外壁の塗装とメンテナンス：費用負担は借主か、それとも大家か？ (フランス)

大家から、玄関前の金属製フェンスの塗り替えを求められました。あなたはそこに16年間住んでいて、塗装は剥がれ、錆びが出始めています。大家は「これは借主の負担だ」と主張します。一方、塗装職人であるあなたの叔父は反対のことを言います。どちらが正しいのでしょうか？

答えは簡単です。あなたの叔父が正しいのです。しかし、法律が言っていることと、大家が実現しようとしていることの間には、大きな隔たりがあります。そして、まさにそこで借主たちは騙されてしまうのです。

30秒でわかる回答

いいえ、あなたがこのフェンスを塗り直す必要はありません。 時間、気候、雨、日光による摩耗は経年劣化（ヴェチュスト）と呼ばれます。そして、経年劣化は決して借主の負担にはなりません。これは、1804年以来、フランス民法典第1755条に白黒はっきりと明記されています。

大家は、賃貸借契約期間中、あなたに何かを請求することはできません。退去時に敷金から差し引ける可能性があるのは、退去時の現状確認書が入居時の現状確認書と比較して損耗を示している場合のみであり、通常の摩耗ではありません。

賃貸借契約書に他の注意すべきメンテナンス条項が含まれていないか確認したい場合は、数分で契約書を分析してください。

法律の規定

民法典第1755条は、驚くほど明確です。

「借主負担とみなされる修繕のいずれも、それが経年劣化または不可抗力によってのみ生じたものである場合には、借主の負担としない。」

言い換えれば、たとえ修繕が借主負担修繕のリスト（1987年8月26日付政令第87-712号）に含まれていたとしても、その原因が経年劣化または不可抗力によるものであれば、それはあなたの負担ではなくなります。

16年間風雨にさらされた後の金属製外フェンスの塗装は、定義上経年劣化です。日光、雨、霜、風：これらの原因について、どの借主も責任を負いません。

基本的な区別：通常の使用 vs 損耗

1987年の政令は、借主に「軽微な修繕」と日常的なメンテナンスを課しています。しかし、暗黙の条件があります。これらの修繕は、物件の通常の使用に起因するものでなければならないということです。

しかし、金属製の外フェンスの通常の使用とは...それは、使用しないことです。それは屋外にあり、気候にさらされています。誰も日常的にそれを操作しません。その塗装の劣化は、借主としてのあなたの行動とは何の関係もありません。

以下の例と比較してみてください：

時間の経過で黄ばんだ塗装 → 経年劣化、大家の負担。
タバコの煙で黄ばんだ塗装 → 損耗、借主の負担。
日光で変色した壁紙 → 経年劣化、大家の負担。
猫によって破れた、または引っかかれた壁紙 → 損耗、借主の負担。

金属製の外フェンスは、明らかに最初のカテゴリーに該当します。

なぜこれが問題になり得るのか

大家はあなたの無知に付け込む

多くの大家は、経年劣化があなたの負担ではないことをよく知っています。それでも彼らは試みます。なぜなら、試みることは彼らにとって何のコストもかからず、多くの借主が紛争を恐れたり、自分の権利を知らなかったりして屈してしまうからです。

「事前現状確認書」の罠

一部の大家は、正式な現状確認書の前に「見直すべき」点を列挙した、非公式な「退去時事前現状確認書」を提案します。この文書には法的効力は一切ありません。それは、あなたが負担すべきではない工事を強制するために圧力をかけるためだけに存在します。

退去時の現状確認書のみが重要であり、それは立会いのもとで行われるか、司法執行人によって行われます。そして、それは入居時の現状確認書と比較されなければなりません。

敷金からの不当な差し引きのリスク

塗り直しを拒否した場合、大家は敷金から塗装費用を差し引こうとするかもしれません。損耗が経年劣化に該当する場合、これは違法です。しかし、異議を申し立てるには、返還の規則と期限を知る必要があります。正確に何をすべきかについては、敷金に関する完全ガイドをご覧ください。

具体例：16年後のフェンス

典型的な状況を考えてみましょう。あなたは16年間借主です。玄関前の金属製フェンスは、大家によって一度も塗り直されたことがありません。塗装は剥がれ、ところどころ錆びが出ています。

分析：

劣化の原因：風雨への長期暴露。あなたによる乱用はありません。
暴露期間：16年。プロ仕様の塗装でも、屋外での寿命は限られており、通常は気候にもよりますが8年から12年です。
法的評価：純粋な経年劣化。
結果：民法典第1755条の適用により、大家の単独負担。

