부적합 주택: 기준, 증거 및 임차인의 구제 수단 (프랑스)

월 700유로를 지불하지만 1월에 난방이 16°C를 넘지 않고, 침실 벽을 따라 곰팡이가 번지며, 실사용 면적이 8.5m²에 불과한 주택. 당신은 단지 '까다로운' 것이 아닙니다. 아마도 부적합 주택에 살고 있을 수 있으며, 법이 당신을 보호합니다.

문제는 많은 임차인이 불편함과 부적합성을 혼동한다는 것입니다. 보기 흉하고, 단열이 잘 안 되거나, 시끄러운 주택이 반드시 법적 의미에서 부적합한 것은 아닙니다. 반면, 2002년 1월 30일 법령의 기준을 충족하지 못하는 주택은 부적합하며, 임대인은 이를 시정할 의무가 있습니다.

부적합성을 입증하는 방법을 알고, 18개월 동안 '곧' 공사를 하겠다고 약속하는 집주인에게 속지 않는 것이 중요합니다.

30초 요약

주택이 2002년 1월 30일 법령 n° 2002-120에 명시된 최소 기준을 충족하지 않으면 부적합합니다: 최소 9m²의 실사용 면적, 충분한 천장 높이, 안전과 건강에 대한 위험 없음, 필수 설비의 작동, 침수나 과도한 습기 없음, 적절한 난방.

주택이 부적합한 경우, 먼저 내용증명 우편으로 임대인에게 시정 요구를 보내야 합니다. 그가 반응하지 않으면, 주택 분쟁 조정 위원회에 신청한 후, 보호 사건 판사에게 제소할 수 있습니다. 판사는 공사 명령, 임대료 감액 또는 지불 중지, 손해배상 판결을 내릴 수 있습니다.

계약서에 상황을 악화시키는 조항이 있다고 생각하십니까? 절차를 시작하기 전에 계약서에 실제로 무엇이 적혀 있는지 확인하십시오.

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법적 근거

1989년 7월 6일 법률 제6조는 임대인에게 임차인에게 적합한 주택을 제공할 의무를 부과합니다. 이 의무는 협상 대상이 아닙니다: 어떤 임대차 계약 조항도 이를 위반할 수 없습니다. 임대인은 신체적 안전이나 건강에 명백한 위험을 초래하지 않고, 주거 목적에 적합한 요소를 갖춘 주택을 제공해야 합니다.

2002년 1월 30일 법령 n° 2002-120은 기준을 명시합니다. 이 기준은 누적적입니다: 하나의 위반만으로도 부적합성이 인정됩니다.

적합성 기준 상세

면적 및 용적. 주택은 최소 9m²의 실사용 면적과 최소 2.20m의 천장 높이, 또는 최소 20m³의 실사용 용적을 가져야 합니다. 실사용 면적은 건축 및 주거 법전 제 R. 111-2조의 의미에 따릅니다: 벽, 칸막이, 계단, 계단참, 문과 창문의 개구부, 높이가 1.80m 미만인 부분은 제외됩니다.

안전 및 건강. 주택은 외부로부터의 보호를 보장해야 합니다: 벽, 바닥, 천장, 지붕은 붕괴 위험이 없고 물이 새지 않아야 합니다. 전기, 가스, 난방 설비는 안전 기준을 준수해야 합니다. 외부로 통하는 개구부는 공기와 물에 대해 밀폐되어야 합니다. 주택은 해충이나 유해 동물에 감염되지 않아야 합니다.

필수 설비. 주택에는 다음이 포함되어야 합니다:

식수 공급 설비;
폐수 배출 설비;
주택 특성에 적합한 난방 수단;
정상적인 조명을 가능하게 하는 전기 설비;
냉온수에 연결된 싱크대와 조리 시설을 갖춘 주방 공간;
최소한 화장실 1개(욕실과 분리 여부 무관)와 욕조 또는 샤워기를 포함한 위생 시설.

습기 및 환기. 주택은 물의 침투, 습기 상승, 곰팡이 또는 과도한 결로가 없어야 합니다. 충분한 환기가 가능해야 합니다.

에너지 성능. 기후 및 회복력 법 이후, 2025년 1월 1일 이후 체결, 갱신 또는 연장된 임대차 계약의 경우 에너지 진단서(DPE)에서 G 등급으로 분류된 주택도 부적합한 것으로 간주되며, 2028년 1월 1일 이후 체결된 계약의 경우 F 또는 G 등급도 해당됩니다. 이 요구 사항은 2002년 법령의 기준에 추가됩니다.

문제가 될 수 있는 이유

부적합 주택을 임대하는 임대인은 인도 의무를 위반합니다. 그러나 실제로는 두 가지 어려움이 있습니다: 부적합성을 입증하고, 반응을 얻는 것입니다.

부적합성 입증. 습기, 불충분한 온도 또는 너무 작은 면적은 추측할 수 없습니다. 객관적인 증거가 필요합니다: 날짜가 표시된 사진, 온도 기록, 집행관 확인서, 전문가 보고서. 확실한 증거가 없으면 임대인은 주택이 '완벽하게 거주 가능하다'고 주장하고 당신이 악의적이라고 주장할 수 있습니다.

