Clause de solidarité et congé du locataire : qui reste tenu du loyer ? (法國)

Un colocataire annonce qu’il part, un conjoint donne congé, et vous vous demandez qui va payer le loyer le mois prochain. La réponse tient souvent en une ligne du bail : la clause de solidarité. Elle peut engager celui qui quitte le logement pendant des mois, parfois des années après son départ. Pour un propriétaire, c’est une sécurité. Pour celui qui s’en va, c’est un piège financier qui mérite d’être compris avant de signer ou de donner congé.

La réponse en 30 secondes

Si le bail contient une clause de solidarité, le colocataire ou le concubin qui donne congé reste redevable du loyer et des charges pendant 6 mois après la fin de son préavis, sauf si un nouveau locataire arrive avant. Pour un couple marié, la solidarité ne s’éteint qu’au divorce ou au départ définitif de l’autre époux. Pour un couple pacsé, elle dure jusqu’à la fin du Pacs ou au départ de l’autre partenaire. Sans clause de solidarité, l’obligation s’arrête à la fin du préavis.

Avant de signer un bail ou de donner congé, vérifiez la présence de cette clause et ses conséquences exactes. Un simple oubli peut coûter plusieurs milliers d’euros.

Vous avez un doute sur votre bail ? Analysez-le maintenant pour repérer les clauses à risque.

Ce que dit la loi

La loi du 6 juillet 1989 encadre les baux d’habitation, mais elle ne définit pas elle-même la clause de solidarité. C’est le contrat qui l’instaure. La solidarité signifie que chaque signataire est tenu pour la totalité de la dette, pas seulement pour sa part. Le propriétaire peut donc réclamer l’intégralité du loyer à n’importe lequel des colocataires ou conjoints, même si les autres ont payé leur quote-part.

Le service public précise les règles selon la situation :

Concubinage avec clause de solidarité : celui qui donne congé reste redevable du loyer et des charges pendant 6 mois après la fin de son préavis, ou jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire si elle intervient avant.
Concubinage sans clause de solidarité : l’obligation cesse à la fin du préavis, ou à l’arrivée d’un nouveau locataire si elle est antérieure.
Couple marié : l’époux qui donne congé reste solidairement obligé de payer le loyer et les charges jusqu’à ce que l’autre époux quitte définitivement le logement, ou jusqu’à la retranscription du divorce en marge de l’état civil.
Couple pacsé : le partenaire qui donne congé reste solidairement obligé jusqu’à la fin du Pacs ou jusqu’à ce que l’autre partenaire quitte le logement.

Ces règles figurent dans la fiche officielle sur le préavis et le congé du locataire. Elles s’appliquent aux baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, qu’ils soient vides ou meublés.

Pourquoi cela peut poser problème

La clause de solidarité est souvent perçue comme une formalité au moment de la signature. Elle devient un vrai sujet quand la colocation se sépare ou que le couple se défait.

Pour le locataire qui part, le risque est de continuer à payer un logement qu’il n’occupe plus. Si le colocataire restant ne paie pas sa part, le propriétaire peut se retourner contre celui qui est parti, même six mois après. Dans un couple marié, cette obligation peut durer des années si le divorce traîne ou si l’autre époux reste dans les lieux.

Pour le propriétaire, la clause de solidarité est une garantie précieuse. Mais elle a des limites. Passé le délai légal, le locataire parti n’est plus tenu. Et en cas de violences conjugales, la loi prévoit des exceptions qui libèrent la victime de toute solidarité pour les impayés postérieurs à son congé.

Pour le colocataire restant, la solidarité ne change rien à son obligation de payer la totalité du loyer. Mais elle peut compliquer la recherche d’un remplaçant : le nouveau colocataire doit être accepté par le propriétaire, et tant qu’il n’est pas là, l’ancien reste tenu.

Exemple concret

Trois colocataires signent un bail unique avec clause de solidarité. L’un d’eux donne congé le 1er mars avec un préavis d’un mois. Son préavis se termine le 31 mars. La clause de solidarité le rend redevable du loyer et des charges jusqu’au 30 septembre, soit six mois après la fin de son préavis. Si un nouveau colocataire signe le bail le 1er juin, l’obligation de l’ancien s’éteint à cette date. En revanche, si le logement reste occupé par les deux autres sans remplaçant, l’ancien colocataire peut être poursuivi pour les impayés jusqu’au 30 septembre.