大家が主張を続ける場合は、この塗装を請求する法的根拠を尋ねてください。第1755条があなたの代わりに答えてくれるでしょう。

知っておくべき例外

例外1：あなたの行為による損耗

フェンスが衝撃（車、引っ越し、あなたが責任を負う破壊行為）によって損傷した場合、それはもはや経年劣化ではありません。それは借主に帰責される損耗です。この場合、修繕はあなたの負担となる可能性があります。

例外2：賃貸借契約書の条項

一部の賃貸借契約書には、通常は大家に課される費用を借主に転嫁する条項が含まれています。これらの条項は、法律に反する場合、書かれていないものとみなされます。経年劣化の影響を受ける外装要素の塗り直しをあなたに義務付ける条項は、濫用的であり、対抗できません。この種の条項を見つけるには、濫用条項に関するガイドをご覧ください。

例外3：商業賃貸または事業用賃貸

民法典第1755条は、住宅賃貸に適用されます。商業賃貸または事業用賃貸の場合、規則は契約の条項によって異なる場合があります。あなたがこのケースに該当する場合は、特定の賃貸借契約書を確認してください。

チェックリスト：大家が外壁の塗装を請求してきた場合の対処法

何も支払わず、工事も行わない：劣化の法的評価を確認するまで。
入居時の現状確認書を読み返す：フェンスは記載されていますか？どのような状態でしたか？
フェンスの現在の状態の日付入り写真を撮る。
民法典第1755条を引用して、大家に書面で回答する。
この劣化があなたの異常な使用に起因することを立証するよう求める。
すべての証拠を保管する：手紙、メール、写真、証言。
退去する場合、立会いのもとでの退去時現状確認書、または司法執行人による現状確認書を要求する。
敷金からの不当な差し引きがあった場合、法定の期限内に異議を申し立てる。

可能な対応

対応1：毅然とした、しかし礼儀正しい手紙

内容証明郵便（配達証明付き）で大家に手紙を送ります。民法典第1755条を思い出させ、フェンスの劣化は経年劣化に該当し、したがって大家の単独負担であることを明確にします。請求をやめるよう求めます。

対応2：賃貸借契約書の確認

何かを送る前に、賃貸借契約書を分析して、メンテナンスに関する他の濫用条項が含まれていないか確認してください。違法な条項はあなたを拘束しませんが、交渉する前に知っておくに越したことはありません。

対応3：敷金からの差し引きへの異議申し立て

賃貸借契約の終了時に、大家が敷金から塗装費用を差し引いた場合、異議を申し立てることができます。返還期限は、退去時現状確認書が入居時と一致している場合は1ヶ月、そうでない場合は2ヶ月です。それを超えると、延滞料金が発生します。正確な手続きについては、敷金返還ガイドをご覧ください。

対応4：県調停委員会

紛争が続く場合は、県調停委員会（CDC）に申し立ててください。無料で、裁判所に行かずに問題を解決できることがよくあります。

FAQ

雨戸の塗装は借主の負担ですか？

フェンスと同じ論理です。雨戸が時間と風雨によって劣化した場合、それは経年劣化であり、大家の負担です。あなたがそれらを損傷した場合（衝撃、誤った操作）、それはあなたの負担です。

大家が退去前に室内を塗り直すよう求めています。従うべきですか？

退去時の現状確認書が入居時と比較して損耗を示している場合に限ります。時間の経過で黄ばんだ壁や通常の摩耗の跡は、あなたの費用での塗り直しを正当化しません。一方、ニコチンの染み、埋められていない穴、脂ぎった指紋は、差し引きを正当化する可能性があります。

賃貸借契約期間中に工事を拒否できますか？

はい。大家は、賃貸借契約期間中にあなたにメンテナンス工事を強制することはできません。借主負担修繕は、退去時のみ、そして異常な使用に起因する場合にのみ要求可能です。

大家が敷金を返さないと脅したらどうすればいいですか？

法定の返還期限と延滞料金を思い出させてください。それでも主張を続ける場合は、調停委員会または保護訴訟裁判官に申し立ててください。当社の敷金ガイドが全手順を詳しく説明しています。

経年劣化は入居年数に基づいて判断されますか？

いいえ。経年劣化は、関連する要素の築年数と状態に基づいて判断され、あなたの入居期間には基づきません。築20年のフェンスは、あなたが2年前に入居しただけでも経年劣化とみなされます。

出典

法的情報

このページに記載されている情報は、情報提供のみを目的としており、公開時または最終更新時点で利用可能なテキストと情報源に基づいています。法律、規制、判例はいつでも変更される可能性があります。bail.immoが提供する結果と説明は、法的助言を構成するものではなく、弁護士または他の有能な法律専門家の意見に代わるものではありません。