لقد تلقيت للتو رسالة من مالك العقار تعلن فيها زيادة في الإيجار. أو ربما أنت مؤجر وتتساءل عما إذا كان يمكنك تطبيق شرط المراجعة المنصوص عليه في العقد. في كلتا الحالتين، السؤال الأول الذي يجب طرحه بسيط: هل شرط المراجعة صالح أصلاً؟ لأنه إذا لم يكن كذلك، فإن أي زيادة قابلة للاعتراض، حتى لو بدا حساب مؤشر IRL صحيحاً.
يعتقد العديد من المستأجرين أن المراجعة السنوية للإيجار تلقائية. هذا غير صحيح. فهي ممكنة فقط إذا كان هناك شرط محدد في عقد الإيجار. ويجب أن يلتزم هذا الشرط بقواعد صارمة مستمدة من قانون 6 يوليو 1989. يمكن لشرط مكتوب بشكل سيئ أو غائب أو غير قانوني أن يوفر عليك مئات اليوروهات من الإيجار الزائد.
الإجابة في 30 ثانية
مراجعة الإيجار أثناء سريان العقد ممكنة فقط إذا كان العقد يحتوي على شرط مراجعة مكتوب. يجب أن ينص هذا الشرط على المراجعة في الذكرى السنوية للعقد، باستخدام مؤشر مرجع الإيجارات (IRL) المنشور من قبل المعهد الوطني للإحصاء والدراسات الاقتصادية (INSEE). إذا كان الشرط غائباً، يبقى الإيجار ثابتاً طوال مدة العقد. إذا كان الشرط موجوداً لكنه مكتوب بشكل سيئ (على سبيل المثال، ينص على مؤشر آخر أو مراجعة في تاريخ مختلف)، فقد يعتبر غير مكتوب. في هذه الحالة، يمكن للمستأجر الاعتراض على الزيادة والمطالبة باسترداد المبالغ الزائدة، في حدود التقادم الثلاثي.
هل لديك شك بشأن عقد الإيجار الخاص بك؟ قم بتحميله على bail.immo للتحقق من صلاحية شرط المراجعة وجميع الشروط الحساسة الأخرى.
ما يقوله القانون
ينظم قانون 6 يوليو 1989 بدقة مراجعة إيجارات عقود الإيجار السكنية (سكن فارغ أو مفروش، مسكن رئيسي). تنص المادة 17-1 من هذا القانون على أنه يمكن مراجعة الإيجار سنوياً، إذا كان العقد ينص على ذلك صراحةً. هذه هي نقطة البداية لكل شيء: بدون شرط، لا مراجعة.
يجب أن يستوفي الشرط عدة شروط تراكمية:
- يجب أن يكون مكتوباً في العقد. لا يكفي ذكر شفهي بسيط أو عادة من المالك.
- يجب أن ينص على المراجعة في الذكرى السنوية للعقد. أي في التاريخ الذي تم فيه توقيع العقد، أو في تاريخ متفق عليه بين الطرفين، ولكن دائماً مرة واحدة في السنة.
- يجب أن يستخدم مؤشر مرجع الإيجارات (IRL). يُنشر IRL كل ثلاثة أشهر من قبل INSEE. وهو يتوافق مع متوسط تطور أسعار الاستهلاك باستثناء التبغ وباستثناء الإيجارات، على مدى الاثني عشر شهراً الماضية.
- لا يمكن أن تكون المراجعة بأثر رجعي. إذا نسي المالك تطبيق المراجعة في الذكرى السنوية، فلا يمكنه المطالبة بالمتأخرات عن الأشهر الماضية. تسري المراجعة فقط للمستقبل، اعتباراً من طلبه.
صيغة الحساب هي كما يلي:
الإيجار الجديد = الإيجار الحالي (باستثناء الرسوم) × (IRL للربع المرجعي / IRL لنفس الربع من العام السابق)
على سبيل المثال، إذا كان إيجارك 800 يورو باستثناء الرسوم، وكان IRL للربع الثاني من 2025 هو 145.17 وكان IRL للربع الثاني من 2024 هو 141.03، فإن الحساب هو: 800 × (145.17 / 141.03) = 823.48 يورو. سيكون الإيجار الجديد 823.48 يورو.
