賃貸人：入居者が家賃を支払わなくなった場合の対処法は？ (フランス)

毎月5日に銀行口座の明細を開くと、またしても家賃の振り込みが入っていません。最初は見逃しました。2回目は、返信のないSMSを送りました。今、あなたはいつから本気で行動すべきか、そしてどのように行動すべきかを考えています。家賃の滞納は賃貸人にとってストレスの多い状況ですが、それには明確なルールがあります。早すぎる行動や間違った方法は、あなたの立場を弱める可能性があります。以下に、段階的な手順を示します。

30秒でわかる回答

最初の滞納が発生したら、何もせずに放置しないでください。内容証明郵便で催告書を送付してください。それでも入居者が支払わない場合は、司法執行人による支払命令を送達させてください。この命令により、あなたの賃貸借契約の解除条項が有効になります。借金が2ヶ月以内に支払われない場合、裁判所に賃貸借契約の解除を確認し、立ち退きを求める申し立てをすることができます。並行して、家賃未払い保証に加入している場合は、滞納後30日から60日以内に速やかに保険金請求を行ってください。

さらに進む前に、役立つ習慣として、賃貸借契約書を読み直し、滞納に関する条項を確認してください。迅速な分析により、手続き上のミスを防ぐことができます。賃貸借契約書をここに提出して、注意すべき点を確認してください。

法律の規定

1989年7月6日の法律は、賃貸関係を規定し、滞納の場合の明確なメカニズムを定めています。2023年7月29日以降、主たる住居として使用される住居の賃貸借契約には、家賃や諸費用の滞納、または敷金の不払いがあった場合の賃貸借契約の解除を規定する条項を含めることが義務付けられています。これが解除条項と呼ばれるものです。

具体的には、この条項は、最初の1ユーロでも不足した時点で自動的に契約が解除されることを意味するものではありません。これは手続きを開始するものです。賃貸人は、まず司法執行人による支払命令を送達させる必要があります。この文書は、入居者に滞納額を思い出させ、借金を返済するための2ヶ月の猶予があることを通知します。この期間内に借金が清算されない場合、賃貸人は保護訴訟裁判官に申し立てを行い、賃貸借契約の解除を確認し、立ち退きを求めることができます。

裁判官には裁量権があります。裁判官は、入居者に支払いの猶予を与えたり、解除条項の効果を停止したり、手続きが適切に遵守されたかを確認したりすることができます。そのため、各段階を適切な形式で行う必要があります。

なぜ問題になるのか

多くの賃貸人は、単なる手紙やSMSで解除条項を「有効化」できると考えています。しかし、そうではありません。司法執行人によって送達された支払命令のみがこの効果を生み出します。あなた自身が送った内容証明郵便は催告として機能しますが、支払命令の代わりにはなりません。

もう一つの落とし穴は、待ちすぎることです。家賃の借金は3年で時効になります。つまり、支払期限から3年間は滞納分を請求できるということです。この期間を過ぎると、入居者は時効を主張でき、あなたはその金額を回収できなくなります。例えば、2026年3月の未払い家賃は2029年3月まで請求可能です。

最後に、一部の賃貸人は直接的な圧力を試みます。鍵を交換する、電気を止める、脅すなどです。これは禁止されており、刑事罰を含めてあなたに不利に働く可能性があります。立ち退きは裁判所の決定によってのみ行われ、必要に応じて公権力の支援を受けることができます。

具体的な例

あなたはリヨンで空室のアパートを月額800ユーロ（諸費用別）で貸しています。入居者が9月の家賃を支払いません。あなたは10月まで待ちますが、まだ何もありません。慎重な手順は次のとおりです。

10月初旬：内容証明郵便で催告書を送付し、滞納額を伝え、15日以内の支払いを求めます。
10月中旬：反応がない場合、司法執行人による支払命令を送達させます。この文書は賃貸借契約の解除条項に基づき、2ヶ月の猶予期間を明記します。
この2ヶ月の間：家賃未払い保証に加入している場合は、保険会社に保険金請求を行います。すべてのやり取りを記録しておきます。
期間満了時に借金が支払われていない場合：保護訴訟裁判官に申し立てを行い、賃貸借契約の解除を確認し、立ち退きと未払い家賃の支払いを求めます。