Les exceptions à connaître

La solidarité n’est pas absolue. Plusieurs situations la font cesser plus tôt, ou l’écartent totalement.

Violences conjugales

Lorsque l’un des époux, partenaires de Pacs ou concubins est violent, la victime peut donner congé avec un préavis réduit à 1 mois. Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception, en indiquant le motif et en joignant une ordonnance de protection, une condamnation pénale ou tout document prouvant des poursuites. Dans ce cas, la victime n’est pas redevable des impayés postérieurs à la présentation de la lettre recommandée au propriétaire. Sa caution n’est pas tenue non plus.

Arrivée d’un nouveau locataire

Pour les concubins avec clause de solidarité, l’obligation cesse dès l’arrivée d’un nouveau locataire, même si elle intervient avant la fin des six mois. C’est un point important : le locataire sortant a intérêt à ce qu’un remplaçant soit trouvé rapidement.

Absence de clause de solidarité

Si le bail ne contient pas de clause de solidarité, le locataire qui donne congé n’est tenu que jusqu’à la fin de son préavis. Pour les couples mariés ou pacsés, la solidarité légale s’applique même sans clause, mais elle obéit à des règles propres.

Bail mobilité ou bail étudiant

Le bail mobilité, régi par la loi du 6 juillet 1989, peut contenir une clause de solidarité. Les mêmes principes s’appliquent, mais la durée du bail étant courte, l’enjeu est moindre. Pour les baux étudiants, la solidarité dépend de la rédaction du contrat.

Checklist : ce qu’il faut vérifier

Le bail contient-il une clause de solidarité ? Cherchez les termes « solidairement », « solidarité », « tenus conjointement et solidairement ».
Qui sont les signataires ? La solidarité ne lie que ceux qui ont signé le bail.
Quelle est la nature du couple ? Mariage, Pacs ou concubinage : les règles diffèrent.
Un nouveau locataire est-il prévu ? Son arrivée peut libérer le locataire sortant.
Y a-t-il des violences ? La victime bénéficie d’un régime protecteur.
Le congé a-t-il été donné dans les formes ? Lettre recommandée avec avis de réception, respect du préavis.

Actions possibles

Pour le locataire qui veut partir :

Relisez le bail et identifiez la clause de solidarité.
Donnez congé par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant le préavis.
Cherchez activement un remplaçant et informez le propriétaire de son arrivée.
Conservez toutes les preuves de paiement et de correspondance.
En cas de violences, joignez les justificatifs à votre congé.

Pour le propriétaire :

Vérifiez que la clause de solidarité est bien rédigée et signée par tous les colocataires.
En cas d’impayé, adressez une mise en demeure à tous les signataires, y compris celui qui est parti.
Respectez les délais légaux : la solidarité du locataire sortant cesse après six mois pour les concubins.
En cas de violences, ne réclamez pas les impayés postérieurs au congé de la victime.

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FAQ

La clause de solidarité est-elle obligatoire ? Non. Elle est facultative. Mais en colocation avec bail unique, elle est très fréquente car elle protège le propriétaire.

Un colocataire peut-il se libérer avant six mois ? Oui, si un nouveau locataire signe le bail avant la fin des six mois. L’obligation cesse à la date d’arrivée du remplaçant.

La solidarité s’applique-t-elle aux charges ? Oui. Le locataire sortant reste tenu du loyer et des charges, dans les mêmes conditions.

Que se passe-t-il si le bail ne contient pas de clause de solidarité ? Pour des concubins, l’obligation cesse à la fin du préavis. Pour des époux ou partenaires de Pacs, la solidarité légale s’applique selon les règles propres au mariage ou au Pacs.

La caution du locataire sortant est-elle aussi engagée ? Oui, dans les mêmes limites que le locataire. En cas de violences, la caution de la victime n’est pas tenue des impayés postérieurs au congé.

Un propriétaire peut-il refuser un remplaçant pour prolonger la solidarité ? Le propriétaire doit avoir un motif légitime pour refuser un candidat. Un refus abusif pourrait être contesté, mais la solidarité ne cesse que si le remplaçant signe effectivement le bail.

Sources

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.

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