主计划进行隔热翻新，以在禁止出租期限前摆脱“能源筛子”地位。2026年1月，他申请免费更新DPE：住房变为F级，经过轻微改善后变为E级。原计划的翻新变得部分多余。但租户仍在支付高昂的电费。DPE在纸面上改善了，但日常生活没有改变。

另一个案例：2025年签署的租约，DPE为G级。理论上，该住房自2025年1月1日起被禁止出租，但租约是在DPE更新之前签订的。如果新的DPE将住房评为F级，租约是否追溯性地恢复有效？答案并不简单。签约时提供的DPE仍是合同中的版本。但业主可以在后续程序中提供新的DPE，例如续租或向新租户出租。

需要了解的例外情况

并非所有住房都受到同等影响。

已出具的DPE仍然有效。 在2026年1月1日之前使用旧系数2.3出具的DPE在10年内保持有效。您没有义务重新办理。更新是可选项，而非义务。

免费更新仅在重新计算能提高评级时可行。 如果您的住房仍处于同一等级，或者新系数降低了评级（某些混合用途的罕见情况），则更新没有即时意义。

使用燃气或木材供暖的住房不受影响。 这些能源的系数1不变。只有主要供暖为电力或使用热泵的住房，其计算才会被修改。

为出售而进行的DPE遵循相同规则。 新系数适用于2026年1月1日及之后出具的DPE，无论是出租还是出售。

现行租约不会自动修改。 租约中注明的DPE仍是签约时提供的版本。法律没有规定业主必须在租约期间提供新的DPE，除非续租或新租户入住。

清单：2026年1月1日之后该做什么

检查您的DPE出具日期。如果早于2026年1月1日，则使用旧系数。
确定住房的主要供暖方式。电力、热泵、燃气、木材？
如果住房使用电采暖且被评为F或G级，请在Ademe的DPE-Audit观察站网站申请免费更新。
比较新旧评级。如果住房不再属于“能源筛子”类别，请保留新DPE的副本。
如果您是业主且住房重新变得可出租，请检查出租条件：DPE更新、租约中注明、告知租户。
如果您是租户且您的DPE有所改善，不要期望费用会降低。新系数不会改变您的实际消耗。
如果您的租约包含与DPE相关的条款（翻新、租金、解约），请根据新评级重新审阅。以F或G级为条件的义务条款可能变得无效。

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可采取的行动

对于业主：

如果您的住房使用电采暖且被评为F或G级，请申请免费DPE更新。这很快，无需上门，可能改变房产的租赁状态。
如果住房不再属于“能源筛子”类别，您可以重新出租或延长现有租约，而无需立即进行翻新。
将新DPE保存在房产档案中。任何新的出租或续租都将需要它。
如果您原本计划翻新以摆脱“能源筛子”地位，请重新评估其紧迫性。新系数可能为您争取时间，但不能免除最终改善隔热的责任。

对于租户：

检查租约中注明的DPE。如果为F或G级且住房使用电采暖，新系数可能提高评级。
不要将能源等级与实际舒适度混淆。DPE从G变为E不会改变冬天墙壁的温度。
如果您的业主提出与新的DPE相关的租约修订，请仔细阅读。评级的改善并不自动证明租金上涨是合理的。
如果您在寻找新住房，请索要最新的DPE。使用新系数评为E或F的住房可能比使用旧系数评为D的住房更具吸引力。

常见问题解答

我的DPE是2024年的，将我的住房评为G级。我需要重新办理吗？ 不需要。您的DPE在10年内有效。但如果住房使用电采暖且新系数能提高评级，您可以申请免费更新。

免费更新是自动的吗？ 不是。您必须在Ademe的DPE-Audit观察站网站提出申请。无需诊断师重新上门。

新系数适用于2026年1月1日之前出具的DPE吗？ 不适用。在此日期之前出具的DPE保留旧系数2.3。只有2026年1月1日及之后出具的DPE才采用1.9的系数。

我的住房使用燃气供暖。我受影响吗？ 不受影响。燃气的转换系数仍为1。这项改革仅涉及电力。

新的DPE能修改我当前的租约吗？ 不能。租约中注明的DPE仍是签约时提供的版本。业主没有义务在租约期间提供新的DPE，除非续租或重新出租。

使用旧系数评为G级的住房在2026年1月1日之后可以出租吗？ 如果新的DPE将住房评为F级或更高，业主可以提供新的DPE来证明出租的合法性。但使用旧DPE G级签署的租约仍受签署日期适用的规则约束。

来源

法律信息

本页提供的信息仅供参考，基于发布或最后更新时可用的文本和来源。立法、法规和判例可能随时变化。bail.immo提供的结果和解释不构成法律建议，也不能替代律师或其他合格法律专业人士的意见。