Bail d'habitation : les documents obligatoires à la signature

Signer un bail, c'est un peu comme monter dans un train : tout le monde vérifie son billet, mais personne ne lit les conditions générales. Sauf qu'ici, l'oubli d'un document peut vous coûter cher. Un diagnostic manquant, un état des lieux bâclé, une notice d'information absente : les conséquences ne sont pas les mêmes selon que vous soyez locataire ou bailleur. Et contrairement à ce que racontent certains agents pressés, la loi du 6 juillet 1989 ne laisse pas beaucoup de place à l'improvisation.

Avant de parapher, voici ce que le droit exige réellement. Pas ce que le propriétaire a envie de vous donner, pas ce que l'agence a sous la main : ce que les textes imposent.

La réponse en 30 secondes

À la signature d'un bail d'habitation (résidence principale, logement vide ou meublé), le bailleur doit fournir :

• Le bail écrit, en deux exemplaires originaux, conforme au contrat type du décret du 29 mai 2015 ;
• Le dossier de diagnostic technique (DDT), comprenant au minimum le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb (si logement antérieur à 1949) et l'état des risques naturels et technologiques (selon la commune) ;
• L'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement et signé par les deux parties ;
• La notice d'information sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs (annexe au bail type).

L'oubli d'un diagnostic n'annule pas le bail, mais il peut bloquer une révision de loyer ou une action en justice. L'absence d'état des lieux, elle, a des conséquences directes sur la restitution du dépôt de garantie.

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Ce que dit la loi

La loi du 6 juillet 1989 impose un cadre précis. L'ANIL le rappelle sans ambiguïté : le bail d'un logement loué à titre de résidence principale doit être écrit. Il peut être établi sous seing privé (papier libre) ou devant notaire. Dans tous les cas, il doit être fait en deux originaux, un pour chaque partie.

Le contrat doit respecter le bail type défini par le décret du 29 mai 2015. Ce bail type contient les clauses essentielles et obligatoires. Depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de location doit comporter une clause de résiliation en cas d'impayés de loyers, de charges ou de non-versement du dépôt de garantie. Depuis le 1er janvier 2024, il doit aussi mentionner les exigences de performance énergétique pour que le logement soit considéré comme décent.

Côté mentions obligatoires, la liste est longue : identité des parties, durée de la location, description du logement et de ses annexes, surface habitable, numéro fiscal d'identification du logement, liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication, énumération des parties communes, destination du local, montant et modalités de paiement du loyer, conditions de révision, montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (s'il a quitté le logement il y a moins de 18 mois), montant du dépôt de garantie, nature et montant des travaux effectués depuis la fin de la dernière location.

En zone d'encadrement des loyers, s'ajoutent le loyer de référence, le loyer de référence majoré et les éléments justifiant un éventuel complément de loyer.

Pourquoi cela peut poser problème

Le vrai piège n'est pas l'absence de bail écrit — une location verbale reste valable, même si elle crée des difficultés, notamment l'impossibilité pour le bailleur de réviser le loyer. Le vrai piège, c'est le bail incomplet : celui qui ressemble à un contrat, qui en a l'apparence, mais auquel il manque un document ou une mention.

Prenons le dossier de diagnostic technique. Si le DPE n'est pas annexé au bail, le locataire peut s'en prévaloir pour contester une révision de loyer ou une action en justice. Le bailleur, lui, perd un levier précieux en cas de litige. Ce n'est pas une nullité automatique du bail, mais une épine dans le pied qui ressort au pire moment.

L'état des lieux d'entrée, lui, joue un rôle central. S'il n'est pas établi contradictoirement, la loi considère que le logement a été remis en bon état. Conséquence : à la sortie, le locataire est présumé avoir rendu le logement dans le même état. Le bailleur qui veut retenir une partie du dépôt de garantie devra prouver les dégradations, ce qui est nettement plus difficile sans état des lieux d'entrée.

Quant à la notice d'information, son absence n'entraîne pas de sanction directe, mais elle prive le locataire d'un document qui résume ses droits. Dans un litige, le bailleur qui ne l'a pas fournie part avec un handicap de crédibilité.

Exemple concret : un bailleur signe un bail meublé sans DPE. Six mois plus tard, le locataire cesse de payer. Le bailleur engage une procédure. Le locataire soulève l'absence de DPE. Le juge peut considérer que le bailleur n'a pas respecté ses obligations d'information, ce qui complique la demande de résiliation pour impayés. Le bail n'est pas annulé, mais la procédure s'alourdit.