ملاحظة: يجب استخدام IRL للربع المقابل لتاريخ توقيع العقد أو تاريخ المراجعة المحدد. إذا تم توقيع العقد في مارس، نستخدم IRL للربع الأول. إذا تم توقيعه في سبتمبر، نستخدم IRL للربع الثالث. الأسهل هو الرجوع إلى IRL المنشور وقت توقيع العقد، ثم نفس الربع في السنوات التالية.
لماذا يمكن أن يسبب هذا مشاكل
المشاكل المتعلقة بشرط المراجعة شائعة، وهي تكلف المستأجرين الكثير. فيما يلي الحالات الأكثر شيوعاً:
1. الشرط غائب
هذه هي الحالة الأبسط، ولكنها أيضاً الأكثر انتشاراً. العديد من عقود الإيجار لا تحتوي على أي شرط مراجعة. في هذه الحالة، لا يمكن زيادة الإيجار أثناء سريان العقد، حتى لو ارتفع IRL. سيتعين على المالك انتظار تجديد العقد (كل 3 سنوات لسكن فارغ، كل سنة واحدة لمفروش) لاقتراح إعادة تقييم، وفقط إذا كان الإيجار أقل من قيمته بشكل واضح.
2. الشرط مكتوب بشكل سيئ
بعض الشروط تنص على مراجعة وفقاً لمؤشر آخر غير IRL (على سبيل المثال، مؤشر تكلفة البناء، أو مؤشر داخلي لوكالة). أخرى تنص على مراجعة في تاريخ مختلف عن الذكرى السنوية، أو مراجعة تلقائية دون طلب من المالك. كل هذه الشروط غير قانونية. تعتبر غير مكتوبة، أي أنها تعتبر كأنها لم توجد أبداً. لا يمكن للمالك تطبيقها.
3. الشرط صالح، لكن الحساب خاطئ
حتى مع شرط صالح، قد يخطئ المالك في الحساب. قد يستخدم الربع الخاطئ من IRL، أو يطبق المراجعة في تاريخ خاطئ، أو ينسى أن المراجعة لا يمكن أن تكون بأثر رجعي. في هذه الحالة، يمكن للمستأجر الاعتراض على المبلغ المطلوب.
4. الشرط صالح، لكن المالك لا يطبقه في الوقت المحدد
يجب أن يطلب المالك المراجعة. إذا لم يرسل المالك رسالة لطلب المراجعة في الذكرى السنوية، فإنه يفقد فائدة المراجعة للسنة المنقضية. لا يمكنه المطالبة بأثر رجعي بالمبالغ المقابلة للأشهر الماضية. لن تسري المراجعة إلا من تاريخ طلبه، للأشهر القادمة.
لنأخذ مثالاً ملموساً. لقد وقعت عقد إيجار في 1 سبتمبر 2023، بإيجار 700 يورو باستثناء الرسوم. يحتوي العقد على شرط مراجعة سنوية بناءً على IRL. في 1 سبتمبر 2024، لم يرسل لك مالك العقار شيئاً. في 1 مارس 2025، يكتب لك ليطلب زيادة في الإيجار، بتطبيق IRL لشهر سبتمبر 2024. هذا الطلب غير قانوني جزئياً: لا يمكنه المطالبة بالمتأخرات من سبتمبر 2024 إلى فبراير 2025. لا يمكن أن تسري المراجعة إلا من 1 مارس 2025، وفقط للمستقبل.
استثناءات وحالات خاصة
عقود الإيجار الموقعة قبل 27 مارس 2014
بالنسبة لعقود الإيجار الموقعة قبل دخول قانون ALUR حيز التنفيذ (27 مارس 2014)، تكون القواعد مختلفة قليلاً. يمكن أن ينص شرط المراجعة على مؤشر آخر غير IRL، إذا تمت كتابته قبل هذا التاريخ. لكن انتبه: منذ 27 مارس 2014، يجب أن يستخدم أي شرط مراجعة IRL، حتى بالنسبة لعقود الإيجار القديمة. إذا كان عقدك يعود إلى ما قبل 2014 وكان الشرط ينص على مؤشر آخر، فقد أصبح غير قانوني ولا يمكن تطبيقه بعد الآن.
