大家からこんな手紙が届いたとしましょう。「10月1日より、賃貸借契約書に定められた改定条項に従い、あなたの家賃は712ユーロに改定されます。」あなたは契約書を読み返し、指数を探し、計算を3回やり直しました…そして、それが正しいかどうか確信が持てません。良い知らせです：家賃の改定は、貸主の一方的な決定ではありません。それは明確なルールに従うものであり、不適切に書かれた条項は単に適用できない場合があります。
支払う前に、10分だけ時間を取って3つのことを確認してください：その条項は本当に存在するのか？使用されている指数は正しいのか？改定日は守られているのか？これらの条件のいずれかが欠けている場合、あなたは値上げを拒否できます。
30秒でわかる回答
賃貸借契約期間中の家賃改定は、契約書にそれを明示的に規定する条項がある場合にのみ可能です。その条項には、改定日、基準家賃指数（IRL）、および計算式が記載されていなければなりません。条項がなければ、改定はできません。条項が存在する場合、貸主は契約書の署名日と同じ四半期のIRLを適用しなければならず、また、適用できるのは年次記念日のみです。改定を忘れた場合、その機会は失われます：貸主は過去の年数分を遡って請求することはできません。最後に、値上げが不適切と思われる場合、まず書面で、次に保護審判部の裁判官に対して異議を申し立てることができます。
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法律の規定
家賃改定は、1989年7月6日の法律、特にその第17条1項によって規制されています。原則は単純です：空室または家具付きで主たる住居として貸し出される住居の家賃は、毎年改定できますが、それは賃貸借契約書にその旨が規定されている場合に限ります。法律は自動的な改定権を創設するものではありません。改定の可能性を開くのは条項です。
改定は、INSEEが四半期ごとに公表する基準家賃指数（IRL）の変動を適用して行われます。計算式は次のとおりです：
新しい家賃 = 現在の家賃 × (参照四半期のIRL / 前年同期のIRL)
使用するIRLは、賃貸借契約書の署名日に相当する四半期のものです。例えば、3月に署名した場合は、第1四半期のIRLを使用します。9月に署名した場合は、第3四半期のIRLを使用します。貸主は、たとえ指数が自分にとって有利であっても、他の四半期を選択することはできません。
改定は、年に1回、賃貸借契約の記念日に行うことができます。貸主がある年の改定を忘れた場合、適用されなかった増額を遡って請求することはできません。改定は請求日から効力が生じ、それ以前には遡りません。
注意：改定は諸費用（チャージ）には適用されません。諸費用の前払い金は、IRLではなく実際の支出に応じて変動します。貸主が家賃と同時に諸費用を値上げする場合は、明細を請求してください。
なぜ問題が生じるのか
実際には、紛争は改定の原則からではなく、その適用から生じることがほとんどです。以下は、最も頻繁に見られる状況です。
条項がない、または曖昧すぎる。 一部の賃貸借契約書には、「家賃は法律に従って毎年改定される」とだけ記載されています。この表現は不十分です。条項は、改定日と基準指数を明確にしなければなりません。これらの要素がなければ、改定は適用できません。
誤ったIRLが使用されている。 貸主が、賃貸借契約書が第2四半期に署名されたにもかかわらず、第4四半期のIRLを適用する場合があります。その差はわずかに見えるかもしれませんが、数年経つと拡大します。常に四半期を確認してください。
改定が遅れて適用される。 貸主が、記念日が3月である家賃を改定するために11月に手紙を送る場合があります。彼は経過した月数分の遡及的な支払いを要求することはできません。値上げは将来に向けてのみ有効です。
条項が別の指数に連動している。 一部の契約書には、建設コスト指数（ICC）や商業指数が記載されています。住宅用賃貸借の場合、これは違法です。許可されているのはIRLのみです。そのような条項は、書かれていないものとみなされます。
モビリティ賃貸借契約の期間中に家賃が改定される。 期間が1〜10ヶ月のモビリティ賃貸借契約は、改定できません。いかなる改定条項も禁止されています。モビリティ賃貸借契約書にそのような条項が含まれている場合、それは無効です。
具体的な例を挙げましょう。あなたは2024年4月15日に、チャージ別で月額800ユーロの家賃で賃貸借契約を結んだとします。条項は、記念日に毎年改定されることを規定しています。2025年4月、貸主は新しい家賃が832ユーロになると通知します。あなたが確認すると：2024年第1四半期のIRLは143.50、2025年第1四半期のIRLは146.80でした。計算は次のようになります：800 × (146.80 / 143.50) = 818.40ユーロ。通知された値上げは高すぎます。あなたは拒否し、計算の詳細を求めます。