Les exceptions à connaître

Tous les logements ne sont pas logés à la même enseigne. Le bail type du décret du 29 mai 2015 ne s'applique pas aux logements conventionnés APL (HLM), aux logements-foyers, aux logements de fonction, ni à la location saisonnière. Pour ces situations, d'autres règles s'appliquent.

Le DPE, lui, est obligatoire pour toute location d'un logement à usage d'habitation, à quelques exceptions près (certaines locations saisonnières de courte durée, par exemple). Le constat de risque d'exposition au plomb ne concerne que les logements construits avant 1949. L'état des risques naturels et technologiques dépend de la commune : certaines zones ne sont pas concernées.

Pour les baux signés avant le 1er janvier 2024, l'obligation de mentionner les exigences de performance énergétique ne s'applique pas rétroactivement. Mais au renouvellement, le bailleur devra se mettre en conformité.

Checklist avant de signer

Pour le locataire :

• Le bail est écrit et vous en avez un exemplaire original signé
• Le DPE est annexé au bail, daté de moins de 10 ans (sauf exceptions)
• Le constat de risque d'exposition au plomb est fourni si le logement date d'avant 1949
• L'état des risques naturels et technologiques est fourni si la commune est concernée
• L'état des lieux d'entrée est établi contradictoirement, signé par les deux parties
• La notice d'information est annexée au bail
• Le montant du dépôt de garantie ne dépasse pas un mois de loyer hors charges (logement vide)
• Le bail mentionne la surface habitable et le numéro fiscal du logement

Pour le bailleur :

• Le bail est conforme au contrat type du décret du 29 mai 2015
• Tous les diagnostics obligatoires sont annexés et à jour
• L'état des lieux d'entrée est détaillé et signé
• La clause de résiliation pour impayés est présente (obligatoire depuis le 29 juillet 2023)
• La mention sur la performance énergétique est incluse (obligatoire depuis le 1er janvier 2024)
• Le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire est mentionné si applicable

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Actions possibles si un document manque

Si vous êtes locataire et qu'un diagnostic manque :

1. Demandez-le par écrit au bailleur (lettre recommandée de préférence)
2. Si le bailleur refuse, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation
3. En cas de litige sur une révision de loyer, l'absence de DPE peut être un argument

Si vous êtes bailleur et que vous avez oublié un document :

1. Régularisez immédiatement en fournissant le document manquant
2. Faites signer un avenant ou une annexe au bail si nécessaire
3. Ne comptez pas sur la bonne foi du locataire : un document manquant est une arme qu'il peut utiliser contre vous

Si l'état des lieux d'entrée n'a pas été fait :

• Le locataire peut exiger qu'il soit établi à tout moment
• Le bailleur peut aussi le demander, mais il devra prouver l'état initial du logement en cas de litige

FAQ

Le bail doit-il obligatoirement être écrit ? Oui, pour un logement loué à titre de résidence principale. Une location verbale reste valable, mais elle crée des difficultés : le bailleur ne peut pas réviser le loyer, et les deux parties peuvent exiger à tout moment l'établissement d'un bail écrit.

Quels diagnostics sont obligatoires à la signature ? Le DPE est le diagnostic principal. S'y ajoutent le constat de risque d'exposition au plomb (logements antérieurs à 1949) et l'état des risques naturels et technologiques (selon la commune). D'autres diagnostics peuvent être exigés selon la situation (amiante pour les immeubles construits avant 1997, par exemple).

Que se passe-t-il si le DPE n'est pas fourni ? Le bail n'est pas annulé, mais le locataire peut s'en prévaloir pour contester certaines actions du bailleur, notamment une révision de loyer ou une procédure en justice. Le bailleur perd un levier important.

L'état des lieux d'entrée est-il obligatoire ? Oui, il doit être établi contradictoirement et signé par les deux parties. S'il n'est pas fait, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui complique toute retenue sur le dépôt de garantie à la sortie.

La notice d'information est-elle obligatoire ? Oui, elle est annexée au bail type et résume les droits et obligations des locataires et des bailleurs. Son absence n'entraîne pas de sanction directe, mais elle affaiblit la position du bailleur en cas de litige.

Le dépôt de garantie peut-il dépasser un mois de loyer ? Non, pour un logement vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Si le loyer est payable par trimestre, le dépôt de garantie est interdit.

Vous avez un doute sur un document manquant ou une clause suspecte ? Analysez votre bail avant qu'il ne soit trop tard.

Sources

• Service-Public - Dépôt de garantie dans un bail d'habitation
• ANIL - Bail location vide : montant et durée du contrat bail de location

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.