LMNP والسياحة المفروشة: تشديد الضرائب مع قانون المالية 2026 (فرنسا)

تم نشر القانون رقم 2026-103 المؤرخ في 19 فبراير 2026 بشأن المالية لعام 2026 في الجريدة الرسمية في 20 فبراير 2026. بالنسبة للمالكين الذين يؤجرون أثاثًا مفروشًا بشكل غير احترافي، ولا سيما أولئك الذين يديرون أماكن إقامة سياحية مفروشة، يمثل هذا النص نقطة تحول. تم تخفيض الخصم الضريبي الثابت لنظام الأرباح الصناعية والتجارية المصغرة (micro-BIC)، والأهم من ذلك، أن الإهلاكات المقتطعة خلال فترة الإيجار أصبحت الآن تزيد من الربح الرأسمالي الخاضع للضريبة عند إعادة البيع. بعبارة أخرى: ما ادخرته من ضرائب لسنوات قد يلحق بك عند البيع. لذا من الأفضل فهم القواعد قبل توقيع أي شيء.

الإجابة في 30 ثانية

يشدد قانون المالية 2026 الضرائب على الإقامات السياحية المفروشة في إطار LMNP على جبهتين. أولاً، ينخفض الخصم الضريبي الثابت لنظام micro-BIC من 50٪ إلى 30٪ للإقامات السياحية المفروشة المصنفة، مع خفض سقف الإيرادات إلى 15,000 يورو. بالنسبة للإقامات السياحية المفروشة غير المصنفة، ينخفض الخصم إلى 21٪ مع سقف 15,000 يورو أيضًا. ثانيًا، وهذه هي النقطة الأكثر إيلامًا، يتم إعادة دمج الإهلاكات التي اقتطعت في النظام الحقيقي في حساب الربح الرأسمالي العقاري عند بيع العقار. عمليًا، بيع عقار مفروش بعد عدة سنوات من الإهلاك يمكن أن يولد فاتورة ضريبية أعلى بكثير من ذي قبل. إذا كنت معنيًا، تحقق من وضعك قبل أي قرار ببيع أو مقايضة.

هل تتساءل عما إذا كان عقد الإيجار أو الهيكل الحالي لا يزال مناسبًا بعد هذا الإصلاح؟ ابدأ بتحليل عقدك ووضعك على bail.immo.

ما ينص عليه القانون

يعدل قانون المالية 2026 عدة مواد من قانون الضرائب العام. تقدم ANIL تحليلًا مفصلاً في تحليلها القانوني المخصص لقانون المالية لعام 2026. الإجراءات التي تهم مباشرة المؤجرين غير المحترفين للأثاث المفروش هي التالية.

خصم micro-BIC: التخفيض

يسمح نظام micro-BIC للمؤجرين المفروشين الذين لا تتجاوز إيراداتهم السنوية حدًا معينًا بالاستفادة من خصم ضريبي ثابت يمثل النفقات، بدلاً من خصم نفقاتهم الفعلية. حتى الآن، بالنسبة للإقامات السياحية المفروشة المصنفة، كان الخصم 71٪ في حدود 188,700 يورو من الإيرادات. بالنسبة للإقامات السياحية المفروشة غير المصنفة، كان 50٪ في حدود 77,700 يورو.

يخفض قانون المالية 2026 هذه المزايا. ينخفض الخصم للإقامات السياحية المفروشة المصنفة إلى 30٪، مع سقف إيرادات 15,000 يورو. بالنسبة للإقامات السياحية المفروشة غير المصنفة، ينخفض الخصم إلى 21٪، مع سقف 15,000 يورو أيضًا. فوق هذه الحدود، يصبح النظام الحقيقي إلزاميًا. بالنسبة لمالك يؤجر إقامة سياحية مفروشة مصنفة بإيرادات سنوية 40,000 يورو، يكون التغيير جذريًا: ينتقل إلى النظام الحقيقي، مع الالتزام بمسك دفاتر محاسبية وخصم نفقاته الفعلية، دون الاستفادة من الخصم الثابت.

الأرباح الرأسمالية: إعادة دمج الإهلاكات

هذا هو الإجراء الأكثر هيكلية. في النظام الحقيقي، يمكن للمؤجر غير المحترف للأثاث المفروش خصم إهلاك العقار والأثاث سنويًا. يقلل هذا الإهلاك من الدخل الخاضع للضريبة، وبالتالي الضريبة المدفوعة أثناء الإيجار. ولكن عند البيع، كان الربح الرأسمالي العقاري يُحسب حتى الآن دون مراعاة هذه الإهلاكات. يغير قانون المالية 2026 الوضع: يتم الآن إعادة دمج الإهلاكات المقتطعة في حساب الربح الرأسمالي الخاضع للضريبة.