各段階で、形式が重要です。不正確な支払命令や賃貸借契約書に解除条項がない場合、手続きが失敗する可能性があります。費用をかける前に賃貸借契約書を確認してください。

知っておくべき例外

ルールは、賃貸借契約の種類と署名日によって異なります。

2023年7月29日以前に署名された賃貸借契約：解除条項は必須ではありません。契約書にこの条項が含まれていない場合、自動解除の手続きを使用することはできません。裁判所に申し立てを行い、裁判上の契約解除を求める必要があります。これはより時間がかかり、不確実性が高くなります。
家具付き住居：解除条項のメカニズムは同様に適用されますが、家具付き賃貸借契約の期間や特性は異なる場合があります。契約書の条項を確認してください。
モビリティ賃貸借契約：この短期賃貸借契約は特別なルールに従います。解除条項は同じようには規定されていません。滞納の場合、契約解除は契約の一般規則に従います。
社会住宅：社会住宅の賃貸人である場合、特に債務返済計画や立ち退き防止委員会など、特別な手続きが適用されます。
保護された入居者：特定の状況（高齢の入居者、障害者、冬季期間）では、裁判所の決定後でも立ち退きが制限または停止される場合があります。11月1日から3月31日までの冬季休止期間中は、立ち退きが中断されます。

チェックリスト：滞納時の対応

未払いの家賃と諸費用を、支払期限日とともに正確に記録する。
賃貸借契約書を読み直す：解除条項はあるか？支払い条件は？
内容証明郵便で催告書を送付する。
滞納が続く場合、司法執行人による支払命令を送達させる。
家賃未払い保証に、契約で定められた期間内に保険金請求を行う。
すべての証拠書類を保管する：手紙、受領証、支払命令、やり取り。
裁判所の決定なしに、水道や電気を止めたり、鍵を交換したりしない。
入居者が分割払いを提案した場合、書面で正式にし、それが守られているか確認する。
支払命令から2ヶ月経過しても借金が支払われない場合、保護訴訟裁判官に申し立てを行う。

可能な対応

1. 催告
これは最初のステップです。自動的な法的効果はありませんが、あなたの誠意を示し、状況を打開できる可能性があります。内容証明郵便で送付し、滞納額を明細化し、支払い期限を設定してください。

2. 支払命令
司法執行人に送達させてください。これが解除条項を有効化します。費用はあなたの負担ですが、裁判官が入居者に訴訟費用の支払いを命じた場合、一部回収できる可能性があります。

3. 家賃未払い保証
保険に加入している場合は、速やかに保険金請求を行ってください。契約では、滞納後30日から60日以内の請求期間が定められていることがよくあります。保険会社は、契約条件に応じて、未払い家賃や手続き費用を負担する場合があります。

4. 裁判所への申し立て
支払命令から2ヶ月後、保護訴訟裁判官に申し立てを行うことができます。賃貸借契約の解除の確認、入居者の立ち退き、未払い額の支払いを求めます。

5. 決定の執行
裁判官が立ち退きを命じた場合、入居者には退去のための猶予期間があります。退去しない場合は、司法執行人に強制執行を依頼する必要があります。冬季休止期間や法的保護を尊重してください。

費用をかける前に、賃貸借契約書がしっかりしていることを確認してください。条項が欠けていたり、不正確に記載されていると、手続き全体が失敗する可能性があります。賃貸借契約書を分析して、重要な条項を確認してください。

FAQ

入居者が家賃の一部を支払いました。それでも手続きを開始できますか？
はい、借金が一部残っている場合は可能です。支払命令は残りの滞納額に対して行うことができます。ただし、入居者が2ヶ月以内に借金を全額支払った場合、解除条項は無効になり、契約は継続します。

入居者に督促費用を請求できますか？
いいえ。督促や領収書発送の費用は入居者に負担させることはできません。裁判所や司法執行人にかかった手続き費用のみ、裁判官の決定に応じて回収できる場合があります。

入居者が支払わずに退去しました。どうすればよいですか？
支払期限から3年間、未払い家賃を請求できます。敷金が預けられている場合は、その金額を借金に充当できますが、差し引いた金額を正当化する必要があります。それを超える場合は、回収のための法的措置を取る必要があります。

冬季休止期間中は行動できませんか？
いいえ。冬季休止期間は立ち退きを停止しますが、手続きは停止しません。この期間中も支払命令を送達させ、裁判所に申し立てることができます。強制執行のみが停止されます。

私の賃貸借契約書に解除条項がありません。どうすればよいですか？
2023年7月29日以前に署名され、この条項が含まれていない場合、自動解除の手続きを使用することはできません。裁判所に申し立てを行い、契約違反の重大性を証明して、裁判上の契約解除を求める必要があります。

出典

法的情報

このページに記載されている情報は、情報提供を目的としており、公開時または最終更新時点で利用可能なテキストと情報源に基づいています。法律、規制、判例はいつでも変更される可能性があります。bail.immoが提供する結果と説明は、法的助言を構成するものではなく、弁護士やその他の適格な法律専門家の意見に代わるものではありません。