別のケース：あなたの賃貸借契約書には改定条項が一切ありません。6月に、貸主が家賃を3%値上げすると書いてきます。あなたは支払う必要はありません。法律は、条項なしに家賃を改定することを認めていません。貸主は、法律で定められた条件の下で、契約更新時に再評価を試みるのを待たなければなりません。
知っておくべき例外
すべての賃貸借契約が同じというわけではありません。主な違いは以下のとおりです。
空室または家具付き賃貸。 条項が存在する限り、どちらの場合も改定は可能です。ルールは同じです。
モビリティ賃貸借。 条項が何であれ、改定は一切できません。家賃は契約期間全体にわたって固定されます。
社会住宅。 HLM住宅の家賃は、賃貸機関によって設定された特別なルールに従います。改定は同じメカニズムに従いません。
逼迫地域と家賃規制。 パリ、リール、リヨン、ヴィルールバンヌ、ボルドー、または家賃規制の対象となる自治体では、改定によって基準家賃の上限を超えることはできません。改定後の家賃がこの上限を超える場合、借主は異議を申し立てることができます。
2014年3月27日より前に署名された賃貸借契約。 改定ルールはALUR法によって変更されました。古い契約の場合、条項は別の指数を規定することができますが、この日以降、IRLがすべての住宅用賃貸借契約に適用されます。
チェックリスト：家賃改定の確認
値上げを受け入れる前に、以下のポイントを確認してください。
- 賃貸借契約書に明示的な改定条項がありますか？
- 条項は改定日とIRLを示していますか？
- 使用されているIRLは、契約署名の四半期に対応していますか？
- 改定は記念日に行われますか（それより前ではありませんか）？
- 計算は正確ですか：現在の家賃 × (新しいIRL / 古いIRL)？
- 値上げは将来の家賃にのみ適用され、過去の月には適用されませんか？
- 契約はモビリティ賃貸借ですか（その場合、改定は一切不可）？
- 逼迫地域に住んでいる場合、改定後の家賃は家賃規制を遵守していますか？
空欄のチェック項目がある場合は、確認せずに値上げを支払わないでください。貸主への書留郵便で状況が明確になることがよくあります。
不適切な改定があった場合の対応
改定が不当だと思いますか？以下の手順に従ってください。
- 計算の詳細を求める。 貸主は、使用した指数と適用した計算式を正当化できなければなりません。簡単な手紙やメールで十分な場合があります。
- 書面による異議申し立てを送る。 計算が間違っているか、条項がない場合は、配達証明付き書留で貸主に手紙を書きましょう。関連法規を引用し、値上げの取り消しを要求します。
- 県調停委員会に申し立てる。 これは無料で、多くの場合迅速なステップです。裁判所に行かずに合意に達するのに役立ちます。
- 保護審判部の裁判官に申し立てる。 最後の手段として、裁判官は改定を取り消し、貸主に過払い金の返還を命じ、場合によっては損害賠償を認めることができます。
行動するための期限は、不適切な改定を知った日から3年間です。この期限を過ぎないようにしてください。
条項の有効性に確信が持てませんか？手続きを開始する前に、bail.immoで賃貸借契約書を分析してもらいましょう。
FAQ
貸主は、契約書に条項がなくても家賃を改定できますか？ いいえ。毎年の改定は、契約書に明示的な条項がある場合にのみ可能です。条項がなければ、家賃は契約更新まで変わりません。
計算にはどのIRLを使用すべきですか？ 賃貸借契約書の署名日に相当する四半期のIRLです。2月に署名した場合は第1四半期のIRL、8月に署名した場合は第3四半期のIRLです。
貸主は忘れていた改定を遡って適用できますか？ いいえ。ある年に適用されなかった改定は失われます。貸主は前年度の値上げを遡って請求することはできません。
改定は諸費用（チャージ）にも適用されますか？ いいえ。諸費用は実際の支出に応じて変動し、IRLには従いません。諸費用の値上げは明細によって正当化されなければなりません。
貸主が誤った指数を適用した場合はどうすればよいですか？ 書留郵便で値上げを拒否し、正しいIRLでの計算を要求してください。不一致が続く場合は、調停委員会または裁判官に申し立ててください。
モビリティ賃貸借契約に改定条項を設けることはできますか？ いいえ。モビリティ賃貸借は短期間で締結され、その家賃は改定できません。いかなる改定条項も無効です。
出典
- Service-Public – 住宅賃貸借における敷金
- Légifrance – 1989年7月6日の法律第89-462号
- Service-Public – 借主による解約予告と手続き
- Service-Public – 借主が支払う諸費用
- Service-Public – 住宅賃貸借の入居時状態確認書
- Service-Public – 住宅賃貸借契約書の作成
- Service-Public – 住居
- ANIL – 空室賃貸の契約：金額と期間
法的情報
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