敷金（保証金）：返還期限、認められる控除、および救済手段 (フランス)

あなたはちょうど住居の鍵を返却したところです。トラックは空になり、退去時の現状確認書（état des lieux de sortie）は署名済みで、残る疑問は一つだけです。いつ敷金が戻ってくるのか？

多くの場合、この時点で事態は複雑になります。大家が「修繕費」として一部を差し引くと告げる。あるいは、連絡が取れなくなる。あるいは、証拠書類を一切提示せずに精算が必要な共益費を主張する。

このガイドでは、フランスの法律が正確に何を定めているかを説明します。返還期限、認められる控除、賃貸人があなたに渡さなければならない書類、そして何も返ってこない場合の救済手段についてです。何を確認すべきか、何を要求すべきか、そして押し切られずにどう行動すべきかが正確にわかります。

30秒でわかる回答

敷金は、退去時の現状確認書が入居時の現状確認書と一致している場合は鍵の返却から1ヶ月以内、相違がある場合は2ヶ月以内に返還されなければなりません。この期間は、鍵を直接手渡した日、または内容証明郵便（受領通知付き）の最初の提示日から起算されます。

賃貸人は、正当な金額のみを差し引くことができます。未払いの家賃や共益費、または現状確認書の比較によって確認された損耗です。各控除には、見積書、請求書、または同等の書類が必要です。区分所有建物の場合、賃貸人は年間の共益費精算書の確定を待つ間、敷金の最大**20%**を留保することができます。

期限が守られない場合、賃借人は家賃（共益費抜き）に基づいて計算される延滞罰則金を受け取る権利があります。また、賃貸人が控除を正当化できない場合、まず内容証明郵便で異議を申し立て、その後、保護紛争裁判官（juge des contentieux de la protection）に訴えることができます。

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法律の定め

敷金は1989年7月6日の法律第89-462号によって規律されています。その金額、支払条件、返還は、空室賃貸か家具付き賃貸かによって異なる正確な規則に従います。

金額と支払い

空室賃貸の場合、敷金は共益費抜きの家賃1ヶ月分を超えてはなりません。敷金は契約書の署名時に支払われます。家賃が2ヶ月ごとに前払いされる場合でも、敷金は共益費抜きの家賃1ヶ月分に制限されます。一方、家賃が毎四半期ごとに前払いされる場合、敷金は禁止されています。

賃貸人は、契約期間中または更新時に敷金の額を増額することはできません。これに反する条項は無効です。

敷金の目的は何か？

敷金は、賃借人の義務違反（住居の維持管理の怠り、未実施の修繕、未払いの家賃や共益費）を補填するために使われます。賃貸人が自由に使える予備費ではありません。

契約終了時、賃貸人はこれらの義務違反に相当する金額を敷金から差し引くことができますが、それを正当化できる場合に限ります。要求できる証明書類には、特に以下のものがあります：

入居時と退去時の現状確認書；
写真または司法執行人（commissaire de justice）の立会いによる確認書；
工事の請求書または見積書；
未払い家賃の督促状（返答なし）。

これらの書類がない場合、控除は無効です。

返還期限

返還期限は、入居時と退去時の現状確認書の比較によって異なります：

退去時の現状確認書が入居時の現状確認書と一致する場合は1ヶ月；
退去時の現状確認書に相違がある場合は2ヶ月。

期間の起算点は鍵の返却日です。直接手渡しまたは内容証明郵便（受領通知付き）のいずれかです。鍵を普通郵便で送った場合、期間は確実に進行しないため、常に内容証明郵便を使用してください。

区分所有建物における共益費の留保

住居が区分所有建物内にある場合、賃貸人は年間の共益費精算書の確定を待つ間、敷金から留保金を差し引くことができます。この留保金は敷金の20%を超えてはなりません。書類によって正当化される必要があります。

建物の会計が最終承認された後1ヶ月以内に、賃貸人は最終精算を行い、残額を返還しなければなりません。賃借人と賃貸人は、この承認を待たずに直ちに全額を精算することも合意できます。

延滞罰則金

賃貸人が期限内に敷金を返還しない場合、賃借人は罰則金を受け取る権利があります。その額は、共益費抜きの月額家賃に基づき、開始された遅延月ごとに計算されます。これらの罰則金は敷金自体に加算されます。

この規則は1989年7月6日の法律に定められています。これは当然に適用され、契約書に条項を設ける必要はありません。

なぜ問題が生じるのか

実際には、敷金の返還は契約終了時における主要な紛争点の一つです。理由は単純です。賃貸人が金銭を保持しており、賃借人はすでに退去しているからです。力関係は不均衡です。

