المرسوم رقم 2026-596 الصادر في 6 يوليو 2026، المنشور في الجريدة الرسمية في 7 يوليو، يعدل نموذج عقد إيجار السكن المخصص للاستخدام كسكن رئيسي. عملياً، يتعلق الأمر بنقطتين حساسيتين: شرط الفسخ والالتزام بالسكن الرئيسي. بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة أو المجددة اعتباراً من 1 أكتوبر 2026، تتغير القواعد. إليك ما يجب التحقق منه، سواء كنت مؤجراً أو مستأجراً.
الإجابة في 30 ثانية
اعتباراً من 1 أكتوبر 2026، يجب أن يتضمن أي عقد إيجار لسكن فارغ أو مفروش يُستخدم كسكن رئيسي شرطاً للفسخ بشكل إلزامي. يسمح هذا الشرط بإنهاء عقد الإيجار تلقائياً في حالة عدم دفع الإيجار أو الرسوم أو وديعة الضمان. يضيف المرسوم أيضاً ذكراً محدداً للمساكن الخاضعة لالتزام السكن الرئيسي المنصوص عليه في قانون التخطيط العمراني. عقود الإيجار الموقعة قبل هذا التاريخ لا تشملها هذه القواعد، إلا إذا تم تجديدها بعد 1 أكتوبر 2026.
إذا كان لديك شك حول مطابقة عقد إيجارك الحالي أو المستقبلي، يمكن أن يوفر الفحص السريع أشهراً من الإجراءات. حلل عقد إيجارك في دقائق.
ما ينص عليه القانون
المرسوم رقم 2026-596 يعدل المرسوم رقم 2015-587 الصادر في 29 مايو 2015، الذي يحدد نماذج العقود النموذجية للإيجارات الفارغة والمفروشة. يتعلق الأمر بملحقين: الملحق 1 للمساكن الفارغة، والملحق 2 للمفروشة.
شرط الفسخ يصبح إلزامياً
قبل هذا المرسوم، كان شرط الفسخ موصى به بشدة بالفعل، وكان قانون 6 يوليو 1989 يفرض وجوده لحالات عدم دفع الإيجار أو الرسوم أو وديعة الضمان. يعزز مرسوم 6 يوليو 2026 هذا النظام من خلال تعديل محتوى العقد النموذجي مباشرة.
النص الجديد للبند الثامن من الملحقين 1 و2 ينص الآن على:
- الفسخ التلقائي لعدم دفع الإيجار أو الرسوم في المواعيد المتفق عليها.
- الفسخ التلقائي لعدم دفع وديعة الضمان.
- مهلة ستة أسابيع بعد أمر بالدفع لم يجدِ نفعاً قبل أن يسري مفعول الشرط.
يضيف المرسوم أيضاً إمكانية وجود شرط فسخ لأسباب أخرى: عدم إبرام عقد تأمين ضد مخاطر الإيجار، أو عدم احترام الالتزام بالاستخدام الهادئ للمكان المؤجر الناتج عن إزعاجات الجيران المثبتة بحكم قضائي نهائي، أو عدم احترام الالتزام بإشغال السكن حصرياً كسكن رئيسي عندما يكون السكن خاضعاً لالتزام تخطيط عمراني.
الالتزام بالسكن الرئيسي
يدرج المرسوم ذكراً جديداً في العقد النموذجي، في قسم تحديد موضوع العقد. عندما يكون السكن خاضعاً للالتزام المنصوص عليه في المادة L. 151-14-1 من قانون التخطيط العمراني، يجب أن يذكر عقد الإيجار:
« عند الاقتضاء، التزام السكن الرئيسي: السكن موضوع هذا العقد خاضع للالتزام المنصوص عليه في المادة L. 151-14-1 من قانون التخطيط العمراني؛ وهو مخصص حصرياً للاستخدام كسكن رئيسي، بمعنى المادة 2 من قانون 6 يوليو 1989 المذكور أعلاه. »
هذا الذكر ليس تلقائياً. لا ينطبق إلا إذا كانت البلدية قد فرضت التزام السكن الرئيسي على الأراضي المعنية. في هذه الحالة، لا يمكن تأجير السكن كسكن ثانوي أو كإيجار موسمي.
