Clause résolutoire : fonctionnement, conditions de validité et mise en œuvre

La clause résolutoire est l’arme préférée des bailleurs face aux impayés de loyer. Elle figure dans presque tous les baux d’habitation, souvent noyée au milieu d’un paragraphe que personne ne lit vraiment. Pourtant, c’est elle qui peut transformer un simple retard de paiement en procédure d’expulsion. Et contrairement à ce que beaucoup imaginent, elle ne joue pas automatiquement : un commandement de payer doit d’abord rester sans effet pendant deux mois. Ensuite seulement, le bail peut être résilié de plein droit, sous le contrôle du juge.

Ce mécanisme est encadré par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il protège le locataire contre les résiliations surprises, mais il impose aussi au bailleur une procédure stricte. Une clause mal rédigée, un commandement mal signifié, un délai mal calculé : tout peut capoter. Voici comment ça marche, ce que dit la loi, et les pièges à surveiller des deux côtés du contrat.

La réponse en 30 secondes

La clause résolutoire permet au bailleur de demander la résiliation du bail si le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges. Mais elle ne s’applique jamais toute seule. Le bailleur doit d’abord envoyer un commandement de payer par commissaire de justice, qui mentionne explicitement la clause. Si le locataire ne paie pas dans les deux mois, le bail est résilié de plein droit. Le bailleur doit ensuite saisir le juge pour faire constater la résiliation et obtenir l’expulsion. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, suspendre les effets de la clause, ou vérifier que la procédure a été respectée.

Autrement dit : la clause résolutoire n’est pas un bouton « expulsion immédiate ». C’est un outil procédural qui exige des étapes précises, des délais stricts et un contrôle judiciaire. Si vous êtes locataire, ne paniquez pas à la réception d’un commandement de payer : vous avez deux mois pour régulariser. Si vous êtes bailleur, ne croyez pas que la clause suffit à récupérer le logement : sans commandement valable, elle ne vaut rien.

Avant d’aller plus loin, un conseil : si votre bail contient une clause résolutoire et que vous voulez vérifier sa conformité ou anticiper un litige, faites analyser votre contrat. C’est rapide et ça évite les mauvaises surprises.

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Ce que dit la loi

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la clause résolutoire dans les baux d’habitation. Le texte est clair sur un point : la clause ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois.

Concrètement, la loi prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement doit être signifié par commissaire de justice (anciennement huissier de justice) et doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l’article 24. Il doit aussi mentionner la clause résolutoire insérée au bail.

Le délai de deux mois court à partir de la signification du commandement. Pendant ce délai, le locataire peut payer les sommes dues et faire échec à la résiliation. S’il paie, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. S’il ne paie pas, le bail est résilié de plein droit à l’expiration du délai, mais le bailleur doit encore saisir le juge pour faire constater cette résiliation et obtenir l’expulsion.

Le juge n’est pas une simple chambre d’enregistrement. Il peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire, dans la limite de trois années, et suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée ne pas avoir joué. S’il ne le respecte pas, la résiliation reprend ses effets et l’expulsion peut être ordonnée.

À noter : la loi distingue selon que le logement est loué vide ou meublé, mais le mécanisme de la clause résolutoire est identique. Les délais de préavis ou de restitution du dépôt de garantie diffèrent, mais pas la procédure de résiliation pour impayés.

Pourquoi cela peut poser problème

La clause résolutoire est un piège à double détente. Pour le locataire, elle crée une épée de Damoclès : un impayé de deux mois peut suffire à enclencher une procédure d’expulsion, même si la dette est minime. Pour le bailleur, elle donne un faux sentiment de sécurité : beaucoup croient qu’une clause bien rédigée suffit à récupérer le logement rapidement. En réalité, la procédure est longue, coûteuse et semée d’embûches.

