لديك مسكن في منطقة مضغوطة، وتتساءل عما إذا كان بإمكانك زيادة الإيجار بين مستأجرين. الإجابة المختصرة: لا، باستثناء حالات استثنائية مقيدة للغاية. وإذا كان مسكنك مصنفًا F أو G في DPE، فالإجابة أقصر: لا، نقطة انتهى.
المرسوم رقم 2026-644 الصادر في 20 يوليو 2026، المنشور في الجريدة الرسمية في 22 يوليو 2026، يمدد لمدة عام واحد سقف تطور الإيجارات في المناطق المضغوطة. يُطبق على العقود المبرمة أو المجددة بين 1 أغسطس 2026 و31 يوليو 2027. هذا ليس ثورة: إنه تكرار مرات عديدة لنظام موجود منذ عام 2012. لكن كل عام يأتي بمجموعة من المؤجرين الذين يكتشفون القاعدة عند التوقيع، ومستأجرين يدفعون إيجارًا غير قانوني دون علمهم.
هذا الدليل يوضح ما هو مقيد فعليًا، وما هو غير مقيد، وما الذي يعنيه تجميد DPE F/G عمليًا.
الإجابة في 30 ثانية
- إعادة تأجير مسكن فارغ في منطقة مضغوطة: لا يمكن أن يتجاوز إيجار العقد الجديد آخر إيجار طُبق على المستأجر السابق، مع إمكانية مراجعته وفقًا لـ IRL إذا لم تكن هناك مراجعة خلال الـ 12 شهرًا الماضية.
- تجديد عقد الإيجار: الزيادة مقيدة بتغير IRL، إلا إذا كان الإيجار أقل من قيمته بشكل واضح أو إذا كانت هناك أعمال تبرر زيادة.
- مسكن مصنف F أو G في DPE: تجميد كلي. لا يمكن أن يتجاوز الإيجار إيجار المستأجر السابق، سواء عند إعادة التأجير أو التجديد. لا توجد مراجعة IRL ممكنة.
- الفترة المعنية: العقود المبرمة أو المجددة بين 1 أغسطس 2026 و31 يوليو 2027.
- المناطق: البلديات المدرجة في الملحق 1° من المرسوم رقم 2013-392 الصادر في 10 مايو 2013، المعدل بالمرسوم رقم 2025-1267 الصادر في 22 ديسمبر 2025.
قبل توقيع عقد إيجار أو قبول زيادة، تحقق من أن الإيجار المطلوب يحترم هذه السقوف. يمكن الطعن في الإيجار غير القانوني، واسترداد المبالغ المدفوعة زائدًا.
ما يقوله القانون
يعتمد تحديد تطور الإيجارات على المادة 18 من القانون رقم 89-462 الصادر في 6 يوليو 1989. لا ينبغي الخلط بينه وبين تحديد مستوى الإيجارات، الذي أُنشئ تجريبيًا بموجب قانون ELAN في بعض البلديات (باريس، ليل، ليون، فيلوربان، بوردو، إلخ). هذان نظامان مختلفان، يمكن أن يتداخلا على نفس المنطقة.
المرسوم رقم 2017-1198 الصادر في 27 يوليو 2017 يحدد شروط التطبيق. يُعدل كل عام. آخر تعديل هو المرسوم رقم 2026-644 الصادر في 20 يوليو 2026.
ما هي المساكن المعنية؟
يُطبق النظام على إيجارات المساكن العارية أو المفروشة، بما في ذلك عقود الإيجار المتنقلة، للاستخدام كمسكن رئيسي أو للاستخدام المختلط المهني والسكني الرئيسي، الخاضعة لقانون 6 يوليو 1989.
تُستثنى على وجه الخصوص:
- المساكن HLM؛
- المساكن المتفق عليها APL؛
- المساكن الخاضعة لقانون 1948؛
- الإيجارات الموسمية.