반응 얻기. 증거가 있어도 일부 임대인은 시간을 끕니다. 공사를 약속한 후 사라집니다. 문제의 심각성을 부인합니다. 침묵을 대가로 임대료에서 50유로를 깎아주겠다고 제안합니다. 그동안 당신은 그럴 가치가 없는 주택에 대해 계속해서 전액 임대료를 지불합니다.

이때 절차가 중요합니다. 단순한 전화 통화는 법적으로 아무 가치가 없습니다. 내용증명 우편은 가치가 있습니다.

구체적인 예

파리에서 8.7m²의 스튜디오를 월 650유로에 임대합니다. 계약서에는 면적이 10m²로 명시되어 있습니다. 직접 측정해 보니 실제 실사용 면적이 8.7m²임을 발견합니다. 두 가지 문제가 겹칩니다:

주택이 9m² 미만이므로 부적합합니다;
계약서에 명시된 면적이 5% 이상 오류가 있어 비례적 임대료 감액을 요구할 권리가 발생합니다.

임대인에게 시정 요구를 보냅니다. 그가 반응하지 않으면 판사에게 제소합니다. 판사는 시정 명령(이 경우 주택을 확장하지 않는 한 불가능), 임대료 감액, 그리고 입은 손해에 대한 손해배상을 명령할 수 있습니다.

알아야 할 예외

모든 주택이 동일한 규칙을 적용받는 것은 아니며, 일부 상황은 적합성 범위를 벗어납니다.

공공 주택. HLM 주택은 동일한 적합성 기준을 적용받지만, 절차에는 공공 임대인과 특별 제도가 포함될 수 있습니다. 주택 분쟁 조정 위원회는 여전히 관할권을 가집니다.

계절 및 관광 임대. 단기 임대는 1989년 7월 6일 법률의 적용을 받지 않습니다. 적합성 기준은 동일한 방식으로 적용되지 않습니다.

직원 숙소. 고용 계약의 일환으로 고용주가 제공하는 주택은 특별 규칙을 따릅니다.

법령 이전에 체결된 임대차 계약. 2002년 법령은 체결 시기와 관계없이 모든 진행 중인 임대차 계약에 적용됩니다. 그러나 기후 및 회복력 법에서 비롯된 에너지 성능 요구 사항은 특정 날짜 이후 체결, 갱신 또는 연장된 임대차 계약에만 적용됩니다.

임차인 부담 공사. 부적합성이 임차인의 유지 관리 부족(예: 환기 부족으로 인한 곰팡이 발생)으로 인한 경우, 임대인은 책임을 면할 수 있습니다. 그러나 입증 책임은 임대인에게 있습니다.

체크리스트: 부적합성 입증 및 조치

가능한 조치

시정 요구. 필수 사전 절차입니다. 문제를 설명하고, 2002년 1월 30일 법령을 언급하며, 합리적인 기한 내에 시정을 요구합니다. ANIL은 적합성 기준에 따른 시정 요구 편지 모델을 제공합니다.

주택 분쟁 조정 위원회. 임대인이 반응하지 않으면 무료로 위원회에 신청할 수 있습니다. 위원회는 2개월 이내에 의견을 제시합니다. 이 의견은 구속력이 없지만 법원에서 유용한 자료가 됩니다.

보호 사건 판사. 판사는 공사 명령, 임대료 감액, 지불 중지, 손해배상 판결을 내릴 수 있습니다. 변호사 없이 단독으로 행동할 수 있지만, 절차는 엄격함을 요구합니다.

임대료 감액. 주된 청구 또는 부수적 청구로 요청할 수 있습니다. 판사는 문제의 심각성과 기간을 고려하여 결정합니다.

손해배상. 주택이 부적합했던 기간 동안 입은 사용 이익 손해를 배상합니다.

절차를 시작하기 전에 임대차 계약서에 상황을 복잡하게 만드는 조항이 없는지 확인하십시오. 빠른 분석이 실수를 방지할 수 있습니다.

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FAQ

제 주택이 8.5m²입니다. 자동으로 부적합한가요? 네, 실사용 면적이 9m² 미만이면 2002년 1월 30일 법령에 따라 주택은 부적합합니다. 구성과 관계없이 적용됩니다.

주택이 부적합하면 임대료 지불을 중단할 수 있나요? 아니요, 법원 결정이 없는 한 불가능합니다. 일방적으로 임대료 지불을 중단하면 연체 절차에 노출될 수 있습니다. 대신 판사에게 지불 중지를 요청할 수 있습니다.

임대인이 습기에 대해 저를 비난할 수 있나요? 시도할 수는 있지만, 습기가 귀하의 유지 관리 부족으로 인한 것임을 입증해야 합니다. 실제로 침수나 습기 상승은 임차인에게 귀책되는 경우가 드뭅니다.

조치를 취할 수 있는 기한이 있나요? 적합성 문제에 대한 특별한 기한은 없지만, 기다릴수록 문제의 오래됨을 입증하기 어려워집니다. 문제를 발견하는 즉시 행동하십시오.

조정 위원회는 필수인가요? 아니요, 하지만 권장됩니다. 구속력이 없는 의견이라도 법원에서 귀하의 사건을 강화합니다.

출처

법적 정보

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