Premier problème : la validité du commandement. S’il ne mentionne pas la clause résolutoire, s’il ne reproduit pas les dispositions de l’article 24, ou s’il est signifié par simple lettre recommandée au lieu d’un commissaire de justice, il est nul. La résiliation ne peut pas jouer. Le bailleur devra recommencer la procédure depuis le début.

Deuxième problème : le calcul des sommes dues. Le commandement doit porter sur les loyers et charges impayés, mais aussi sur les pénalités éventuelles. Une erreur de calcul peut entraîner la nullité du commandement. Le locataire peut contester le montant réclamé, ce qui suspend la procédure.

Troisième problème : les délais de paiement accordés par le juge. Même si la clause a joué, le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais au locataire. Pendant ce temps, le bailleur ne peut pas expulser, à condition que le locataire respecte l’échéancier. C’est une protection forte pour le locataire, mais une source de frustration pour le bailleur.

Quatrième problème : la trêve hivernale. Entre le 1er novembre et le 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf exceptions très limitées. La clause résolutoire peut être constatée par le juge, mais l’expulsion physique attendra la fin de la trêve.

Enfin, il y a le risque de clause abusive. Une clause qui prévoirait la résiliation automatique sans commandement préalable, ou qui supprimerait le délai de deux mois, serait réputée non écrite. Le bailleur ne pourrait pas s’en prévaloir.

Exemple concret

Un bailleur signe un bail avec une clause résolutoire standard. Le locataire cesse de payer son loyer en mars. Le bailleur envoie une mise en demeure par lettre recommandée, puis un commandement de payer par commissaire de justice en mai. Le commandement mentionne la clause résolutoire et reproduit l’article 24. Le locataire ne paie pas. Deux mois plus tard, en juillet, le bail est résilié de plein droit. Le bailleur saisit le juge en septembre. Le juge constate la résiliation, mais accorde au locataire des délais de paiement de 24 mois, en raison de sa situation financière difficile. Le locataire reprend le paiement du loyer courant et rembourse sa dette par mensualités. La clause résolutoire est suspendue. Si le locataire respecte l’échéancier, il reste dans les lieux. S’il fait défaut, l’expulsion pourra être ordonnée.

Cet exemple montre que la clause résolutoire n’est pas une fin en soi. Elle ouvre une procédure, mais le juge garde la main.

Exceptions et cas particuliers

La clause résolutoire ne s’applique pas de la même manière selon le type de bail et la date de signature.

Baux conclus avant le 27 mars 2014 (entrée en vigueur de la loi ALUR) : les clauses résolutoires insérées dans ces baux restent valables, mais la procédure de l’article 24 s’applique. Le commandement de payer doit reproduire les dispositions de l’article 24 dans sa rédaction en vigueur au moment du commandement, pas au moment de la signature du bail.

Baux meublés : le mécanisme est identique à celui des baux vides. La durée du bail et le préavis diffèrent, mais pas la clause résolutoire.

Baux mobilité : le bail mobilité est conclu pour une durée de 1 à 10 mois, sans tacite reconduction. La clause résolutoire peut y figurer, mais la procédure de l’article 24 s’applique de la même manière. Compte tenu de la courte durée du bail, la résiliation pour impayés est rarement mise en œuvre jusqu’à l’expulsion.

Logements sociaux : les baux HLM sont soumis à des règles spécifiques. La clause résolutoire y est encadrée par l’article 24 de la loi de 1989, mais des dispositions particulières s’appliquent, notamment en matière de prévention des expulsions et de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Colocation avec clause de solidarité : si un colocataire ne paie pas sa part, le bailleur peut actionner la clause résolutoire contre tous les colocataires solidaires. Le commandement de payer doit être signifié à chacun d’eux.

Locataire protégé : les locataires âgés de plus de 65 ans disposant de faibles ressources bénéficient d’une protection renforcée contre l’expulsion. La clause résolutoire peut jouer, mais le juge doit proposer une solution de relogement avant d’ordonner l’expulsion.

