家賃上限規制（逼迫地域）：上限額は2027年7月31日まで延長 (フランス)

逼迫地域に物件をお持ちで、入居者交代時に家賃を値上げできるかどうかお悩みですか。簡単に答えると、特別に厳格な例外を除き、できません。また、DPEでFまたはG等級に分類される物件の場合、答えはさらに短くなります。いいえ、絶対にできません。

2026年7月20日付政令第2026-644号（2026年7月22日付官報掲載）により、逼迫地域における家賃変動の上限規制が1年間延長されました。この規制は、2026年8月1日から2027年7月31日までに締結または更新される契約に適用されます。これは革命的な変更ではありません。2012年から存在する制度の度重なる延長に過ぎません。しかし、毎年、契約時にこのルールを知る大家さんや、違法な家賃を支払っていることに気づかない入居者がいます。

このガイドでは、実際に上限が設定されているもの、設定されていないもの、そしてDPE F/G等級の凍結が具体的に何を変えるのかを解説します。

30秒でわかる回答

逼迫地域における空室物件の再貸し出し：新しい契約の家賃は、直前の入居者に適用されていた最終家賃を超えることはできません。ただし、過去12ヶ月間に改定が行われていない場合は、IRLに基づく改定が可能です。
契約更新：家賃の上昇はIRLの変動に制限されます。ただし、家賃が明らかに過少評価されている場合や、工事により増額が正当化される場合は除きます。
DPEでFまたはG等級の物件：完全凍結。再貸し出し時も更新時も、家賃は前の入居者の家賃を超えることはできません。IRLによる改定もできません。
対象期間：2026年8月1日から2027年7月31日までに締結または更新される契約。
対象地域：2013年5月10日付政令第2013-392号の附属書第1°に掲載され、2025年12月22日付政令第2025-1267号により改正された市町村。

契約に署名する前、または値上げを受け入れる前に、要求されている家賃がこれらの上限を遵守しているか確認してください。違法な家賃は異議を申し立てることができ、過払い分は返還されます。

法律の規定

家賃変動の上限規制は、1989年7月6日付法律第89-462号第18条に基づいています。これは、ELAN法により一部の市町村（パリ、リール、リヨン、ヴィルールバンヌ、ボルドーなど）で試験的に導入された家賃水準の上限規制と混同しないでください。これらは別の制度であり、同じ地域に重複して適用されることがあります。

2017年7月27日付政令第2017-1198号が適用条件を定めています。これは毎年改正されています。最新の改正は2026年7月20日付政令第2026-644号です。

対象となる物件は？

この制度は、1989年7月6日付法律の適用を受ける、主たる住居または主たる住居と業務用を兼ねる使用目的の、空室または家具付きの賃貸（モビリティ賃貸を含む）に適用されます。

特に以下の物件は除外されます：

HLM（低家賃住宅）
APL（個別住宅手当）協定物件
1948年法の適用を受ける物件
季節賃貸

どの市町村が逼迫地域ですか？

対象となる市町村は、空き家税に関する2013年5月10日付政令第2013-392号の附属書第1°に掲載されている市町村です。このゾーニングは2025年12月22日付政令第2025-1267号により更新され、新たな都市圏が追加され、一部の都市圏では範囲が変更され、一部の市町村は対象から外れました。

2024年のリストや古いブログ記事を信頼しないでください。Service-Publicの公式シミュレーターで物件の正確な市町村を確認してください。

再貸し出しの原則

空室物件が再貸し出しされる場合、新しい契約の家賃は、直前の入居者に適用されていた最終家賃を超えることはできません。

2つのケースがあります：

退去した入居者の家賃が過去12ヶ月間に改定されていない場合：大家は、新しい契約の署名日時点で公表されているIRLの変動を適用できます。
家賃が過去12ヶ月間に改定されている場合：新しい契約の家賃は、退去した入居者の家賃と厳密に同一でなければなりません。

重要な注意点：前の入居者の契約に段階的な家賃再評価（例えば、6年間にわたる値上げ）が規定されており、その再評価が完了する前に入居者が退去した場合、大家は新しい入居者に再評価後の家賃を全額適用できます。たとえ実際に支払われた最終家賃がその値上げの一部しか反映していなくてもです。

再貸し出し時の例外

大家は、以下の2つの場合に限り、前の入居者に適用されていた最終家賃を超えることができます：

近隣の家賃と比較して明らかに過少評価されている家賃
前回の契約以降に実施された、政令で定める特定の特性を備えた改善工事または基準適合工事

これらの例外は厳格に制限されています。大家は、家賃が明らかに過少評価されていることや工事の内容を証明できなければなりません。単なる塗装では不十分です。

契約更新

更新時、家賃の上昇はIRLの変動に制限されます。ここでも、家賃が明らかに過少評価されている場合、または増額を正当化する改善工事がある場合の2つの例外があります。

FおよびG等級の物件の特別なケース

2022年8月24日以降、締結、更新、または延長される契約について、DPEでFまたはG等級に分類される物件の家賃は、前の入居者に適用されていた最終家賃を超えることはできません。これは、気候・レジリエンス法に基づく1989年7月6日付法律第17条によるものです。

直接的な結果として、2017年7月27日付政令の規定はFおよびG等級の物件には適用されません。つまり、再貸し出し時も更新時も、家賃の値上げは一切できません。IRLによる年間改定も無効です。