最も頻繁に見られる状況は以下の通りです：

賃貸人が証明書類なしに金額を差し引く。「原状回復費用」と主張するが、請求書も見積書も現状確認書の比較も提供しない。これは違法です。
**賃貸人が通常の損耗と損傷を混同する。**3年間の居住後の軽い塗装の退色は経年劣化（vétusté）に該当し、賃借人の責任による損傷ではありません。経年劣化は敷金から差し引くことはできません。
賃貸人が精算なしに共益費を主張する。「共益費として」金額を差し引くが、明細を一切提供しない。区分所有建物の場合、留保金は敷金の20%に制限され、残額は会計確定後に返還されなければなりません。
**賃貸人が連絡を絶つ。**1ヶ月または2ヶ月の期間が過ぎると、一部の賃貸人は時効と忘れられることに期待します。まさにそのために延滞罰則金が存在します。

具体的な例を挙げましょう。あなたは8月31日に空室賃貸のアパートを退去します。退去時の現状確認書は入居時と一致しています。賃貸人は9月30日までに敷金全額を返還する義務があります。10月15日になっても何も受け取っていません。あなたは内容証明郵便で催告状を送ります。賃貸人が反応しない場合、保護紛争裁判官に申し立てることができます。敷金に加えて、10月1日から計算された延滞罰則金を請求します。

別の例：賃貸人が「住居全体の清掃」として400ユーロを差し引くと告げます。しかし、退去時の現状確認書には単に「キッチンの清掃を要す」と記載されているだけです。請求書も見積書もない場合、この控除は正当化されません。あなたは内容証明郵便で異議を申し立て、8日以内の返還を求めます。

知っておくべき例外

すべての賃貸が同じ扱いではありません。主な例外は以下の通りです：

モビリティ賃貸借（bail mobilité）：モビリティ賃貸借では敷金は禁止されています。賃貸人が敷金を要求した場合、その条項は違法であり、返還を要求できます。詳細は関連記事をご覧ください：モビリティ賃貸借：敷金は本当に禁止されているのか？。
家具付き賃貸：金額と返還の規則は空室賃貸と似ていますが、家具付き賃貸では敷金は共益費抜きの家賃2ヶ月分まで可能です。返還期限は、現状確認書の一致状況に応じて1ヶ月または2ヶ月のままです。
社会住宅：特に回収可能な共益費に関して、特別な規則が適用される場合があります。共益費のリストは団体協約によって補完されることがあります。
シェアハウス（colocation）：連帯条項付きの単一契約の場合、敷金は全シェアメイトの名義で返還されます。シェアメイト間の配分規則は、法律ではなく内部の合意に従います。

チェックリスト：鍵を返す前の正しい行動

鍵の返却前、返却中、返却後に行う具体的な行動のリストです：

紛争時の可能な行動

敷金が期限内に返還されない場合、または控除が正当化されない場合、いくつかの手段があります：

催告状。賃貸人に内容証明郵便（受領通知付き）を送付します。鍵の返却日、適用される期限、請求額、および発生する延滞罰則金を明記します。返還期限を8日から15日に設定します。ANILは、特に敷金の返還を求めるための手紙のモデルを提供しています。
県調停委員会（commission départementale de conciliation）。訴訟の前に、無料で県調停委員会に申し立てることができます。友好的な合意の形成に役立つ場合があります。
保護紛争裁判官。調停が失敗した場合、または賃貸人が応答しない場合、住居の所在地を管轄する裁判所の保護紛争裁判官に申し立てることができます。敷金、延滞罰則金、場合によっては損害賠償を請求します。
証拠の保存。すべての書類（現状確認書、写真、手紙、請求書、銀行明細）を保管してください。裁判官の前で不可欠です。

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FAQ

敷金の返還期限は？ 退去時の現状確認書が入居時と一致する場合は1ヶ月、相違がある場合は2ヶ月です。期間は鍵の直接の返却日または内容証明郵便の最初の提示日から起算されます。

賃貸人は工事費用で敷金を差し引けますか？ はい、ただし工事が賃借人の責任による損傷に対応し、現状確認書の比較によって確認され、請求書または見積書によって正当化される場合に限ります。通常の経年劣化は差し引くことはできません。

賃貸人が期限内に敷金を返還しない場合、どうすればよいですか？ 内容証明郵便で催告状を送付してください。賃貸人が反応しない場合、県調停委員会または保護紛争裁判官に申し立ててください。延滞罰則金が発生します。

賃貸人は共益費の留保金を保持できますか？ 区分所有建物の場合、はい、敷金の20%を限度として、年間の会計確定まで保持できます。残額は会計の最終承認後1ヶ月以内に返還されなければなりません。

モビリティ賃貸借では敷金は認められますか？ いいえ。モビリティ賃貸借では敷金は禁止されています。そのような条項は違法です。

住居が売却された場合、誰が敷金を返還すべきですか？ 新しい所有者です。契約期間中に不動産管理会社が変更された場合、新しい管理会社が敷金を返還する義務があります。

出典

法的情報

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