ما هي البلديات في منطقة مضغوطة؟
البلديات المعنية هي تلك المدرجة في 1° من ملحق المرسوم رقم 2013-392 الصادر في 10 مايو 2013 المتعلق بضريبة المساكن الشاغرة. تم تحديث هذا التقسيم بموجب المرسوم رقم 2025-1267 الصادر في 22 ديسمبر 2025: دخلت وحدات حضرية جديدة في التصنيف، وتغير نطاق أخرى، وخرجت بعض البلديات منه.
لا تعتمد على قائمة من عام 2024 أو مقالة مدونة قديمة. تحقق من البلدية المحددة للمسكن باستخدام المحاكي الرسمي لـ Service-Public.
المبدأ عند إعادة التأجير
عند إعادة تأجير مسكن شاغر، لا يمكن أن يتجاوز إيجار العقد الجديد آخر إيجار طُبق على المستأجر السابق.
حالتان:
- لم تتم مراجعة إيجار المستأجر الخارج خلال الـ 12 شهرًا الماضية: يمكن للمؤجر تطبيق تغير IRL المنشور في تاريخ توقيع العقد الجديد.
- تمت مراجعة الإيجار خلال الـ 12 شهرًا الماضية: يجب أن يكون إيجار العقد الجديد مطابقًا تمامًا لإيجار المستأجر الخارج.
نقطة دقيقة مهمة: إذا كان عقد المستأجر السابق ينص على إعادة تقييم تدريجية للإيجار (على سبيل المثال، زيادة موزعة على 6 سنوات) وغادر المستأجر قبل نهاية هذه إعادة التقييم، يمكن للمؤجر تطبيق على المستأجر الجديد الإيجار المعاد تقييمه بالكامل، حتى لو كان آخر إيجار مدفوع فعليًا يعكس جزءًا فقط من هذه الزيادة.
الاستثناءات عند إعادة التأجير
يمكن للمؤجر تجاوز آخر إيجار طُبق على المستأجر السابق في حالتين:
- إيجار أقل من قيمته بشكل واضح مقارنة بإيجارات الحي؛
- أعمال تحسين أو مطابقة للمعايير تمت منذ آخر عقد، وتتميز بخصائص معينة يحددها المرسوم.
هذه الاستثناءات مقيدة بشدة. يجب على المؤجر أن يكون قادرًا على تبرير الطابع الواضح لانخفاض قيمة الإيجار أو طبيعة الأعمال. مجرد دهان لا يكفي.
تجديد عقد الإيجار
عند التجديد، تكون زيادة الإيجار مقيدة بتغير IRL. مرة أخرى، هناك استثناءان: إيجار أقل من قيمته بشكل واضح، أو أعمال تحسين تبرر زيادة.
الحالة الخاصة للمساكن F وG
منذ 24 أغسطس 2022، بالنسبة للعقود المبرمة أو المجددة أو المتجددة، لا يمكن أن يتجاوز إيجار مسكن مصنف F أو G في DPE آخر إيجار طُبق على المستأجر السابق. هذا هو المادة 17 من قانون 6 يوليو 1989، الناتج عن قانون المناخ والمرونة.
النتيجة المباشرة: أحكام المرسوم الصادر في 27 يوليو 2017 لا تنطبق على المساكن F وG. بعبارة أخرى، لا توجد زيادة في الإيجار ممكنة، لا عند إعادة التأجير ولا عند التجديد. حتى المراجعة السنوية وفقًا لـ IRL محايدة.
هذا تجميد كلي، ويُطبق بغض النظر عن المنطقة المضغوطة. المسكن F أو G الواقع خارج منطقة مضغوطة معني أيضًا.
لماذا قد يشكل هذا مشكلة
الفخ الكلاسيكي هو المؤجر الذي يحدد إيجار إعادة التأجير "بسعر السوق" دون التحقق من آخر إيجار طُبق. في منطقة مضغوطة، هذا السلوك غير قانوني. المستأجر الذي يوقع دون تحقق يدفع إيجارًا مرتفعًا جدًا، أحيانًا لشهور، قبل أن يكتشف ذلك.
