您每個月支付租金，通常還有一行「費用預付款」，可能佔 50、80，有時甚至 120 歐元。但您是否確切知道這筆金額涵蓋了什麼？更重要的是，房東有權向您收取什麼？
可回收費用的清單並非由房東自由決定。它受到法律規範，某些支出永遠不能轉嫁給租戶。然而，在實務中，許多租約包含模糊的措辭或過高的預付款。結果：您可能不知不覺地支付了屋頂維護、外牆翻新或更換鍋爐的費用。
本指南將說明法律規定、需要注意的條款，以及避免支付超出您應分擔費用的方法。
30秒快速解答
租賃費用（或可回收費用）是房東為建築物運作預先支付的費用，可以向租戶報銷。清單由 1987 年 8 月 26 日的第 87-713 號法令規定：冷水和熱水、中央供暖、公共區域電力、電梯、綠地維護、垃圾清運稅、管理員薪資（符合條件）等。
付款通常以每月預付款方式進行，每年至少結算一次。房東必須證明所要求的金額，並在寄送明細後 6 個月內保留文件供您查閱。如果預付款超過實際支出，他必須退還多收的金額。反之，他可以要求您補足差額。
在簽署租約前，請檢查費用條款是否提及法律排除的支出，例如重大維修或更換老舊設備。對某一行有疑問？請分析您的合約以找出有風險的條款：在此上傳您的租約。
法律規定
可回收費用的法定清單
1987 年 8 月 26 日的第 87-713 號法令規定了房東可以向租戶收取費用的完整清單，適用於空屋或家具齊全的住宅租賃（作為主要住所）。此清單適用於受 1989 年 7 月 6 日法律規範的租約。
主要的可回收費用類別包括：
- 電梯和升降機：電力、營運（定期檢查、清潔、纜繩檢查）、小型維護材料、電梯廂和樓層平台的小型維修。然而，五年一次的技術檢查不可回收。
- 冷水、熱水和中央供暖：所有住戶的用水、公共區域和室外空間維護所需的水、水處理產品、能源供應、計量表營運、接頭漏水維修。
- 個別設備：供暖和熱水生產、私人區域內的水分配（連接檢查、流量調整、故障排除、更換馬桶水箱墊圈）。
- 室內公共區域：電力、清潔產品、除蟲、定時器、地毯、垃圾槽的維護、清潔人員費用。
- 室外空間：車道、停車區、綠地周邊、兒童遊樂設備。
- 稅費和規費：垃圾清運稅或規費、清掃稅、污水處理規費。
- 建築物員工、管理員或門房：薪資在符合條件下可回收。
此清單是限定的。未列入的任何支出都不能向租戶收取，除非社會住宅中有集體協議另有規定。
不可回收的費用
某些支出始終由房東承擔，包括：
- 重大維修（民法典第 606 條）：外牆翻新、屋頂、更換鍋爐、符合標準的改造；
- 電梯的定期技術檢查；
- 建築物符合標準或改善工程；
- 土地稅；
- 法令未明確規定的租賃管理費或管委會費用。
如果您的租約包含將這些支出轉嫁給您的條款，該條款被視為未書寫。即使已簽署，您也可以提出異議。
預付款和年度結算
費用支付原則上透過預付款進行：定期支付相同金額，與租金同時繳納。房東根據預算和過往結果設定金額。
每年至少一次，房東必須進行結算：比較已支付的預付款總額與實際發生的支出。有兩種可能情況：
- 多收：房東必須退還差額。
- 補繳：房東可以要求您支付額外金額。
結算前一個月，他必須向您提供按性質（電力、熱水、冷水、電梯等）分類的費用明細，以及各住宅之間的分配方式。應要求，他也必須提供住宅的費用摘要。
在寄送明細後的 6 個月內，房東必須保留所有證明文件供您查閱。您可以查閱，而錯誤往往隱藏在這裡：分配不當的帳單、包含不可回收的支出、預付款過高。
索賠時效
房東可以在 3 年內要求支付未付的費用。此期限也適用於支付過多費用並希望獲得退還的租戶。
如果結算未在費用應付年度之後的日曆年結束前完成，租戶可以要求分期 12 個月支付，需透過掛號信（附回執）提出。
為什麼這可能造成問題
租賃費用糾紛在租約結束時最為常見。原因在於：預付款機制造成資訊不對稱。您每月支付估計金額，卻不確切知道涵蓋範圍。而房東持有帳單、維護合約和管委會明細。
以下是最常見的情況：
- 過高的預付款：房東設定遠高於實際支出的預付款，使他能保有充裕的現金流。結算最終到來，但有時延遲，您已墊付了數月的資金。
