مستأجرك لم يعد يدفع إيجاره منذ عدة أشهر، وقد أرسلت بالفعل إنذارًا رسميًا، ولا شيء يتحرك. في مرحلة ما، لم يعد السؤال "ما هي الحلول المتاحة لي" بل "ما هي الخطوات العملية للمضي قدمًا حتى النهاية". إنه إجراء طويل، تخضع كل خطوة فيه لمواعيد قانونية صارمة، والخطأ في الترتيب أو الشكل قد يكلفك عدة أشهر.
الإجابة في 30 ثانية
إجراءات الطرد لعدم دفع الإيجار تتبع ترتيبًا إلزاميًا: أمر بالدفع يصدره مفوض عدلي، اللجوء إلى قاضي المنازعات المتعلقة بالحماية إذا لم يتم تسوية الدين، حكم بفسخ عقد الإيجار، أمر بمغادرة المكان، ثم كحل أخير، الاستعانة بالقوة العامة. لكل خطوة موعدها النهائي الخاص، وهدنة الشتاء (من 1 نوفمبر إلى 31 مارس) تعلق التنفيذ الجبري إلا إذا تم إعادة إسكان المستأجر. قبل أن تبدأ، قم بإيداع عقد الإيجار الخاص بك على bail.immo للتحقق من أن عقدك يحتوي بالفعل على شرط فاسخ وأن إجراءاتك السابقة صالحة.
ما يقوله القانون
إجراءات الطرد لعدم الدفع محكومة بالقانون رقم 89-462 الصادر في 6 يوليو 1989 وبأحكام قانون إجراءات التنفيذ المدنية المتعلقة بهدنة الشتاء والطرد.
الخطوة 1: الأمر بالدفع. يقوم مفوض عدلي (المحضر السابق) بتسليم المستأجر أمرًا بالدفع. يجب أن يذكر هذا المستند بدقة مبلغ الدين، وأن يذكر أن عدم الدفع قد يؤدي إلى فسخ عقد الإيجار والطرد، وأن يذكر إحداثيات صندوق التضامن للسكن (FSL) في المقاطعة. يكون لدى المستأجر بعد ذلك مهلة لتسوية وضعه قبل أن يسري الشرط الفاسخ.
الخطوة 2: المصالحة أو اللجوء إلى القاضي. إذا كان الدين يساوي أو يقل عن 5000 يورو، تكون محاولة المصالحة أو الوساطة إلزامية قبل أي لجوء إلى المحكمة. فوق هذا المبلغ، يمكن للمؤجر اللجوء مباشرة إلى قاضي المنازعات المتعلقة بالحماية. يجب على المفوض العدلي أيضًا إبلاغ محافظ المقاطعة بالاستدعاء، للسماح بإجراء تحقيق اجتماعي محتمل.
الخطوة 3: الحكم. يمكن للقاضي منح المستأجر مهلة للدفع تصل إلى ثلاث سنوات، مع مراعاة حسن نيته ووضعه. إذا لاحظ أن الدين لم يتم تسويته بالشروط المحددة، أو في حالة عدم وجود أي دفع، فإنه يقرر فسخ عقد الإيجار ويأمر بالطرد.
الخطوة 4: الأمر بمغادرة المكان. بمجرد أن يصبح الحكم قابلاً للتنفيذ، يتم إبلاغ المستأجر بأمر بمغادرة المكان، الذي لديه عمومًا مهلة شهرين للمغادرة. يمكن للمستأجر طلب مهلة إضافية (من شهر إلى اثني عشر شهرًا) من قاضي التنفيذ إذا كان حسن النية ويواجه صعوبات في إعادة الإسكان.
الخطوة 5: الاستعانة بالقوة العامة. إذا لم يغادر المستأجر المكان بعد، يمكن للمفوض العدلي طلب الاستعانة بالقوة العامة من المحافظة، التي يجب أن تتأكد من أن القرار قابل للتنفيذ بالفعل قبل التدخل. لا يمكن أن يتم الطرد نفسه إلا في يوم عمل، بين الساعة 6 صباحًا و 9 مساءً، وأبدًا خلال هدنة الشتاء (من 1 نوفمبر إلى 31 مارس) إلا إذا تم إعادة إسكان المستأجر أو كان المسكن مقتحمًا.
بالإضافة إلى ذلك، قام مرسومان صادران في 12 فبراير 2026 بتعديل معالجة حالات عدم الدفع للمستأجرين المستفيدين من مساعدات السكن (APL، ALF، ALS)، مع تقييم اجتماعي ومالي يتم إطلاقه بالفعل في مرحلة الأمر بالدفع بدلاً من المرحلة القضائية — وهو تطور سيطبق على حالات عدم الدفع المبلغ عنها اعتبارًا من 1 يناير 2027.