لنأخذ مثالاً بسيطًا. تشتري شقة بـ 200,000 يورو لتأجيرها مفروشة. على مدى عشر سنوات، تخصم 50,000 يورو كإهلاكات. تبيع العقار بـ 250,000 يورو. قبل الإصلاح، كان الربح الرأسمالي الإجمالي 50,000 يورو (250,000 - 200,000). بعد الإصلاح، يشمل الربح الرأسمالي الخاضع للضريبة 50,000 يورو من الإهلاكات المعاد دمجها، مما قد يرفع الأساس الخاضع للضريبة إلى 100,000 يورو، قبل تطبيق التخفيضات حسب مدة الاحتفاظ. وبالتالي يمكن أن تتضاعف الفاتورة الضريبية، أو أكثر اعتمادًا على شريحتك الضريبية الحدية ومدة الاحتفاظ.

الإجراءات الأخرى التي يجب مراقبتها

يتضمن قانون المالية 2026 أيضًا إجراءات بشأن الأرباح الرأسمالية العقارية، ولا سيما تمديد بعض الإعفاءات والتخفيضات حتى 31 ديسمبر 2027. تتعلق هذه الآليات بحالات خاصة: البيع لصالح منظمات الإسكان الاجتماعي، والعمليات في مشاريع التخطيط الحضري الكبرى أو عمليات تنشيط المناطق. إذا كنت تبيع في هذا الإطار، تحقق من الشروط الدقيقة. لكن بالنسبة لمعظم مؤجري الإقامات السياحية المفروشة، فإن خصم micro-BIC المخفض وإعادة دمج الإهلاكات هما ما يغيران الوضع.

لماذا قد يشكل هذا مشكلة

الفخ الرئيسي هو الفارق الزمني بين الميزة الضريبية الفورية والعقوبة المؤجلة. لسنوات، تم الترويج للإهلاك كواحد من أهم مزايا LMNP في النظام الحقيقي: تقليل ضريبة الدخل على الإيجار، أحيانًا إلى الصفر، مع بناء ثروة. تحويل إعادة دمج الإهلاكات في الربح الرأسمالي يحول هذه الميزة إلى دين ضريبي كامن. المالك الذي قام بتحسين ضريبه السنوي دون تخصيص احتياطيات للخروج قد يجد نفسه مع ربح رأسمالي خاضع للضريبة أعلى بكثير من الربح الاقتصادي الفعلي.

صعوبة أخرى: الانتقال من micro-BIC إلى النظام الحقيقي. كان العديد من صغار مؤجري الإقامات السياحية المفروشة في نظام micro-BIC مع خصم مريح. مع خفض الحدود إلى 15,000 يورو، ينتقل جزء كبير منهم إلى النظام الحقيقي. لكن النظام الحقيقي يتطلب محاسبة، ومسك سجل للأصول الثابتة، وخصم النفقات الفعلية. بالنسبة لمالك يؤجر استوديو مفروشًا سياحيًا بضعة أسابيع في السنة، يزداد التعقيد الإداري بشكل كبير، دون أن يتبع ذلك بالضرورة عائد إيجاري.

أخيرًا، هناك خطر إعادة التصنيف. الحدود بين الإيجار المفروش السياحي والإيجار المفروش الكلاسيكي غير واضحة أحيانًا. مع خصومات مختلفة حسب نوع المفروش، قد تميل الإدارة الضريبية إلى التحقق من الطبيعة الفعلية للنشاط. قد يواجه المفروش المُعلن كمفروش سياحي مصنف ولكنه لا يستوفي شروط التصنيف خصم المفروشات غير المصنفة، أو حتى تصحيحًا ضريبيًا.