الجدول الزمني للتطبيق
يحدد المرسوم أن هذه الأحكام تنطبق على عقود الإيجار المبرمة أو المجددة اعتباراً من 1 أكتوبر 2026. عقد الإيجار الموقع في 30 سبتمبر 2026 لا يشمل إذن. عقد الإيجار الموقع في 1 أكتوبر 2026 يشمل. عقد الإيجار القديم الذي ينتهي ويُجدد بعد هذا التاريخ يجب أن يدمج الشروط الجديدة.
لماذا قد يشكل هذا مشكلة
شرط الفسخ ليس مجرد تفصيل إداري بسيط. له عواقب مباشرة على صلابة عقد الإيجار وعلى حقوق كل طرف.
بالنسبة للمؤجر
عقد إيجار بدون شرط فسخ صحيح يعقد بشكل خطير استعادة السكن في حالات عدم الدفع. بدون هذا الشرط، يجب على المؤجر اللجوء إلى القاضي لطلب الفسخ القضائي لعقد الإيجار. الإجراء أطول وأكثر تكلفة، والنتيجة ليست مضمونة أبداً. مع شرط فسخ مطابق، يمكن للمؤجر توجيه أمر بالدفع، وانتظار مهلة الستة أسابيع، ثم إثبات الفسخ التلقائي. يصبح الإخلاء بعد ذلك أسرع في الحصول عليه.
لكن انتبه: يجب صياغة الشرط بشكل صحيح. شرط الفسخ الذي يستهدف أسباباً غير مصرح بها قانوناً يعتبر كأنه غير مكتوب. يحدد مرسوم 2026 بدقة الأسباب الممكنة. المؤجر الذي يضيف شرط فسخ لسبب غير جدي (مثل عدم دفع فاتورة كهرباء شخصية) يخاطر قانونياً.
بالنسبة للمستأجر
شرط الفسخ الإلزامي لا يغير جوهرياً وضع المستأجر الذي يدفع إيجاره ويحترم التزاماته. لكنه يجعل عقد الإيجار أكثر صرامة في بعض النقاط. عدم دفع وديعة الضمان، على سبيل المثال، يمكن أن يؤدي الآن إلى الفسخ التلقائي بعد أمر بالدفع. المستأجر الذي يتأخر في دفع وديعة الضمان يتعرض لإجراء سريع.
الالتزام بالسكن الرئيسي، عندما ينطبق، أكثر إلزاماً. لا يمكن للمستأجر استخدام السكن كمسكن عرضي. إذا فعل ذلك، يمكن للمؤجر بدء إجراء فسخ بناءً على شرط الفسخ المحدد، بعد إنذار من رئيس البلدية وفقاً لقانون التخطيط العمراني.
مثال عملي
لنأخذ مؤجراً يؤجر شقة في آنسي، في بلدية فرضت التزام السكن الرئيسي. يتم توقيع عقد الإيجار في 15 أكتوبر 2026. يجب أن يتضمن العقد:
- شرط الفسخ الإلزامي لعدم دفع الإيجار أو الرسوم أو وديعة الضمان.
- ذكر التزام السكن الرئيسي.
- شرط الفسخ المحدد لعدم احترام الالتزام بالإشغال الحصري كسكن رئيسي.
بعد ستة أشهر، يتوقف المستأجر عن دفع الإيجار. يوجه المؤجر أمراً بالدفع. تمر ستة أسابيع دون تسوية. يسري مفعول شرط الفسخ: يتم إنهاء عقد الإيجار تلقائياً. يمكن للمؤجر بعد ذلك اللجوء إلى القاضي لإثبات الفسخ والحصول على الإخلاء.
إذا كان نفس المؤجر قد وقع عقد الإيجار في 28 سبتمبر 2026 بدون شرط فسخ صحيح، فسيتعين عليه بدء إجراء فسخ قضائي، مع فترات أطول بكثير.