المساكن الخاضعة لضبط الإيجارات
في المناطق التي يكون فيها ضبط الإيجارات ساري المفعول (باريس، ليل، ليون، فيلوربان، إلخ)، لا يمكن أن تؤدي مراجعة الإيجار إلى تجاوز الإيجار المرجعي الأقصى المحدد بقرار من المحافظة. إذا تجاوز الإيجار المعدل هذا السقف، يمكن للمستأجر الاعتراض على المراجعة.
عقود الإيجار المفروشة
القواعد هي نفسها بالنسبة لعقود الإيجار المفروشة كما هي بالنسبة للفارغة، مع اختلاف واحد: مدة العقد أقصر (سنة واحدة كحد أدنى، أو 9 أشهر للطلاب). يجب أن يكون شرط المراجعة منصوصاً عليه في العقد دائماً، وتتم المراجعة في الذكرى السنوية.
عقود الإيجار المتنقلة
لا يمكن أن يحتوي عقد الإيجار المتنقل (مدة من 1 إلى 10 أشهر) على شرط مراجعة. يتم تحديد الإيجار بحرية في البداية، لكن لا يمكن مراجعته أثناء سريان العقد.
قائمة التحقق: التحقق من صلاحية شرط المراجعة
فيما يلي قائمة تحقق بسيطة للتحقق مما إذا كان شرط المراجعة في عقد الإيجار الخاص بك صالحاً:
- هل يحتوي العقد على شرط مراجعة مكتوب؟
- هل ينص الشرط على مراجعة في الذكرى السنوية للعقد؟
- هل يستخدم الشرط مؤشر مرجع الإيجارات (IRL)؟
- هل لا ينص الشرط على مراجعة بأثر رجعي؟
- هل طلب المالك المراجعة كتابياً (رسالة، بريد إلكتروني)؟
- هل يستخدم الحساب الربع الصحيح من IRL؟
- هل لا يتجاوز الإيجار الجديد سقف ضبط الإيجارات (إن وجد)؟
إذا أجبت بـ "لا" على أي من هذه الأسئلة، فمن المحتمل أن تكون المراجعة قابلة للاعتراض.
الإجراءات الممكنة
إذا كنت مستأجراً
- تحقق من عقد الإيجار الخاص بك. أعد قراءة شرط المراجعة. إذا كان غائباً أو مكتوباً بشكل سيئ أو يستخدم مؤشراً آخر غير IRL، يمكنك رفض الزيادة.
- اعترض كتابياً. أرسل رسالة مسجلة مع إشعار بالاستلام إلى مالك العقار (أو الوكالة) لشرح سبب رفضك للمراجعة. أرفق النصوص المعمول بها (المادة 17-1 من قانون 6 يوليو 1989).
- استمر في دفع الإيجار القديم. طالما لم يتم حل النزاع، يجب عليك الاستمرار في دفع الإيجار الذي تعتقد أنه مستحق. لا تتوقف أبداً عن دفع إيجارك، حتى لو اعترضت على الزيادة.
- اطلب استرداد المبالغ الزائدة. إذا كنت قد دفعت بالفعل زيادات غير قانونية، يمكنك طلب استرداد المبالغ المدفوعة الزائدة، في حدود التقادم الثلاثي.
- توجه إلى اللجنة الإدارية للتوفيق. إذا استمر الخلاف، يمكنك التوجه مجاناً إلى اللجنة الإدارية للتوفيق (CDC) في مقاطعتك. تصدر رأياً يمكن أن يساعد في التوصل إلى اتفاق.
- كحل أخير، توجه إلى قاضي المنازعات المتعلقة بالحماية. إذا فشل التوفيق، يمكنك التوجه إلى المحكمة القضائية. يمكن للقاضي أن يعلن أن الشرط غير مكتوب ويحكم على المالك برد المبالغ الزائدة.