لماذا قد يشكل هذا مشكلة
يفقد العديد من المؤجرين وقتًا ثمينًا بتخطي خطوة، أو بسوء صياغة الأمر بالدفع، أو بنسيان إبلاغ المحافظ — مما قد يجعل الإجراء غير قانوني ويجبرهم على إعادة كل شيء من البداية. على العكس، يمكن للمستأجر سيئ النية أن يكثر من طلبات المهلة لكسب الوقت. هدنة الشتاء، التي غالبًا ما يساء فهمها، تمنع التنفيذ الجبري لمدة خمسة أشهر كاملة، حتى عندما يكون الحكم قد صدر بالفعل: ملف بدأ في أكتوبر قد يظل معلقًا حتى الربيع التالي.
مثال عملي
مؤجر لم يعد مستأجره يدفع منذ ثلاثة أشهر يصدر أمرًا بالدفع في يونيو. المستأجر لا يرد. يلجأ المؤجر إلى قاضي المنازعات المتعلقة بالحماية (بما أن الدين يتجاوز 5000 يورو، لا يلزم مصالحة مسبقة). يصدر الحكم في سبتمبر ويقرر فسخ عقد الإيجار مع مهلة شهرين للمغادرة. يتم إبلاغ الأمر بمغادرة المكان في أكتوبر. لكن هدنة الشتاء تبدأ في 1 نوفمبر: إذا لم يغادر المستأجر المكان بحلول ذلك التاريخ، يجب أن ينتظر الطرد الفعلي حتى نهاية الهدنة، في 31 مارس التالي، إلا إذا تم إعادة إسكانه.
ما يجب التحقق منه قبل التحرك
- هل يحتوي عقد الإيجار على شرط فاسخ لعدم الدفع، أم يجب طلب الفسخ القضائي لعقد الإيجار؟
- هل تم إصدار الأمر بالدفع من قبل مفوض عدلي، مع جميع البيانات الإلزامية؟
- هل يتجاوز الدين 5000 يورو (لجوء مباشر إلى القاضي) أم يجب أولاً محاولة المصالحة؟
- هل تم إبلاغ المحافظ بالاستدعاء بشكل صحيح؟
- أين أنت بالنسبة لهدنة الشتاء (1 نوفمبر – 31 مارس)؟
ما يجب القيام به عمليًا
قبل أي شيء، تأكد من أن عقد الإيجار الخاص بك يحتوي على شرط فاسخ صالح وأن أمر الدفع الخاص بك قد تمت صياغته بشكل صحيح — خطأ في الشكل في هذه المرحلة يمكن أن يؤخر الإجراء بأكمله لعدة أشهر. قم بتحليل عقد الإيجار الخاص بك مجانًا على bail.immo لتحديد هذه النقطة قبل تكليف مفوض عدلي. إذا كان الملف قد بدأ بالفعل، فاستعن بمفوض عدلي أو محامٍ للجوء إلى القاضي، خاصة إذا كان مبلغ الدين يتطلب مصالحة مسبقة.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن للمستأجر الحصول على مهلة حتى بعد الحكم؟ نعم، يمكن لقاضي التنفيذ منح مهلة إضافية (من شهر إلى اثني عشر شهرًا) لمستأجر حسن النية يواجه صعوبات في إعادة الإسكان، حتى بعد الأمر بمغادرة المكان.
هل تنطبق هدنة الشتاء دائمًا؟ لا. لا تنطبق إذا كان المسكن مقتحمًا أو إذا تم اقتراح إعادة إسكان تتوافق مع احتياجات المستأجر.
ماذا يحدث للأثاث المتروك في المكان بعد الطرد؟ يتم تخزينه على نفقة المستأجر لمدة شهرين؛ بعد هذه الفترة، يمكن اعتبار الممتلكات غير المستردة مهجورة وبيعها أو إتلافها.
المصادر
معلومات قانونية
المعلومات المعروضة على هذه الصفحة مقدمة لأغراض إعلامية وتستند إلى النصوص والمصادر المتاحة وقت نشرها أو آخر تحديث لها. قد تتطور التشريعات واللوائح والسوابق القضائية في أي وقت. النتائج والشروحات التي يقدمها bail.immo لا تشكل نصيحة قانونية ولا تحل محل رأي محامٍ أو أي متخصص قانوني مختص.