مثال عملي

لنأخذ حالة كلير، مالكة شقة في آنسي تؤجرها كمفروش سياحي مصنف. إيراداتها السنوية 30,000 يورو. حتى عام 2025، كانت ضمن micro-BIC مع خصم 71٪، أي دخل خاضع للضريبة 8,700 يورو (30,000 × 29٪). مع قانون المالية 2026، تتجاوز إيراداتها سقف 15,000 يورو: تنتقل إلى النظام الحقيقي. يجب عليها الآن خصم نفقاتها الفعلية: فوائد القرض، الضريبة العقارية، رسوم الملكية المشتركة، التأمين، الإهلاكات. إذا بلغت نفقاتها الفعلية 12,000 يورو، يصبح دخلها الخاضع للضريبة 18,000 يورو. تزيد الفاتورة الضريبية، حتى لو كان الإهلاك خصمًا.

لنتخيل الآن أنها تبيع الشقة في عام 2030. اشترتها بـ 250,000 يورو واقتطعت 60,000 يورو كإهلاكات في خمس سنوات. تبيعها بـ 300,000 يورو. الربح الاقتصادي هو 50,000 يورو. لكن مع إعادة دمج الإهلاكات، الأساس الخاضع للضريبة قبل تخفيضات مدة الاحتفاظ هو 110,000 يورو. إذا كانت خاضعة لضريبة 30٪ (19٪ ضريبة دخل + 17.2٪ مساهمات اجتماعية، مع تخفيض جزئي حسب مدة الاحتفاظ)، فقد تتجاوز الفاتورة 30,000 يورو، بينما كانت حوالي 15,000 يورو قبل الإصلاح. الفرق هائل.

الاستثناءات والحالات الخاصة

ليس كل مؤجري الأثاث المفروش في نفس الوضع. إعادة دمج الإهلاكات تشمل فقط دافعي الضرائب الذين اختاروا النظام الحقيقي واقتطعوا فعليًا إهلاكات. إذا بقيت في micro-BIC طوال فترة الإيجار، لم تخصم أي إهلاكات: إعادة الدمج لا تعنيك. من ناحية أخرى، إذا تناوبت بين micro-BIC والنظام الحقيقي، يتم إعادة دمج فقط الإهلاكات المقتطعة في النظام الحقيقي.

المؤجرون المحترفون للأثاث المفروش (LMP) معنيون أيضًا بإعادة دمج الإهلاكات، لكن وضعهم مختلف: يخضعون للأرباح الرأسمالية المهنية، وليس للأرباح الرأسمالية للأفراد. قواعد التخفيض والإعفاء ليست هي نفسها. إذا كنت LMP، يتضمن قانون المالية 2026 إجراءات محددة، ولا سيما بشأن مراعاة الدخل من الخارج لتقييم حد 23,000 يورو من الإيرادات.

الإيجارات المفروشة الكلاسيكية، أي عقود إيجار المساكن المفروشة كمسكن رئيسي، لا تشملها تخفيضات خصم micro-BIC. يبقى الخصم 50٪ مع سقف 77,700 يورو. ومع ذلك، تنطبق إعادة دمج الإهلاكات على جميع الإيجارات المفروشة في النظام الحقيقي، سواء كانت إقامات سياحية أو إيجارات مفروشة كلاسيكية.

أخيرًا، إذا كنت تبيع مسكنك الرئيسي، يبقى الربح الرأسمالي معفيًا، حتى لو كنت قد أجرت العقار مفروشًا في الماضي. لكن انتبه: الإعفاء ينطبق فقط إذا كان العقار هو مسكنك الرئيسي وقت البيع. إذا أجرته كمفروش سياحي ثم أعدته كمسكن رئيسي، فقد يكون لفترة الإيجار عواقب على حساب الربح الرأسمالي، خاصة عبر إعادة دمج الإهلاكات.

قائمة التحقق: ما يجب عليك التحقق منه

حدد نظامك الضريبي الحالي: micro-BIC أو النظام الحقيقي.
إذا كنت في micro-BIC، تحقق مما إذا كانت إيراداتك السنوية تتجاوز الحدود الجديدة البالغة 15,000 يورو للإقامات السياحية المفروشة.
إذا انتقلت إلى النظام الحقيقي، جهز محاسبتك: سجل الأصول الثابتة، تتبع الإهلاكات، حفظ الفواتير.
إذا كنت في النظام الحقيقي، احسب المبلغ الإجمالي للإهلاكات المقتطعة منذ بداية الإيجار.
قبل أي بيع، قم بمحاكاة الربح الرأسمالي الخاضع للضريبة مع دمج إعادة الإهلاكات.
تحقق مما إذا كنت مشمولاً بحالة إعفاء أو تخفيض محددة (مسكن رئيسي، بيع لمنظمة إسكان اجتماعي، عملية تخطيط حضري).
إذا كنت تؤجر مفروشًا سياحيًا، تأكد من أن تصنيفك صالح وأنك تستوفي الشروط للاستفادة من الخصم المقابل.
استشر متخصصًا في القانون الضريبي إذا كان وضعك معقدًا، خاصة إذا كنت قد تناوبت بين micro-BIC والنظام الحقيقي.

