Clauses interdites dans un bail d'habitation : la liste complète

Un bail d'habitation, c'est un contrat. Et comme tout contrat, il est censé refléter un équilibre entre les parties. Sauf que dans la vraie vie, certains bailleurs glissent des clauses qui n'ont qu'un seul objectif : vous faire payer plus, vous empêcher de vivre normalement, ou vous priver de recours. La loi du 6 juillet 1989 a prévu le coup. Elle dresse une liste de clauses interdites, dites « réputées non écrites ». Traduction : elles sont censées ne jamais avoir existé. Vous n'avez pas à les respecter, et le juge ne les appliquera pas.

Le piège, c'est que beaucoup de locataires l'ignorent. Ils signent, ils subissent, ils paient. Alors qu'il suffit parfois de connaître la liste pour reprendre la main. Voici le point complet, à jour au 21 mai 2025, pour les logements vides et meublés.

La réponse en 30 secondes

Une clause interdite dans un bail d'habitation est réputée non écrite. Vous n'avez pas à l'appliquer, même si vous avez signé le contrat. Les clauses les plus fréquentes : obligation de payer par prélèvement automatique, frais d'état des lieux de sortie à la charge du locataire, interdiction d'héberger des proches, responsabilité automatique des dégradations, ou résiliation pour un motif non prévu par la loi. La liste varie légèrement entre logement vide et meublé, mais l'essentiel est commun. Si votre bail en contient une, vous pouvez l'ignorer, le signaler au bailleur, ou saisir le juge pour la faire déclarer non écrite.

Avant d'aller plus loin, une précision utile : si vous voulez vérifier votre propre bail sans tout décortiquer à la main, vous pouvez le faire analyser sur bail.immo. Ça ne remplace pas un avocat, mais ça vous donne une première lecture des clauses à risque.

Ce que dit la loi

La source de référence est l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il énumère les clauses qui sont « réputées non écrites » dans les baux d'habitation. Le site Service Public en donne une synthèse claire, vérifiée le 21 mai 2025, qui distingue deux régimes : logement loué vide et logement loué meublé.

La logique générale est simple : le bailleur ne peut pas vous imposer autre chose que le loyer et les charges locatives. Tout ce qui sort de ce cadre est suspect. Et tout ce qui limite votre jouissance du logement ou votre capacité à vous défendre est interdit.

Logement vide : les clauses interdites

Objet du bail

• Obliger le locataire à signer un contrat séparé pour la location d'équipements.
• Autoriser le propriétaire à diminuer ou supprimer des prestations prévues au bail sans contrepartie équivalente.

Sommes à payer par le locataire

• Obliger à payer le loyer par prélèvement automatique, signature de traites ou billet à ordre.
• Autoriser le propriétaire à prélever le loyer directement sur le salaire du locataire.
• Permettre au propriétaire de percevoir des amendes ou pénalités en cas d'infraction au bail ou au règlement intérieur.
• Obliger le locataire à payer des frais d'agence pour l'état des lieux de sortie, sauf si l'état des lieux est établi par un commissaire de justice (dans ce cas, le locataire paie la moitié).
• Obliger à verser des sommes à l'entrée dans les lieux en plus du dépôt de garantie et des frais de mise en location.
• Obliger à payer des frais de relance, d'envoi de quittance de loyer, ou des frais de justice en plus des dépens et frais irrépétibles.
• Obliger par avance à rembourser des réparations locatives sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire.

Assurance habitation

• Obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d'un assureur choisi par le propriétaire.

Usage du logement

• Interdire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
• Interdire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire.

Accès au logement en cas de travaux

• Interdire au locataire de demander une indemnité lorsque des travaux ou réparations durent plus de 21 jours.

Responsabilité des dégradations

• Prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun.
• Interdire au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire.
• Dégager le propriétaire de toute responsabilité.
• Prévoir que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées.