فخ آخر: الخلط بين تحديد التطور وتحديد المستوى. في باريس، على سبيل المثال، يُطبق النظامان. يمكن للمؤجر احترام سقف التطور مع تجاوز الإيجار المرجعي الأقصى المحدد بقرار من المحافظة. يجب على المستأجر التحقق من كليهما.
حالة المساكن F وG أكثر دهاءً. كثير من المؤجرين يجهلون أن التجميد ينطبق أيضًا على التجديد. يرسلون اقتراح زيادة IRL، يقبل المستأجر دون التحقق من DPE، ويصبح الإيجار غير قانوني. الطعن ممكن، لكنه يتطلب التصرف في الوقت المناسب.
أخيرًا، تغير التقسيم في 22 ديسمبر 2025. دخلت بلديات في المنطقة المضغوطة، وخرجت أخرى منها. مؤجر يعتمد على قائمة قديمة قد يعتقد خطأً أنه حر في تحديد الإيجار، أو خطأً أنه مقيد. في كلتا الحالتين، الخطأ مكلف.
مثال عملي. شقة في آنسي، منطقة مضغوطة. كان المستأجر السابق يدفع 850 يورو بدون رسوم، دون مراجعة منذ 14 شهرًا. ارتفع IRL بنسبة 2.1٪ خلال الفترة. يمكن للمؤجر أن يعرض على المستأجر الجديد: 850 يورو × 1.021 = 867.85 يورو. لا سنتيمًا أكثر. إذا عرض 920 يورو متماشيًا مع إعلانات الحي، فالإيجار غير قانوني.
نفس المثال، لكن المسكن مصنف F في DPE. يمكن للمؤجر أن يعرض 850 يورو فقط. تغير IRL محايد. إذا عرض 867.85 يورو، فهذا غير قانوني.
الاستثناءات التي يجب معرفتها
- مسكن خارج منطقة مضغوطة: لا ينطبق تحديد التطور. لكن انتبه إلى تجميد DPE F/G، الذي ينطبق في كل مكان.
- مسكن HLM أو متفق عليه APL: مستبعد من نظام التطور.
- إيجار موسمي: مستبعد.
- إيجار أقل من قيمته بشكل واضح: يمكن للمؤجر اقتراح زيادة تتجاوز السقف، لكن يجب أن يكون قادرًا على تبريرها بمراجع إيجارات الحي. الإجراء مقيد، ويمكن للمستأجر الطعن.
- أعمال تحسين: زيادة ممكنة إذا كانت الأعمال تلبي خصائص المرسوم. مجرد تجديد سطحي لا يكفي.
- مسكن مصنف F أو G: لا استثناءات. التجميد كلي، حتى مع الأعمال، حتى مع إيجار أقل من قيمته.
قائمة التحقق: التحقق من إيجار في منطقة مضغوطة
- تأكيد أن البلدية في منطقة مضغوطة بالفعل (محاكي Service-Public، محدث بمرسوم 22 ديسمبر 2025).
- تحديد نوع العقد: إيجار عارٍ، مفروش، عقد تنقل، سكن رئيسي.
- التحقق مما إذا كان المسكن مستبعدًا من النظام (HLM، متفق عليه APL، قانون 1948، موسمي).
- الحصول على آخر إيجار طُبق على المستأجر السابق، وتاريخ آخر مراجعة له.
- حساب السقف: آخر إيجار + تغير IRL إذا لم تكن هناك مراجعة خلال الـ 12 شهرًا الماضية.
- التحقق من DPE للمسكن. إذا كان F أو G، فالسقف هو آخر إيجار، دون أي زيادة.
- إذا ادعى المؤجر إيجارًا أقل من قيمته أو أعمالًا، فاطلب المستندات الداعمة.
- في حالة الشك حول الإيجار المطلوب، لا توقع قبل التحقق.