الإجراءات الممكنة

إذا كنت معنيًا بالإصلاح، فهناك عدة خيارات أمامك. الأول هو التحقق من نظامك الضريبي وتوقع الانتقال المحتمل إلى النظام الحقيقي. إذا كنت في micro-BIC وتتجاوز إيراداتك الحدود الجديدة، فسيتعين عليك مسك دفاتر محاسبية. من الأفضل الاستعداد الآن.

الثاني هو إعادة تقييم استراتيجية الاحتفاظ. إذا كنت تخطط لبيع مفروش على المدى المتوسط، فإن إعادة دمج الإهلاكات تغير الحساب. في بعض الحالات، قد يكون الاحتفاظ بالعقار لفترة أطول أكثر فائدة للاستفادة من تخفيضات مدة الاحتفاظ، التي تقلل الربح الرأسمالي الخاضع للضريبة بعد خمس سنوات من الاحتفاظ. في حالات أخرى، قد يكون البيع قبل تراكم المزيد من الإهلاكات أفضل. كل شيء يعتمد على وضعك الشخصي.

الثالث هو التحقق من امتثال عقد الإيجار والهيكل الخاص بك. عقد إيجار سيئ الصياغة، أو شرط تعسفي، أو خطأ في طبيعة السكن يمكن أن يكون له عواقب ضريبية غير مباشرة. قبل اتخاذ أي قرار، قم بتحليل عقدك على bail.immo.

أخيرًا، إذا كنت تفكر في مواصلة تأجير الأثاث المفروش السياحي، اسأل نفسك عن الربحية الفعلية بعد الضريبة. مع خصم مخفض وضريبة خروج أثقل، قد يكون صافي العائد مختلفًا تمامًا عما توقعته. في بعض الأحيان، قد يكون التحول إلى إيجار مفروش كلاسيكي على مدار السنة، مع عقد إيجار سكني، أبسط وأكثر استقرارًا من الناحية الضريبية.

الأسئلة الشائعة

هل تنطبق إعادة دمج الإهلاكات على المبيعات التي تمت بالفعل؟ لا. ينطبق قانون المالية 2026 على عمليات البيع التي تتم اعتبارًا من تاريخ دخوله حيز التنفيذ. تظل المبيعات السابقة خاضعة للقواعد القديمة.

أنا في micro-BIC، هل أنا معني بإعادة دمج الإهلاكات؟ لا، إلا إذا كنت في النظام الحقيقي في الماضي واقتطعت إهلاكات. إعادة الدمج تشمل فقط الإهلاكات المقتطعة فعليًا في النظام الحقيقي.

هل يشمل تخفيض خصم micro-BIC الإيجارات المفروشة الكلاسيكية؟ لا. يظل الخصم 50٪ مع سقف 77,700 يورو قابلاً للتطبيق على الإيجارات المفروشة الكلاسيكية كمسكن رئيسي. فقط الإقامات السياحية المفروشة تشهد تخفيض خصمها.

هل يمكنني تجنب إعادة دمج الإهلاكات بالبيع لقريب؟ لا. تنطبق إعادة الدمج بغض النظر عن صفة المشتري. كما تخضع عمليات البيع للأقارب لقواعد محددة، خاصة فيما يتعلق بسعر البيع والرقابة الضريبية.

هل يشمل الإصلاح الإيجارات غير المفروشة؟ لا. إعادة دمج الإهلاكات تشمل فقط الإيجارات المفروشة. تخضع الإيجارات غير المفروشة للدخل العقاري، بقواعد مختلفة.

المصادر

معلومات قانونية

المعلومات المعروضة في هذه الصفحة مقدمة لأغراض إعلامية وتستند إلى النصوص والمصادر المتاحة وقت نشرها أو آخر تحديث لها. قد تتطور التشريعات واللوائح والسوابق القضائية في أي وقت. النتائج والشروحات المقدمة من bail.immo لا تشكل نصيحة قانونية ولا تحل محل رأي محامٍ أو أي متخصص قانوني مختص.