Checklist : ce qu’il faut vérifier

Pour le locataire :

• Vérifier que le commandement de payer a bien été signifié par commissaire de justice.
• Vérifier qu’il mentionne la clause résolutoire et reproduit l’article 24 de la loi de 1989.
• Vérifier le montant réclamé : loyers, charges, pénalités. Contester toute somme injustifiée.
• Payer dans les deux mois pour faire échec à la résiliation, ou saisir le juge pour demander des délais.
• Conserver toutes les preuves de paiement et les échanges avec le bailleur.

Pour le bailleur :

• Vérifier que la clause résolutoire est bien insérée dans le bail et qu’elle est conforme à l’article 24.
• Envoyer un commandement de payer par commissaire de justice, pas par simple lettre recommandée.
• Mentionner la clause résolutoire et reproduire les dispositions de l’article 24 dans le commandement.
• Calculer précisément les sommes dues, avec justificatifs.
• Attendre l’expiration du délai de deux mois avant de saisir le juge.
• Anticiper la trêve hivernale et les délais de paiement que le juge peut accorder.

Actions possibles

Si vous êtes locataire et que vous recevez un commandement de payer :

1. Ne l’ignorez pas. Le délai de deux mois court à partir de la signification.
2. Vérifiez la validité du commandement. S’il est irrégulier, contestez-le.
3. Payez les sommes dues si vous le pouvez. Le paiement dans le délai fait échec à la résiliation.
4. Si vous ne pouvez pas payer, saisissez le juge des contentieux de la protection pour demander des délais de paiement.
5. Rassemblez les preuves de votre situation : revenus, charges, efforts de paiement.

Si vous êtes bailleur et que votre locataire ne paie plus :

1. Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Si l’impayé persiste, faites signifier un commandement de payer par commissaire de justice, en visant la clause résolutoire.
3. Attendez deux mois. Si le locataire ne paie pas, saisissez le juge des contentieux de la protection.
4. Préparez les justificatifs : bail, commandement, décompte des sommes dues.
5. Anticipez les délais de paiement et la trêve hivernale.

Dans tous les cas, une analyse préalable du bail permet de vérifier la validité de la clause résolutoire et d’éviter les erreurs de procédure.

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FAQ

La clause résolutoire est-elle obligatoire dans un bail d’habitation ? Non. Elle est facultative. Mais si elle est absente, le bailleur ne peut pas se prévaloir d’une résiliation de plein droit pour impayés. Il devra saisir le juge pour demander la résiliation judiciaire du bail, ce qui est plus long et plus incertain.

Le bailleur peut-il expulser le locataire sans juge grâce à la clause résolutoire ? Non. La clause résolutoire permet la résiliation de plein droit du bail, mais l’expulsion nécessite toujours une décision de justice. Le bailleur doit saisir le juge pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion.

Que se passe-t-il si le locataire paie après le délai de deux mois ? Si le locataire paie après l’expiration du délai de deux mois, la clause résolutoire a déjà joué. Le bail est résilié. Mais le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause, ce qui permet au locataire de rester dans les lieux s’il respecte l’échéancier.

Le commandement de payer peut-il être envoyé par lettre recommandée ? Non. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être signifié par commissaire de justice. Une simple lettre recommandée ne suffit pas.

La trêve hivernale empêche-t-elle la résiliation du bail ? Non. La trêve hivernale empêche l’exécution des expulsions, mais pas la résiliation du bail ni la constatation de la clause résolutoire par le juge. L’expulsion physique attendra la fin de la trêve.

Une clause résolutoire peut-elle être abusive ? Oui. Une clause qui prévoirait la résiliation automatique sans commandement préalable, ou qui supprimerait le délai de deux mois, serait réputée non écrite. Le bailleur ne pourrait pas s’en prévaloir.

Sources

• Service-Public – Dépôt de garantie dans un bail d’habitation
• Service-Public – Préavis et formalités du congé donné par le locataire

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.