Un locataire qui rend les clés dans une boîte aux lettres, un départ précipité sans rendez-vous, un état des lieux de sortie jamais signé… Et vous, bailleur, vous découvrez un logement abîmé. Vous pensez pouvoir retenir le dépôt de garantie ? Pas si vite. Sans état des lieux de sortie, la loi vous met dans une position délicate, et une retenue mal justifiée peut se retourner contre vous.
La réponse en 30 secondes
Si le locataire a quitté le logement sans état des lieux de sortie, vous ne pouvez pas retenir le dépôt de garantie pour des dégradations sur la seule base de photos prises après son départ. Le logement est présumé avoir été rendu en bon état, sauf si vous faites établir un constat par un commissaire de justice dans les délais légaux. Sans ce constat, vous devez restituer le dépôt de garantie sous 1 mois après la remise des clés, déduction faite uniquement des sommes dûment justifiées (loyers impayés, charges).
Avant d'agir, vérifiez votre bail et la situation exacte. Un bail mal rédigé ou une clause abusive peut aggraver votre position. Analysez votre bail en quelques minutes pour savoir ce que vous pouvez réellement retenir.
Ce que dit la loi
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la restitution du dépôt de garantie. Le principe est simple : le logement est présumé avoir été remis en bon état lorsque aucun état des lieux de sortie n'a été établi, que ce soit de façon contradictoire (en présence des deux parties) ou par un commissaire de justice.
Concrètement, selon Service-Public, deux situations se présentent :
- État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée : le dépôt de garantie doit être restitué sous 1 mois à compter de la remise des clés.
- État des lieux de sortie non conforme : le délai passe à 2 mois.
Mais sans état des lieux de sortie du tout, la jurisprudence considère que le logement est présumé conforme à l'état des lieux d'entrée. Si l'état des lieux d'entrée mentionnait un logement en bon état, vous ne pouvez pas imputer de dégradations sans preuve solide.
La seule exception : vous pouvez mandater un commissaire de justice pour établir un constat d'état des lieux de sortie. Ce constat doit être réalisé dans un délai raisonnable après le départ du locataire. La pratique retient généralement 15 jours, mais un constat peut encore être valable jusqu'à 3 mois après le départ, à condition que le logement n'ait pas été reloué entre-temps.
Pourquoi cela peut poser problème
Le piège classique : vous découvrez des dégradations une semaine après le départ, vous prenez des photos, et vous retenez le dépôt de garantie. Le locataire conteste. Au tribunal, vos photos prises après coup n'ont aucune valeur probante pour imputer les dégradations au locataire. Le logement a pu être dégradé après son départ, ou les dégradations pouvaient préexister à son entrée si l'état des lieux d'entrée était absent ou imprécis.
Autre piège : la remise des clés dans une boîte aux lettres, même à la demande du bailleur. Cette pratique ne fournit aucune preuve de la date de remise ni de l'état du logement. Si le locataire conteste, vous devrez prouver la date exacte de remise des clés pour calculer le délai de restitution du dépôt de garantie.
Enfin, retenir le dépôt de garantie sans justificatif expose à des pénalités de retard. Pour un logement vide, le dépôt de garantie non restitué dans les délais produit des intérêts au taux légal au profit du locataire, majorés de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.
Exemple concret
Un bailleur loue un appartement meublé. Le locataire envoie son congé par lettre recommandée, puis quitte les lieux sans état des lieux de sortie. Il dépose les clés dans la boîte aux lettres d'une connaissance du bailleur, comme convenu par téléphone. Un mois plus tard, le bailleur envoie des photos de dégradations et annonce qu'il retiendra le dépôt de garantie.
Résultat : sans état des lieux de sortie contradictoire ni constat de commissaire de justice, le bailleur ne peut pas imputer ces dégradations. Le logement est présumé avoir été rendu en bon état. Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie sous 1 mois, déduction faite uniquement des loyers ou charges impayés dûment justifiés. Les photos prises après le départ n'ont aucune valeur.
Les exceptions selon le bail et la situation
- Logement meublé : le délai de restitution du dépôt de garantie est de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois s'il est non conforme. Les mêmes règles s'appliquent en cas d'absence d'état des lieux.
- Logement vide : mêmes délais, mais le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges.
- Bail mobilité : le dépôt de garantie est interdit depuis la loi ALUR. Si vous en avez exigé un, vous devez le restituer intégralement, sans aucune retenue possible.
- Colocation avec bail individuel : chaque colocataire a droit à la restitution de sa part du dépôt de garantie selon les mêmes règles.
- Logement en copropriété : vous pouvez conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de charges, dans la limite de 20 % du dépôt de garantie.
Checklist : que faire si le locataire est parti sans état des lieux
- Ne prenez pas de photos seul : elles n'ont aucune valeur probante pour imputer des dégradations.
- Mandatez un commissaire de justice dans les plus brefs délais, idéalement sous 15 jours après le départ. C'est le seul moyen de constater l'état du logement de façon opposable.
- Calculez le délai de restitution : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme ou absent, 2 mois s'il est non conforme. Le délai court à partir de la remise des clés.
- Justifiez toute retenue : loyers impayés, charges restant dues, dégradations constatées par commissaire de justice. Chaque retenue doit être appuyée par un devis, une facture ou un constat.
- Restituez le solde dans le délai légal, avec un décompte détaillé.
- Conservez les preuves : lettre de congé, preuve de remise des clés, constat de commissaire de justice, justificatifs de retenues.
Actions possibles
- Si le locataire vient de partir : mandatez immédiatement un commissaire de justice pour constater l'état du logement. C'est votre seule chance de pouvoir imputer des dégradations.
- Si le délai de 15 jours est dépassé : un constat reste possible jusqu'à 3 mois après le départ, à condition que le logement n'ait pas été reloué. Agissez sans attendre.
- Si vous avez déjà retenu le dépôt de garantie sans constat : restituez-le rapidement avec un décompte, ou préparez-vous à une contestation. Les pénalités de retard peuvent être lourdes.
- Si le locataire conteste : rassemblez tous les justificatifs (état des lieux d'entrée, constat, factures) et consultez un professionnel du droit. Vérifiez votre bail pour identifier les clauses qui jouent en votre faveur ou contre vous.
FAQ
Le locataire a rendu les clés dans une boîte aux lettres. Est-ce valable ? Non, cette remise ne fournit aucune preuve de date ni d'état du logement. Si le locataire conteste, vous devrez prouver la date exacte de remise des clés. Exigez toujours une remise en main propre contre récépissé ou par lettre recommandée.
Puis-je retenir le dépôt de garantie pour des dégradations visibles sur des photos prises après le départ ? Non. Sans état des lieux de sortie contradictoire ou constat de commissaire de justice, les photos prises après le départ n'ont aucune valeur probante. Le logement est présumé avoir été rendu en bon état.
Quel est le délai pour mandater un commissaire de justice ? La pratique retient 15 jours après le départ du locataire. Un constat peut encore être valable jusqu'à 3 mois, à condition que le logement n'ait pas été reloué.
Que se passe-t-il si je ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais ? Pour un logement vide, le dépôt de garantie non restitué produit des intérêts au taux légal, majorés de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.
Le bail mobilité change-t-il quelque chose ? Oui. Le dépôt de garantie est interdit en bail mobilité. Si vous en avez exigé un, vous devez le restituer intégralement, sans aucune retenue possible.
Sources
Information juridique
Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.