不適切な住居：基準、証拠、入居者の救済手段 (フランス)

月700ユーロの家賃を支払っているのに、1月の暖房が16℃を超えず、寝室の壁にカビが広がり、居住面積が8.5平方メートルしかない住居。あなたは単に「要求が高い」わけではありません。あなたはおそらく不適切な住居に住んでおり、法律はあなたを保護しています。

問題は、多くの入居者が不快と不適切さを混同していることです。見た目が悪い、断熱が不十分、騒がしい住居は、法的には必ずしも不適切ではありません。一方、2002年1月30日のデクレの基準を満たさない住居は不適切であり、賃貸人にはそれを是正する義務があります。

さらに、不適切さを証明し、「すぐに」工事をすると18ヶ月間言い続ける家主に惑わされないようにする必要があります。

30秒でわかる回答

住居が不適切とは、2002年1月30日のデクレ第2002-120号が定める最低基準を満たさない場合を指します：居住面積が少なくとも9平方メートル、十分な天井高、安全と健康へのリスクがないこと、必須設備が機能していること、浸水や過度の湿気がないこと、適切な暖房があること。

住居が不適切な場合、まず賃貸人に内容証明付き書留郵便で催告状を送付する必要があります。賃貸人が反応しない場合は、県調停委員会に申し立て、その後、保護訴訟担当裁判官に訴えることができます。裁判官は工事を命じたり、家賃を減額したり、支払いを停止したり、損害賠償を認めたりすることができます。

契約書に状況を悪化させる条項が含まれていると思いますか？手続きを開始する前に、実際に契約書に何が書かれているか確認してください。

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法律の規定

1989年7月6日の法律第6条は、賃貸人に対し、入居者に適切な住居を引き渡すことを義務付けています。この義務は交渉の対象にはなりません：賃貸借契約のいかなる条項もこれに反することはできません。賃貸人は、身体的安全や健康に明らかなリスクをもたらさず、居住用としての使用に適合させる要素を備えた住居を引き渡さなければなりません。

2002年1月30日のデクレ第2002-120号は、その基準を詳しく定めています。これらの基準は累積的です：1つの違反だけで不適切とみなされます。

適切性の基準の詳細

面積と容積。 住居は、少なくとも9平方メートルの居住面積と少なくとも2.20メートルの天井高、または少なくとも20立方メートルの居住容積を持たなければなりません。居住面積は、建設・住宅法典第R.111-2条の意味で解釈されます：壁、間仕切り、階段、階段室、ドアや窓の開口部、および高さが1.80メートル未満の部分は除外されます。

安全性と健康。 住居は、閉鎖性と防水性を確保しなければなりません：壁、床、天井、屋根は、崩壊のリスクがなく、水を通してはなりません。電気設備、ガス設備、暖房設備は安全基準に適合していなければなりません。外部に面する開口部は、気密性と水密性がなければなりません。住居は寄生虫や害虫に侵されていてはなりません。

必須設備。 住居には以下の設備がなければなりません：

飲料水の供給設備；
排水設備；
住居の特性に適した暖房手段；
通常の照明を可能にする電気設備；
温水と冷水に接続された流し台と調理設備を備えたキッチンコーナー；
少なくとも1つのトイレ（浴室と分離しているかどうかを問わない）と、浴槽またはシャワーを含む衛生設備。

湿気と換気。 住居は、水の浸入、湿気の上昇、カビ、過度の結露があってはなりません。十分な換気が可能でなければなりません。

エネルギー性能。 気候・レジリエンス法以降、2025年1月1日以降に締結、更新、または延長された賃貸借契約については、エネルギー性能診断書（DPE）でG等級に分類される住居も不適切とみなされます。2028年1月1日以降に締結された契約については、FまたはG等級も対象となります。この要件は、2002年のデクレの基準に追加されます。

なぜ問題になるのか

不適切な住居を貸す賃貸人は、引き渡し義務を果たしていません。しかし実際には、困難は二重です：不適切さを証明すること、そして反応を得ることです。

不適切さを証明する。 湿気の証拠、不十分な温度、または小さすぎる面積は、推測できるものではありません。客観的な要素が必要です：日付入りの写真、温度記録、執行官の立会い調書、専門家の報告書。強固な証拠がなければ、賃貸人は住居が「完全に居住可能」であり、あなたが悪意があると主張し続けることができます。