これは完全な凍結であり、逼迫地域かどうかに関係なく適用されます。逼迫地域外にあるFまたはG等級の物件も対象です。

なぜ問題になるのか

典型的な落とし穴は、前の入居者の最終家賃を確認せずに「市場価格」で再貸し出しの家賃を設定する大家です。逼迫地域では、この行為は違法です。確認せずに契約した入居者は、何ヶ月もの間、高すぎる家賃を支払うことになります。

もう一つの落とし穴は、変動の上限規制と水準の上限規制の混同です。例えばパリでは、両方の制度が適用されます。大家は変動の上限を守っていても、県令で定められた基準家賃の上限を超えている場合があります。入居者は両方を確認する必要があります。

FおよびG等級の物件のケースはさらに厄介です。多くの大家は、凍結が更新時にも適用されることを知りません。彼らはIRLに基づく値上げを提案し、入居者はDPEを確認せずに受け入れ、家賃は違法になります。異議申し立ては可能ですが、期限内に行動する必要があります。

最後に、2025年12月22日にゾーニングが変更されました。一部の市町村が逼迫地域に追加され、一部は除外されました。古いリストを信頼している大家は、自由に家賃を設定できると誤って信じたり、逆に上限が適用されると誤って信じたりする可能性があります。どちらの場合も、誤りは高くつきます。

具体的な例。 アヌシーの逼迫地域にあるアパート。前の入居者は14ヶ月間改定なしで月額850ユーロ（諸費用別）を支払っていました。同期間のIRLは2.1%上昇しました。大家は新しい入居者に850ユーロ×1.021=867.85ユーロを提案できます。それ以上は1セントもできません。近隣の広告に合わせて920ユーロを提案した場合、家賃は違法です。

同じ例ですが、物件がDPEでF等級の場合。大家は850ユーロしか提案できません。IRLの変動は無効です。867.85ユーロを提案した場合、違法です。

知っておくべき例外

逼迫地域外の物件：変動の上限規制は適用されません。ただし、DPE F/Gの凍結は全国的に適用されることに注意してください。
HLMまたはAPL協定物件：変動制度の対象外です。
季節賃貸：対象外です。
明らかに過少評価された家賃：大家は上限を超えた値上げを提案できますが、近隣の家賃の参考例で正当化できなければなりません。手続きは厳格に定められており、入居者は異議を申し立てることができます。
改善工事：工事が政令の特性を満たす場合、増額が可能です。単なるリフレッシュでは不十分です。
DPEでFまたはG等級の物件：例外はありません。工事があっても、家賃が過少評価されていても、凍結は完全です。

チェックリスト：逼迫地域の家賃を確認する

市町村が逼迫地域であることを確認する（Service-Publicのシミュレーター、2025年12月22日付政令に基づく最新版）。
契約の種類を特定する：空室、家具付き、モビリティ賃貸、主たる住居。
物件が制度の対象外（HLM、APL協定、1948年法、季節賃貸）かどうかを確認する。
前の入居者に適用されていた最終家賃と、その最終改定日を入手する。
上限を計算する：最終家賃+過去12ヶ月間に改定がない場合はIRLの変動。
物件のDPEを確認する。FまたはGの場合、上限は最終家賃であり、値上げは一切できません。
大家が家賃の過少評価や工事を主張する場合、証明書類を要求する。
要求された家賃に疑問がある場合、確認するまで署名しない。

取れる行動

違法な家賃を発見した入居者の場合：

証拠を集める：契約書、領収書、DPE、前の入居者の最終家賃（前の入居者が退去してから18ヶ月以内の場合、契約書に記載されています）。
内容証明郵便で大家に家賃の是正を要求する。
返答がない場合、県調停委員会に申し立て、その後、保護訴訟裁判所に訴える。
家賃減額の訴えが可能で、過払い分の返還も請求できます。

家賃を適正にしたい大家の場合：

家賃を設定する前にゾーニングを確認する。
適用された最終家賃とその改定日を記録しておく。
物件がFまたはGの場合、IRLであっても値上げを提案しない。
工事や家賃の過少評価がある場合、増額を提案する前にしっかりとした書類を準備する。

契約の適合性や要求された家賃について疑問がある場合、契約書の分析により、違法な契約を結ぶことを避けられます。

FAQ

上限規制は家具付き賃貸にも適用されますか？ はい。主たる住居として使用される家具付き賃貸は、空室賃貸と同じ家賃変動の上限規制の対象です。

モビリティ賃貸は対象ですか？ はい。モビリティ賃貸は1989年7月6日付法律の適用を受け、この制度の対象です。

逼迫地域外のFまたはG等級の物件は家賃を値上げできますか？ いいえ。FおよびG等級の物件の家賃凍結は、逼迫地域かどうかに関係なく、全国的に適用されます。

自分の市町村が逼迫地域かどうかを知るには？ 2025年12月22日付政令で更新されたゾーニングを反映したService-Publicの公式シミュレーターを使用してください。

物件がFまたはGの場合、更新時に大家は家賃を値上げできますか？ いいえ。凍結は完全です。IRLによる値上げも、過少評価された家賃の増額も、工事による増額もできません。

契約書に前の入居者の最終家賃が記載されていない場合は？ 前の入居者が退去してから18ヶ月以内の場合、この記載は義務です。記載がない場合、家賃減額の訴えの根拠となります。

出典

法的情報

このページに記載されている情報は、情報提供のみを目的としており、公開時または最終更新時点で利用可能な法令および情報源に基づいています。法律、規制、判例は随時変更される可能性があります。bail.immoが提供する結果や説明は、法的助言を構成するものではなく、弁護士やその他の有資格の法律専門家の意見に代わるものではありません。