الاستثناءات التي يجب معرفتها
ليست كل عقود الإيجار مشمولة بالعقد النموذجي وبالتالي بهذه الالتزامات الجديدة.
المساكن المستثناة من العقد النموذجي
يستثني مرسوم 29 مايو 2015 بعض المساكن من نطاق تطبيقه. لا تخضع للعقد النموذجي:
- مساكن الإقامات الجماعية.
- المساكن المخصصة أو المؤجرة بسبب ممارسة وظيفة أو شغل منصب.
- الإيجارات الممنوحة للعمال الموسميين.
- الإيجارات الموسمية.
- إيجارات السكن الثانوي.
- الإيجارات المهنية.
- المساكن المؤجرة بعقد إيجار متنقل.
بالنسبة لهذه الإيجارات، لا تنطبق قواعد العقد النموذجي، بما في ذلك شرط الفسخ الإلزامي الناتج عن مرسوم 2026.
المساكن المتفق عليها والمساكن الاجتماعية
المساكن التي تخضع لاتفاقية المساعدة الشخصية للسكن (المادة L. 831-1 من قانون البناء والإسكان) والمساكن المملوكة لمنظمات الإسكان الاجتماعي التي لا تخضع لاتفاقية المساعدة الشخصية للسكن مستثناة أيضاً من العقد النموذجي للإيجارات الفارغة. بالنسبة للمفروشة، فقط مشاركة السكن الرسمية بعدة عقود منفصلة مستثناة.
مشاركة السكن بعقود متعددة
مشاركة السكن الرسمية بإبرام عدة عقود بين المستأجرين والمؤجر لا تخضع للعقد النموذجي. في المقابل، مشاركة السكن بعقد واحد تخضع له.
قائمة التحقق: تحقق من عقد إيجارك بعد 1 أكتوبر 2026
إذا كنت توقع أو تجدد عقد إيجار اعتباراً من 1 أكتوبر 2026، إليك النقاط التي يجب التحقق منها:
- يحتوي عقد الإيجار على شرط فسخ لعدم دفع الإيجار أو الرسوم.
- يحتوي عقد الإيجار على شرط فسخ لعدم دفع وديعة الضمان.
- يذكر شرط الفسخ مهلة الستة أسابيع بعد أمر بالدفع لم يجدِ نفعاً.
- إذا كان السكن خاضعاً لالتزام السكن الرئيسي، يجب أن يظهر الذكر المحدد في عقد الإيجار.
- إذا كان هناك شرط فسخ لأسباب أخرى، يجب أن يستهدف فقط الأسباب المسموح بها: عدم إبرام التأمين، إزعاجات الجيران المثبتة بحكم قضائي، عدم احترام الالتزام بالسكن الرئيسي.
- يلتزم عقد الإيجار بالنموذج النموذجي المطبق (الملحق 1 للفارغ، الملحق 2 للمفروش).
- أرقام الهواتف المحمولة للأطراف، إذا تم ذكرها، اختيارية ولا تنشئ التزاماً.
شك في إحدى هذه النقاط؟ تحقق من عقد إيجارك باستخدام أداة التحليل الخاصة بنا قبل التوقيع.
الإجراءات الممكنة
إذا كنت مؤجراً
- قبل التوقيع: استخدم نموذج عقد إيجار مطابق للعقد النموذجي المحدث. لا تصغ شرط الفسخ بنفسك إذا لم تكن متأكداً من صحته.
- بالنسبة لعقود الإيجار الحالية: تحقق مما إذا كان عقد إيجارك يحتوي بالفعل على شرط فسخ مطابق. إذا لم يكن الأمر كذلك، لا يمكنك تعديل عقد الإيجار الحالي من جانب واحد. سيتعين عليك انتظار التجديد لإدراج الشروط الجديدة.
- في حالة عدم الدفع: وجه أمراً بالدفع عبر مفوض قضائي. احترم بدقة مهلة الستة أسابيع قبل بدء إجراء الفسخ.