الإجراءات الممكنة
للمستأجر الذي يكتشف إيجارًا غير قانوني:
- جمع الأدلة: عقد الإيجار، الإيصالات، DPE، آخر إيجار للمستأجر السابق (مذكور في العقد إذا غادر المستأجر السابق منذ أقل من 18 شهرًا).
- إرسال إنذار رسمي إلى المؤجر لتسوية الإيجار بخطاب مسجل مع إشعار بالاستلام.
- في حالة عدم الاستجابة، اللجوء إلى لجنة التوفيق الإدارية، ثم إلى قاضي منازعات الحماية.
- إمكانية رفع دعوى لتخفيض الإيجار، مع استرداد المبالغ المدفوعة زائدًا.
للمؤجر الذي يريد تأمين إيجاره:
- التحقق من التقسيم قبل تحديد الإيجار.
- الاحتفاظ بسجل لآخر إيجار طُبق وتاريخ مراجعته.
- إذا كان المسكن F أو G، لا تقترح أي زيادة، حتى IRL.
- في حالة الأعمال أو إيجار أقل من قيمته، قم بإعداد ملف قوي قبل اقتراح زيادة.
إذا كان لديك شك حول مطابقة عقد الإيجار أو إيجار مطلوب، يمكن لتحليل العقد أن يمنعك من توقيع التزام غير قانوني.
الأسئلة الشائعة
هل ينطبق السقف على الإيجارات المفروشة؟ نعم. الإيجارات المفروشة للاستخدام كمسكن رئيسي تخضع لنفس تحديد تطور الإيجارات مثل الإيجارات العارية.
هل عقد التنقل معني؟ نعم. عقد التنقل، الخاضع لقانون 6 يوليو 1989، يدخل في نطاق النظام.
هل يمكن لمسكن F أو G خارج منطقة مضغوطة أن يزيد إيجاره؟ لا. تجميد الإيجارات للمساكن F وG ينطبق على كامل التراب، بغض النظر عن التقسيم المضغوط.
كيف أعرف إذا كانت بلديتي في منطقة مضغوطة؟ استخدم المحاكي الرسمي لـ Service-Public، الذي يدمج التقسيم المحدث بمرسوم 22 ديسمبر 2025.
هل يمكن للمؤجر زيادة الإيجار عند التجديد إذا كان المسكن F أو G؟ لا. التجميد كلي: لا زيادة IRL، ولا زيادة لإيجار أقل من قيمته، ولا زيادة للأعمال.
ماذا أفعل إذا كان العقد لا يذكر آخر إيجار للمستأجر السابق؟ هذا الذكر إلزامي إذا غادر المستأجر السابق منذ أقل من 18 شهرًا. غيابه قد يبرر دعوى لتخفيض الإيجار.
المصادر
- وديعة التأمين في عقد إيجار سكني
- الإشعار والإجراءات الشكلية للإخطار من قبل المستأجر (عقد إيجار سكني)
- الرسوم التي يدفعها المستأجر (الرسوم الإيجارية أو الرسوم القابلة للاسترداد)
- تقرير حالة المسكن عند الدخول في عقد إيجار سكني
- السكن
- ANIL – تحديد الإيجارات في المناطق المضغوطة لعام 2026
- Service-Public – معرفة البلديات التي يُطبق فيها تحديد الإيجارات
- Légifrance – المرسوم رقم 2017-1198 الصادر في 27 يوليو 2017
- Légifrance – القانون رقم 89-462 الصادر في 6 يوليو 1989
- Service-Public – صياغة عقد الإيجار السكني
- ANIL – إيجار مسكن فارغ: المبلغ ومدة العقد
معلومات قانونية
المعلومات المعروضة في هذه الصفحة مقدمة لأغراض إعلامية وتستند إلى النصوص والمصادر المتاحة وقت نشرها أو آخر تحديث لها. قد تتطور التشريعات واللوائح والسوابق القضائية في أي وقت. النتائج والشروحات المقدمة من bail.immo لا تشكل استشارة قانونية ولا تغني عن رأي محامٍ أو أي متخصص قانوني مختص.