إذا كنت مؤجراً
- تحقق من أن شرطك صالح. إذا كان غائباً أو مكتوباً بشكل سيئ، فلا تطبقه. قد تتعرض لاعتراض واسترداد المبالغ المحصلة.
- أرسل طلب مراجعة كتابياً. تسري المراجعة فقط من تاريخ طلبك. أرسل رسالة مسجلة أو بريداً إلكترونياً مع إشعار بالاستلام، مع تحديد الإيجار الجديد والحساب الذي تم إجراؤه.
- استخدم IRL الصحيح. تحقق من الربع المرجعي والمؤشر المقابل على موقع INSEE.
- لا تطالب بالمتأخرات. إذا نسيت تطبيق المراجعة في الذكرى السنوية، لا يمكنك المطالبة بالأشهر الماضية. المراجعة صالحة فقط للمستقبل.
هل لديك شك حول صلاحية شرط المراجعة في عقد الإيجار الخاص بك؟ استخدم أداة حساب IRL الخاصة بنا للتحقق من المبلغ الدقيق للمراجعة، ثم قم بتحميل عقدك على bail.immo للحصول على تحليل كامل للشروط الحساسة.
الأسئلة الشائعة
هل شرط المراجعة إلزامي في عقد الإيجار؟
لا. شرط المراجعة اختياري. إذا لم يكن منصوصاً عليه في العقد، لا يمكن مراجعة الإيجار أثناء سريان العقد.
هل يمكنني الاعتراض على مراجعة تم دفعها بالفعل؟
نعم. إذا دفعت مراجعة غير قانونية (شرط غائب، مكتوب بشكل سيئ، أو حساب خاطئ)، يمكنك طلب استرداد المبالغ الزائدة، في حدود التقادم الثلاثي من تاريخ الدفع.
هل يمكن للمالك مراجعة الإيجار أثناء سريان العقد بدون شرط؟
لا. بدون شرط مراجعة، يبقى الإيجار ثابتاً طوال مدة العقد. لا يمكن للمالك زيادة الإيجار، حتى لو ارتفع IRL.
ما هو IRL الذي يجب استخدامه للمراجعة؟
يجب استخدام IRL للربع المقابل لتاريخ توقيع العقد، أو تاريخ المراجعة المحدد. على سبيل المثال، إذا تم توقيع العقد في يناير، نستخدم IRL للربع الأول. إذا تم توقيعه في يوليو، نستخدم IRL للربع الثالث.
هل يمكن أن تكون المراجعة بأثر رجعي؟
لا. لا يمكن أن تكون المراجعة بأثر رجعي. إذا طلب المالك المراجعة بعد الذكرى السنوية، فإنها تسري فقط من تاريخ طلبه، للأشهر القادمة.
ماذا أفعل إذا طبق المالك مراجعة بدون شرط؟
يمكنك رفض الزيادة والاستمرار في دفع الإيجار القديم. أرسل رسالة مسجلة لشرح رفضك. إذا أصر المالك، توجه إلى اللجنة الإدارية للتوفيق أو القاضي.
هل يمكن أن ينص شرط المراجعة على مؤشر آخر غير IRL؟
لا، منذ 27 مارس 2014. يجب أن يستخدم أي شرط مراجعة IRL. الشرط الذي ينص على مؤشر آخر يعتبر غير مكتوب.
المصادر
- Service-Public.fr – Dépôt de garantie dans un bail d'habitation
- Service-Public.fr – Révision du loyer en cours de bail
- Légifrance – Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1
معلومات قانونية
المعلومات المعروضة في هذه الصفحة مقدمة لأغراض إعلامية وتستند إلى النصوص والمصادر المتاحة وقت نشرها أو آخر تحديث لها. قد تتطور التشريعات واللوائح والسوابق القضائية في أي وقت. النتائج والشروحات المقدمة من bail.immo لا تشكل استشارة قانونية ولا تحل محل رأي محامٍ أو أي متخصص قانوني مختص.