- 包含不可回收的支出：明細中包含外牆翻新工程、更換鍋爐或管委會費用。然而，這些支出不在法定清單中。您無需支付。
- 固定費用條款：某些租約規定固定費用，即不進行結算的固定金額。此機制是允許的，但必須在租約中明確規定，不能單方面強加。如果未提及，則適用預付款制度。
- 延遲或缺失的結算：房東從不結算，或延遲數年。您突然發現一筆巨額費用追繳，有時甚至不合理。
舉一個具體例子。您租了一間 45 平方公尺的公寓，位於有管理員和電梯的共有產權建築中。您的租約規定每月 90 歐元的預付款。一年後，房東寄來明細：已支付 1,080 歐元預付款，支出 1,250 歐元。他要求您支付 170 歐元。檢查證明文件時，您發現明細中包含 300 歐元的外牆翻新費用。這項支出不可回收。您提出異議，差額逆轉：房東反而欠您 130 歐元。
這類情況很常見，許多租戶未經檢查就付款。但法律保護您：您有權要求證明文件、對不可回收的支出提出異議，並在延遲追繳時要求分期付款。
不同租約類型的例外情況
空屋或家具齊全
可回收費用的清單對於受 1989 年 7 月 6 日法律規範的空屋和家具齊全租賃是相同的。然而，付款方式可能不同：家具齊全的租約可以規定固定費用，這在空屋租賃中較少見。
流動租約
流動租約，期限為 1 至 10 個月，遵循特定規則。租金原則上包含所有費用，除非租約明確規定預付款並進行結算。簽署前請檢查條款。
社會住宅
在 HLM 社會住宅中，可回收費用的清單可以透過集體協議補充。結算規則保持相同，但某些額外支出可以回收。
2014 年 3 月 27 日前簽署的租約
對於在 ALUR 法律生效前簽署的現有租約，某些條款如果當時有效，可能仍然適用。實際上，可回收費用的清單並未被 ALUR 法律修改，但證明和結算規則已加強。如有疑問，請檢查您的租約。
檢查清單：需要驗證的項目
- 您的租約費用條款是否提及預付款或固定費用？
- 預付款金額是否與住宅大小和公共設備相符？
- 租約是否明確排除重大維修和土地稅？
- 您是否每年收到按費用性質分類的詳細明細？
- 房東是否告知您各住宅之間的分配方式？
- 您是否在明細寄送後 6 個月內要求查閱證明文件？
- 明細中的支出是否確實列在 1987 年法令的清單中？
- 如果延遲追繳，您是否要求分期 12 個月？
可行行動
簽署租約前：仔細閱讀費用條款。如果提及固定費用，請確保其明確規定且金額合理。如果列出不可回收的支出，要求刪除。一份撰寫良好的租約將避免您在租賃期間的糾紛。要檢查您未來合約的條款，在此分析您的租約。
租賃期間：保留所有付款通知和付款記錄。每年收到明細時，將支出與法定清單進行比較。如果某一行可疑，以書面要求證明文件。
發生糾紛時：寄送掛號信給房東，引用第 87-713 號法令，對所要求的金額提出異議。如果分歧持續，您可以向省調解委員會或保護事務法院法官提出申訴。
租約結束時：在歸還押金前，確認結算已完成。房東可以在等待共有產權年度帳目時，從押金中扣留一筆預留款，但此預留款不得超過押金的 20%。
常見問題
我的房東可以向我收取土地稅嗎？ 不可以。土地稅始終由房東承擔。它不在可回收費用的清單中。
更換鍋爐是可回收費用嗎？ 不是。更換老舊設備屬於重大維修，應由房東負責。只有小型維修和日常維護可以回收。
如果房東從不結算，我可以拒絕支付預付款嗎？ 不可以，您必須繼續支付預付款。但是，您可以要求結算，如果未進行，可以向法官申訴以獲得可能的退款。
房東可以在租約期間增加預付款嗎？ 可以，如果增加是由實際支出變化所證明。但它必須成比例，並清楚告知。
如果明細中包含管委會費用怎麼辦？ 管委會費用本身不可回收。只有某些特定支出（公共區域電力、維護、管理員）可以轉嫁。對不符合法定清單的項目提出異議。
固定費用合法嗎？ 合法，如果租約中明確規定。它必須與租金區分，不能單方面強加。如果沒有條款，則適用預付款和結算制度。
來源
法律資訊
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