外壁の塗装とメンテナンス：費用負担は借主か、それとも大家か？ (フランス)

大家からこんなメッセージが届いたとしましょう。「金属製のフェンスが錆びているので、契約終了前に塗り直してください。」あるいは、雨戸の塗り替えや外壁の清掃、傷んだ雨樋の交換を求められるかもしれません。本当に自分が費用を負担すべきなのか疑問に思うでしょう。良い知らせです：ほとんどの場合、経年劣化による外装のメンテナンスは借主の負担ではありません。ただし、賃貸契約書の記載内容、入居時の状態確認書、そして工事の正確な性質によって異なります。

30秒でわかる回答

いいえ、錆びたフェンス、色あせた雨戸、または単に年月を感じさせる外壁を塗り直す必要はありません。これらの工事は経年劣化、つまり住宅の通常の摩耗に該当し、大家の負担となります。借主が負担するのは、借主負担修理と日常的なメンテナンスのみです。例えば、手の届く雨樋の清掃や、不良になったパッキンの交換などです。賃貸契約書に外壁の塗装を借主に義務付ける条項があっても、それはおそらく無効であり、適用されません。

筆を手に取る前に、契約書と入居時の状態確認書を確認してください。条項に疑問がある場合は、実際に要求可能な内容を特定するために契約書を分析してもらいましょう：https://bail.immo/。

法律の規定

1989年7月6日の法律は、借主と貸主の間の責任分担を定めています。第7条は、借主に対し、経年劣化、施工不良、建設上の欠陥、不可抗力、または貸主の過失による場合を除き、住居の日常的なメンテナンスと軽微な修理を負担することを義務付けています。民法典第1755条は、借主負担修理が蛇口、スイッチ、パッキンなど日常的に使用する要素に関するものであると規定しています。一方、外壁の塗装は借主負担修理ではありません。これは時間の経過による摩耗に関連する大規模な修理であり、したがって貸主の負担となります。

1987年8月26日の政令第87-712号は、借主負担修理を列挙しています。そこには「内装仕上げ」（壁、床、天井）の日常的なメンテナンスが含まれますが、外壁の塗装、ファサード、フェンスについては何も記載されていません。実際には、判例は外壁塗装の塗り直しは貸主の負担であるとみなしています。なぜなら、それは単なる日常的なメンテナンスではなく、経年劣化に関連する改善または保存のための費用だからです。

なぜ問題になるのか

本当の落とし穴は、賃貸契約書の条項です。一部の契約には、「借主は5年ごとに外部建具とフェンスを塗り直すことに同意する」といった文言が含まれています。しかし、法的に貸主に帰属する義務を借主に移転する条項は、記載されていないものとみなされます。たとえ契約書に署名したとしても、その条項を適用する必要はありません。保護訴訟担当裁判官は、申し立てがあればその条項を無効にすることができます。

もう一つの困難は、日常的なメンテナンスと経年劣化の境界線です。葉っぱで詰まった雨樋を掃除するのは日常的なメンテナンスです。腐食で穴が開いた雨樋を交換するのは経年劣化です。大家が錆びたフェンスを塗り直すように求める場合、それは経年劣化です。泥が溜まったままにしたので掃除するように求める場合、それは日常的なメンテナンスです。この違いは、誰が費用を負担するかを決定するため、重要です。

具体的な例を考えてみましょう。金属製のフェンスで囲まれた小さな庭付きの家を借りているとします。入居時、状態確認書には「緑色に塗装されたフェンス、若干の欠けあり」と記載されています。3年後、塗装が全面にわたって剥がれ、錆が現れます。大家は退去時の状態確認書の前に塗り直すよう求めます。あなたは時間による通常の摩耗であるため拒否します。大家は敷金から400ユーロを差し引きます。あなたは入居時と退去時の状態確認書の写真を添えて、内容証明郵便で異議を申し立てます。裁判官が関与した場合、外壁の塗装は経年劣化に該当するため、差し引きは不当であると判断される可能性が高いでしょう。

知っておくべき例外

少なくとも一部を負担しなければならない場合がいくつかあります：

異常な損耗：フェンスを自分で傷つけた場合（車での衝突、蹴りなど）、自分の行為によって生じた損害を修復する義務があります。
日常的なメンテナンスの怠慢：雨樋を一度も掃除せず、詰まりが原因で浸水が発生した場合、その結果に対して責任を負う可能性があります。
地域の慣行によって承認された特定の条項：一部の一戸建て住宅の賃貸では、地域の慣行により外装のメンテナンスが借主の負担となる場合がありますが、これは稀であり、貸主が証明する必要があります。
商業用または事業用賃貸：規則は異なります。商業賃貸では、契約書に明記されている場合、借主は外壁塗装を含む大規模な修理を負担することがあります。

チェックリスト：誰が何を負担するのか？

時間の経過で剥がれた外壁塗装 → 大家
湿気で錆びたフェンス → 大家
日光で色あせた雨戸 → 大家
汚れた、または苔むした外壁 → 大家
腐食で穴が開いた雨樋 → 大家
手の届く雨樋の清掃 → 借主
外付け蛇口のパッキン交換 → 借主
衝撃や不適切な使用による損耗 → 借主

取るべき行動

賃貸契約書を読み直し、外装メンテナンスに関する条項を確認します。塗装を義務付ける条項があれば、メモしておきます。
入居時と退去時の状態確認書を比較します。入居時に既に劣化が存在していた場合、あなたは責任を負いません。
日付入りの写真を撮影します。特に劣化が進行している場合は、対象となる要素の写真を撮ります。
大家に書面で回答し、外壁塗装は経年劣化に該当し、日常的なメンテナンスではないことを説明します。礼儀正しく、しかし毅然とした態度で対応します。
大家が敷金を差し引いた場合、証拠を添えて内容証明郵便で異議を申し立てます。
不一致が続く場合、県調停委員会（無料）または保護訴訟担当裁判官に申し立てます。

契約書の解釈に自信がない場合は、費用をかける前に分析してもらいましょう：https://bail.immo/。

FAQ

大家は退去前にフェンスを塗り直すよう私に義務付けることができますか？ いいえ、劣化があなたの行為によるものでない限り、できません。外壁塗装は経年劣化に該当し、貸主の負担です。

外装メンテナンスを私に義務付ける契約条項は有効ですか？ いいえ、そのような条項は、貸主の法的義務を借主に移転するため、記載されていないものとみなされます。異議を申し立てることができます。

雨樋の清掃費用は誰が負担しますか？ 借主は日常的なメンテナンスを行う義務があるため、手の届く雨樋の清掃は借主の負担です。ただし、腐食で穴が開いた雨樋の交換は大家の負担です。

外壁塗装のために大家が敷金を差し引いた場合、どうすればよいですか？ 状態確認書と写真を添えて内容証明郵便で異議を申し立てます。不一致が続く場合は、調停委員会または裁判官に申し立てます。

経年劣化の評価はフランス全土で同じですか？ はい、1989年7月6日の法律は全国に適用されますが、地域の慣行が裁判官の判断に影響を与えることがあります。注意深く、すべてを文書化してください。

出典

法的情報

このページに記載されている情報は、情報提供のみを目的としており、公開時または最終更新時点で利用可能なテキストと情報源に基づいています。法律、規制、判例はいつでも変更される可能性があります。bail.immoが提供する結果と説明は、法的助言を構成するものではなく、弁護士または他の有能な法律専門家の意見に代わるものではありません。