反応を得る。 証拠があっても、一部の賃貸人は引き延ばします。彼らは工事を約束し、その後姿を消します。彼らは障害の重大性を争います。彼らはあなたの沈黙と引き換えに家賃を50ユーロ値引きすることを提案します。その間、あなたはそれに値しない住居に満額の家賃を支払い続けます。

ここで手続きが重要になります。単なる電話での会話は法的には何の価値もありません。内容証明付き書留郵便は、価値があります。

具体的な例

あなたはパリで8.7平方メートルのスタジオを月650ユーロで借りています。契約書には10平方メートルと記載されています。実際に測定すると、居住面積が8.7平方メートルであることがわかります。2つの問題が重なります：

住居は9平方メートル未満であるため不適切です；
契約書に記載された面積が5％以上誤っており、比例的な家賃の減額を受ける権利があります。

あなたは賃貸人に催告状を送付します。賃貸人が反応しない場合は、裁判官に訴えます。裁判官は是正を命じ（ここでは住居を拡張しない限り不可能）、家賃を減額し、被った損害に対する損害賠償を賃貸人に命じることができます。

知っておくべき例外

すべての住居が同じ規則に従うわけではなく、一部の状況は適切性の範囲外です。

社会住宅。 HLM住宅は同じ適切性基準に従いますが、手続きには社会賃貸人と特定の制度が関与する場合があります。県調停委員会は引き続き管轄権を持ちます。

季節賃貸および観光賃貸。 短期賃貸は1989年7月6日の法律の対象ではありません。適切性基準は同じようには適用されません。

社宅。 雇用契約の枠組みで雇用主が提供する住居は、特別な規則に従います。

デクレ前に締結された賃貸借契約。 2002年のデクレは、締結日に関係なく、すべての進行中の賃貸借契約に適用されます。一方、気候・レジリエンス法に基づくエネルギー性能要件は、特定の日付以降に締結、更新、または延長された賃貸借契約にのみ適用されます。

入居者負担の工事。 不適切さが入居者の過失による維持管理の欠如（例えば、換気不足によるカビの発生）に起因する場合、賃貸人は責任を免れることができます。ただし、その立証責任は賃貸人にあります。

チェックリスト：不適切さを証明し行動する

可能な措置

催告状。 これは必須の前提条件です。障害を説明し、2002年1月30日のデクレを引用し、合理的な期間内の是正を要求します。ANILは、適切性基準への適合を求める手紙のモデルを提供しています。

県調停委員会。 賃貸人が反応しない場合、無料で委員会に申し立てることができます。委員会は2ヶ月以内に意見を出します。この意見は拘束力はありませんが、裁判官の前で有用な資料となります。

保護訴訟担当裁判官。 工事を命じ、家賃を減額し、支払いを停止し、または賃貸人に損害賠償を命じることができるのはこの裁判官です。弁護士なしで単独で行動できますが、手続きには厳密さが求められます。

家賃の減額。 これは主位的または付随的に要求できます。裁判官は、障害の重大性とその期間に基づいて判断します。

損害賠償。 住居が不適切であった期間中に被った居住の損害を補償します。

手続きを開始する前に、契約書に状況を複雑にする条項がないか確認してください。迅速な分析がエラーを防ぐことができます。

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FAQ

私の住居は8.5平方メートルです。自動的に不適切ですか？ はい、居住面積が9平方メートル未満の場合、その構成に関係なく、2002年1月30日のデクレの意味で不適切です。

住居が不適切な場合、家賃の支払いを止められますか？ いいえ、裁判所の決定がない限りできません。一方的に家賃の支払いを止めると、滞納手続きに直面する可能性があります。ただし、裁判官に支払いの停止を求めることはできます。

賃貸人は湿気を私のせいにできますか？ 試みることはできますが、湿気があなたの維持管理の欠如に起因することを証明しなければなりません。実際には、浸水や湿気の上昇が入居者のせいであることはほとんどありません。

行動するための期限はありますか？ 適切性に関して行動するための特定の期限はありませんが、待てば待つほど、障害の古さを証明するのが難しくなります。問題を発見したらすぐに行動してください。

調停委員会は必須ですか？ いいえ、ただし推奨されます。その意見は、拘束力がなくても、裁判官の前であなたの主張を強化します。

出典

法的情報

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