家賃改定条項：有効性、IRLの計算、異議申立て (フランス)

大家から家賃の値上げを告げる手紙を受け取ったばかりかもしれません。あるいは、あなたが賃貸人で、契約書に定められた改定条項を適用できるかどうか迷っているかもしれません。どちらの場合でも、最初に考えるべき質問はシンプルです：改定条項はそもそも有効なのでしょうか？もし有効でなければ、IRLの計算が正しく見えても、あらゆる値上げに異議を申し立てることができます。

多くの賃借人は、年間家賃改定が自動的だと思っています。それは誤りです。改定は、賃貸借契約書に明確な条項が記載されている場合にのみ可能です。そして、その条項は1989年7月6日の法律に基づく厳格な規則を遵守しなければなりません。不適切に記載された条項、欠落した条項、または違法な条項があれば、何百ユーロもの過払い家賃を避けることができます。

30秒でわかる回答

賃貸借契約期間中の家賃改定は、契約書に書面による改定条項が含まれている場合にのみ可能です。この条項は、INSEEが公表する基準家賃指数（IRL）を用いて、契約の更新日に改定を行うことを定めていなければなりません。条項がない場合、家賃は契約期間中ずっと固定されます。条項があっても不適切に記載されている場合（例えば、別の指数を定めている、または異なる日に改定を定めている）、その条項は書かれていないものとみなされることがあります。この場合、賃借人は値上げに異議を申し立て、3年の消滅時効の範囲内で過払い金の返還を請求できます。

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法律の規定

1989年7月6日の法律は、住居用賃貸借（空家または家具付き、主たる住居）の家賃改定を厳格に規制しています。この法律の第17-1条は、家賃は毎年改定できるが、契約書に明示的に定められている場合に限ると規定しています。これがすべての出発点です：条項がなければ、改定はありません。

条項は、以下の累積的な条件を満たさなければなりません：

契約書に書面で記載されていること。 口頭での言及や大家の慣行だけでは不十分です。
契約の更新日に改定を行うことを定めていること。 つまり、契約が署名された日、または当事者間で合意された日ですが、常に年に1回です。
基準家賃指数（IRL）を使用すること。 IRLはINSEEが四半期ごとに公表します。これは、タバコと家賃を除く消費者物価の過去12か月間の平均変動に相当します。
改定は遡及できません。 大家が更新日に改定を適用し忘れた場合、過去の月分の未払い金を請求することはできません。改定は、請求時点から将来に向かってのみ効力を持ちます。

計算式は以下の通りです：

新しい家賃 = 現在の家賃（諸費用抜き） × （基準四半期のIRL / 前年同期のIRL）

例えば、家賃が諸費用抜きで800ユーロ、2025年第2四半期のIRLが145.17、2024年第2四半期のIRLが141.03の場合、計算は：800 × (145.17 / 141.03) = 823.48ユーロです。新しい家賃は823.48ユーロになります。

注意：使用するIRLは、契約の署名日または規定された改定日に対応する四半期のものです。契約が3月に署名された場合は、第1四半期のIRLを使用します。9月に署名された場合は、第3四半期のIRLを使用します。最も簡単なのは、契約署名時に公表されたIRLを参照し、その後は毎年同じ四半期のものを使用することです。

なぜ問題になるのか

改定条項に関連する問題は頻繁に発生し、賃借人に高くつきます。最も一般的な状況は以下の通りです：

1. 条項がない場合

これは最も単純なケースですが、最も一般的でもあります。多くの契約書には改定条項が含まれていません。この場合、IRLが上昇しても、契約期間中に家賃を引き上げることはできません。大家は、契約の更新時（空家は3年ごと、家具付きは1年ごと）まで再評価を提案できず、しかも家賃が明らかに過小評価されている場合に限ります。

2. 条項が不適切に記載されている場合

一部の条項は、IRL以外の指数（例えば、建設費指数や不動産会社内部の指数）に基づく改定を定めています。また、更新日とは異なる日に改定を定めたり、大家の請求なしに自動改定を定めたりするものもあります。これらの条項はすべて違法です。それらは書かれていないものとみなされ、つまり存在しなかったものと見なされます。大家はそれらを適用できません。

3. 条項は有効だが、計算が誤っている場合

有効な条項があっても、大家が計算を誤ることがあります。IRLの四半期を間違えたり、改定を誤った日に適用したり、改定が遡及できないことを忘れたりする可能性があります。この場合、賃借人は請求された金額に異議を申し立てることができます。

4. 条項は有効だが、大家が期限内に適用しない場合

改定は大家が請求しなければなりません。大家が更新日に改定を請求する手紙を送らない場合、過ぎた年分の改定の利益を失います。過去の月に対応する金額を遡及的に請求することはできません。改定は、請求時点から将来の月に向かってのみ効力を持ちます。

具体的な例を考えましょう。2023年9月1日に契約を結び、家賃は諸費用抜きで700ユーロとします。契約書にはIRLに基づく年間改定条項が含まれています。2024年9月1日、大家は何も送ってきません。2025年3月1日、大家は2024年9月のIRLを適用して家賃の値上げを請求する手紙を送ってきました。この請求は部分的に違法です：2024年9月から2025年2月までの未払い金を請求することはできません。改定は2025年3月1日から将来に向かってのみ効力を持ちます。