إذا كنت مستأجراً
- قبل التوقيع: اقرأ شرط الفسخ بعناية. تحقق من أنه يستهدف فقط الأسباب المسموح بها. شرط الفسخ لسبب غير منصوص عليه قانوناً يعتبر كأنه غير مكتوب.
- بالنسبة لوديعة الضمان: ادفعها عند توقيع عقد الإيجار. عدم الدفع يمكن أن يؤدي إلى الفسخ التلقائي بعد أمر بالدفع.
- إذا كان السكن خاضعاً لالتزام السكن الرئيسي: تأكد من أنك تستطيع إشغال السكن كسكن رئيسي فعلي. الإشغال العرضي يعرضك لإجراء فسخ.
الأسئلة الشائعة
هل شرط الفسخ جديد حقاً؟
لا. كان شرط الفسخ لعدم دفع الإيجار أو الرسوم أو وديعة الضمان إلزامياً بالفعل منذ قانون 6 يوليو 1989. يعزز مرسوم 2026 تنظيمه من خلال تعديل العقد النموذجي وتحديد الأسباب الممكنة لشروط الفسخ الإضافية.
هل عقد الإيجار الموقع في 2025 مشمول؟
لا. ينطبق المرسوم على العقود المبرمة أو المجددة اعتباراً من 1 أكتوبر 2026. عقد الإيجار الموقع قبل هذا التاريخ غير مشمول، إلا إذا تم تجديده بعد هذا التاريخ.
ماذا يحدث إذا كان عقد إيجاري لا يحتوي على شرط فسخ؟
بالنسبة لعقد إيجار مبرم بعد 1 أكتوبر 2026، فإن عدم وجود شرط فسخ يجعل عقد الإيجار غير مطابق للعقد النموذجي. لن يتمكن المؤجر من التمسك بالفسخ التلقائي. سيتعين عليه اللجوء إلى القاضي للحصول على الفسخ القضائي.
هل ينطبق ذكر السكن الرئيسي في كل مكان؟
لا. ينطبق فقط إذا كانت البلدية قد فرضت التزام السكن الرئيسي تطبيقاً للمادة L. 151-14-1 من قانون التخطيط العمراني. تحقق من البلدية إذا كان سكنك معنياً.
هل يمكنني إضافة شرط فسخ لأسباب أخرى؟
فقط للأسباب المنصوص عليها في المرسوم: عدم إبرام تأمين ضد مخاطر الإيجار، إزعاجات الجيران المثبتة بحكم قضائي نهائي، أو عدم احترام الالتزام بالسكن الرئيسي عندما يكون السكن خاضعاً لالتزام تخطيط عمراني. أي شرط فسخ آخر يعتبر كأنه غير مكتوب.
المصادر
- وديعة الضمان في عقد إيجار سكني
- الإشعار والإجراءات الشكلية للإخلاء من قبل المستأجر (عقد إيجار سكني)
- الرسوم التي يدفعها المستأجر (رسوم الإيجار أو الرسوم القابلة للاسترداد)
- تقرير حالة السكن عند الدخول في عقد إيجار سكني
- السكن
- ANIL – نموذج عقد إيجار سكن للاستخدام كسكن رئيسي
- Légifrance – المرسوم رقم 2026-596 الصادر في 6 يوليو 2026
- Légifrance – القانون رقم 89-462 الصادر في 6 يوليو 1989
- Service-Public – صياغة عقد الإيجار السكني
- ANIL – إيجار سكن فارغ: مبلغ ومدة عقد الإيجار
معلومات قانونية
المعلومات المعروضة في هذه الصفحة مقدمة لأغراض إعلامية وتستند إلى النصوص والمصادر المتاحة وقت نشرها أو آخر تحديث لها. قد تتطور التشريعات واللوائح والسوابق القضائية في أي وقت. النتائج والشروحات المقدمة من bail.immo لا تشكل نصيحة قانونية ولا تغني عن رأي محامٍ أو أي متخصص قانوني مختص.