Renouvellement ou reconduction tacite

• Prévoir un renouvellement ou une reconduction tacite pour moins de 3 ans (ou moins de 6 ans si le propriétaire est une personne morale).

Visite du logement en cours de bail

• Prévoir des visites les jours fériés ou durant plus de 2 heures les jours ouvrables.

Résiliation du bail

• Permettre au propriétaire de résilier pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, le non-paiement du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance risques locatifs, des troubles de voisinage constatés par le juge, ou la non-utilisation du logement comme résidence principale.
• Permettre au propriétaire d'obtenir la résiliation par simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

Logement meublé : les clauses interdites

La liste est quasiment identique. Les mêmes interdictions s'appliquent pour l'objet du bail, les sommes à payer, l'assurance, l'usage du logement, l'accès en cas de travaux, la responsabilité des dégradations, le renouvellement, les visites et la résiliation. La seule différence notable : la durée minimale de renouvellement tacite est de 1 an pour un meublé, pas de 3 ans. Mais la logique est la même : toute clause qui contourne la loi est non écrite.

Pourquoi cela peut poser problème

Une clause interdite n'est pas juste une clause illégale. C'est une clause qui vous met en position de faiblesse, souvent sans que vous le sachiez. Le bailleur compte sur votre ignorance. Et ça marche.

Prenons le prélèvement automatique. Beaucoup de bailleurs l'exigent, parfois avec le sourire : « c'est plus simple pour tout le monde ». Sauf que c'est interdit. Vous avez le droit de payer par virement, chèque, ou tout autre moyen. Si vous signez une clause qui vous oblige au prélèvement automatique, vous perdez le contrôle de votre compte bancaire. En cas de litige sur le loyer, le bailleur peut prélever avant que vous ayez pu contester.

Autre classique : les frais d'état des lieux de sortie. Certains contrats prévoient que le locataire paie les frais d'agence pour l'état des lieux de sortie, même si l'état des lieux est fait à l'amiable. C'est interdit. Le locataire ne paie que la moitié des frais si un commissaire de justice intervient, et rien si l'état des lieux est fait par les parties elles-mêmes ou par un agent immobilier.

Et que dire de la clause qui interdit d'héberger des proches ? Elle est nulle. Vous avez le droit d'héberger qui vous voulez, à condition que ce ne soit pas une sous-location déguisée. Le bailleur ne peut pas vous empêcher de recevoir votre famille ou vos amis.

Le vrai problème, c'est que ces clauses créent un faux sentiment d'obligation. Vous vous croyez tenu, alors que la loi vous protège. Et pendant ce temps, le bailleur encaisse.

Exemple concret

Vous signez un bail pour un appartement vide. Le contrat contient trois clauses :

1. « Le locataire s'engage à payer le loyer par prélèvement automatique sur son compte bancaire. »
2. « Le locataire paiera les frais d'état des lieux de sortie, même si l'état des lieux est établi à l'amiable. »
3. « Le locataire ne pourra héberger aucune personne, même temporairement, sans l'accord écrit du bailleur. »

Ces trois clauses sont réputées non écrites. Vous pouvez les ignorer. Si le bailleur tente de les appliquer, vous pouvez refuser. Et si le litige va devant le juge, le juge les écartera.

Les exceptions à connaître

Tout n'est pas interdit. Certaines clauses sont valables, même si elles semblent restrictives.

La clause interdisant les chiens : dans certains cas, une clause du bail peut interdire la présence d'un chien dans le logement. C'est une exception notable à la liberté d'usage du logement. La loi le permet, notamment pour les chiens de catégorie 1 ou 2, ou dans certains immeubles collectifs.

Les visites en cours de bail : le bailleur peut imposer des visites pour vendre ou relouer le logement. Mais pas les jours fériés, et pas plus de 2 heures par jour ouvrable. Une clause qui respecte ces limites est valable.