例外と特別なケース

2014年3月27日より前に署名された契約

ALUR法（2014年3月27日）の施行前に署名された契約の場合、規則は若干異なります。改定条項は、その日付より前に作成されたものであれば、IRL以外の指数を定めることができます。ただし注意：2014年3月27日以降、古い契約であっても、すべての改定条項はIRLを使用しなければなりません。2014年より前の契約で、別の指数を定める条項がある場合、それは違法となり、適用できなくなります。

家賃規制の対象となる住居

家賃規制が施行されている地域（パリ、リール、リヨン、ヴィルールバンヌなど）では、家賃改定によって県令で定められた基準家賃の上限を超えることはできません。改定後の家賃がこの上限を超える場合、賃借人は改定に異議を申し立てることができます。

家具付き賃貸

家具付き賃貸の規則は空家賃貸と同じですが、1つだけ違いがあります：契約期間が短い（最低1年、学生の場合は9か月）。改定条項は常に契約書に定められている必要があり、改定は更新日に行われます。

モビリティ賃貸借

モビリティ賃貸借（期間1〜10か月）には、改定条項を含めることはできません。家賃は当初自由に設定されますが、契約期間中に改定することはできません。

チェックリスト：改定条項の有効性を確認する

契約書の改定条項が有効かどうかを確認するための簡単なチェックリストは以下の通りです：

契約書に書面による改定条項が含まれていますか？
条項は契約の更新日に改定を行うことを定めていますか？
条項は基準家賃指数（IRL）を使用していますか？
条項は遡及的な改定を定めていませんか？
大家は書面（手紙、メール）で改定を請求しましたか？
計算は正しいIRLの四半期を使用していますか？
新しい家賃は家賃規制の上限（該当する場合）を超えていませんか？

これらの質問のいずれかに「いいえ」と答えた場合、改定はおそらく異議を申し立てることができます。

取れる行動

賃借人の場合

契約書を確認してください。 改定条項を読み直してください。条項がない、不適切に記載されている、またはIRL以外の指数を使用している場合、値上げを拒否できます。
書面で異議を申し立ててください。 大家（または不動産会社）に内容証明郵便で、改定を拒否する理由を説明する手紙を送ってください。適用される法律（1989年7月6日の法律第17-1条）を添付してください。
以前の家賃を支払い続けてください。 紛争が解決するまで、あなたが正当と考える家賃を支払い続ける必要があります。値上げに異議を申し立てても、家賃の支払いを決して止めないでください。
過払い金の返還を請求してください。 違法な値上げをすでに支払った場合、支払いから3年の消滅時効の範囲内で過払い金の返還を請求できます。
県調停委員会に申し立ててください。 不一致が続く場合、お住まいの県の県調停委員会（CDC）に無料で申し立てることができます。委員会は意見を出し、合意を見つけるのに役立ちます。
最後の手段として、保護訴訟裁判官に申し立ててください。 調停が失敗した場合、司法裁判所に申し立てることができます。裁判官は条項を書かれていないものと宣言し、大家に過払い金の返還を命じることができます。

賃貸人の場合

条項が有効かどうか確認してください。 条項がない、または不適切に記載されている場合、適用しないでください。異議申し立てと受領済み金額の返還リスクがあります。
書面で改定を請求してください。 改定は請求時点から効力を持ちます。内容証明郵便または受領確認付きメールで、新しい家賃と計算内容を明記して送ってください。
正しいIRLを使用してください。 INSEEのウェブサイトで基準四半期と対応する指数を確認してください。
未払い金を請求しないでください。 更新日に改定を適用し忘れた場合、過去の月分を請求することはできません。改定は将来に向かってのみ有効です。

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FAQ

改定条項は契約書に必須ですか？

いいえ。改定条項は任意です。契約書に定められていない場合、契約期間中に家賃を改定することはできません。

すでに支払った改定に異議を申し立てることはできますか？

はい。違法な改定（条項がない、不適切に記載されている、または計算が誤っている）を支払った場合、支払いから3年の消滅時効の範囲内で過払い金の返還を請求できます。

大家は条項なしで契約期間中に家賃を改定できますか？

いいえ。改定条項がない場合、家賃は契約期間中ずっと固定されます。IRLが上昇しても、大家は家賃を引き上げることはできません。

改定にはどのIRLを使用すべきですか？

契約の署名日または規定された改定日に対応する四半期のIRLを使用する必要があります。例えば、契約が1月に署名された場合は、第1四半期のIRLを使用します。7月に署名された場合は、第3四半期のIRLを使用します。

改定は遡及できますか？

いいえ。改定は遡及できません。大家が更新日後に改定を請求した場合、請求時点から将来の月に向かってのみ効力を持ちます。

大家が条項なしで改定を適用した場合、どうすればよいですか？

値上げを拒否し、以前の家賃を支払い続けることができます。内容証明郵便で拒否の理由を説明してください。大家が主張し続ける場合は、県調停委員会または裁判官に申し立ててください。

改定条項はIRL以外の指数を定めることができますか？

いいえ、2014年3月27日以降はできません。すべての改定条項はIRLを使用しなければなりません。別の指数を定める条項は書かれていないものとみなされます。

出典

法的情報

このページに記載されている情報は、情報提供のみを目的としており、公開時または最終更新時点で利用可能なテキストと情報源に基づいています。法律、規制、判例はいつでも変更される可能性があります。bail.immoが提供する結果と説明は、法的助言を構成するものではなく、弁護士または他の適格な法律専門家の意見に代わるものではありません。

家賃改定条項：有効性、IRLの計算、異議申立て

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