Le dépôt de garantie : le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. C'est légal. Ce qui est interdit, c'est d'exiger des sommes en plus du dépôt de garantie et des frais de mise en location.

La résiliation pour motif légitime : le bailleur peut résilier le bail pour non-paiement du loyer, non-paiement du dépôt de garantie, non-souscription d'assurance, troubles de voisinage constatés par le juge, ou non-utilisation du logement comme résidence principale. Une clause qui reprend ces motifs est valable. Ce qui est interdit, c'est d'ajouter d'autres motifs.

Checklist : les clauses à surveiller dans votre bail

• Le bail vous oblige-t-il à payer par prélèvement automatique ?
• Le bail prévoit-il des frais d'état des lieux de sortie à votre charge, même à l'amiable ?
• Le bail vous interdit-il d'héberger des proches ?
• Le bail vous interdit-il toute activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ?
• Le bail vous rend-il automatiquement responsable des dégradations ?
• Le bail dégage-t-il le propriétaire de toute responsabilité ?
• Le bail prévoit-il des amendes ou pénalités en cas d'infraction ?
• Le bail vous oblige-t-il à souscrire une assurance auprès d'un assureur précis ?
• Le bail prévoit-il une résiliation pour un motif non prévu par la loi ?
• Le bail prévoit-il un renouvellement tacite pour moins de 3 ans (ou 1 an en meublé) ?

Si vous avez coché une seule case, votre bail contient une clause interdite. Vous pouvez la considérer comme non écrite.

Pour une vérification plus systématique, vous pouvez faire analyser votre bail sur bail.immo. L'outil repère les clauses à risque et vous dit lesquelles sont réputées non écrites.

Actions possibles

1. Ignorer la clause C'est votre droit le plus simple. Une clause réputée non écrite n'a aucune valeur. Vous n'avez pas à l'appliquer. Si le bailleur vous réclame quelque chose sur la base de cette clause, vous refusez poliment en citant l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

2. Signaler la clause au bailleur Vous pouvez écrire au bailleur pour lui signaler que la clause est interdite et réputée non écrite. Ça ne change rien à vos obligations, mais ça met les choses au clair. Certains bailleurs retirent la clause spontanément.

3. Saisir le juge Si le bailleur insiste, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection pour faire déclarer la clause non écrite. C'est une procédure simple, sans avocat obligatoire. Le juge constatera que la clause est nulle et condamnera éventuellement le bailleur à des dommages-intérêts.

4. Ne pas signer le bail en l'état Si vous n'avez pas encore signé, vous pouvez demander la suppression de la clause avant de signer. C'est le moment le plus simple pour négocier. Un bailleur qui refuse de retirer une clause interdite est un bailleur qui vous prépare d'autres surprises.

FAQ

Une clause interdite rend-elle tout le bail nul ? Non. Seule la clause est réputée non écrite. Le reste du bail reste valable.

Puis-je demander le remboursement des sommes payées sur la base d'une clause interdite ? Oui. Si vous avez payé des frais interdits, vous pouvez en demander le remboursement. Le délai de prescription est de 3 ans à compter du paiement.

Le bailleur peut-il me sanctionner si je refuse d'appliquer une clause interdite ? Non. La clause est non écrite. Le bailleur ne peut pas vous reprocher de ne pas l'appliquer. S'il tente de le faire, c'est lui qui est en tort.

La liste est-elle la même pour un bail mobilité ou un bail étudiant ? Le bail mobilité et le bail étudiant sont des variantes du bail d'habitation. Les clauses interdites s'appliquent de la même manière, avec quelques spécificités. Le bail mobilité, par exemple, interdit le dépôt de garantie.

Que faire si le bailleur me menace de résilier le bail parce que je refuse une clause interdite ? C'est une menace vide. Le bailleur ne peut pas résilier pour un motif non prévu par la loi. S'il tente de le faire, le juge annulera la résiliation.

Sources

• Service Public – Clauses interdites dans un bail d'habitation

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.