Vous touchez les APL, l'ALF ou l'ALS, et vous avez pris du retard sur votre loyer. Peut-être un mois difficile, une facture imprévue, un salaire versé en retard. Vous vous demandez à partir de quel moment la machine administrative se met en route, et surtout ce que vous risquez. La réponse a changé : depuis le décret n° 2026-84 du 12 février 2026, un impayé est officiellement constitué dès que le montant dû dépasse 450 euros, ou dès que trois mois se sont écoulés après un premier défaut de paiement, même pour une somme minuscule. Ce n'est pas un détail technique. C'est le point de départ d'une procédure qui peut aller jusqu'à la suspension de votre aide au logement.
La réponse en 30 secondes
Si vous bénéficiez d'une aide personnelle au logement (APL, ALF ou ALS) et que vous ne payez plus votre part de loyer ou de charges, votre situation bascule dans la catégorie « impayé de dépense de logement » dans deux cas :
- Dès que le montant total de votre impayé dépasse 450 euros, quel que soit le nombre de mois concernés.
- Ou trois mois après un premier défaut de paiement, même si la somme due est inférieure à 450 euros.
Ce seuil de 450 € remplace l'ancienne règle, plus floue, qui parlait de « deux fois le montant mensuel du loyer et des charges ». Concrètement, pour un loyer résiduel de 200 € par mois, l'ancien système ne vous considérait en impayé qu'à partir de 400 € de dette. Aujourd'hui, vous atteignez le seuil à 450 €, soit un peu plus de deux mois de retard. Pour un loyer résiduel de 300 €, l'ancien seuil était de 600 € : vous êtes désormais en impayé officiel plus tôt, à 450 €.
Ce qui compte, c'est la part restant à votre charge après déduction de l'aide. Si votre APL est versée directement au bailleur, seuls les 150 € que vous devez payer chaque mois entrent dans le calcul. Si vous percevez l'ALS ou l'ALF directement sur votre compte, c'est le loyer complet qui est pris en compte, aide comprise, jusqu'à ce que l'organisme payeur décide éventuellement de verser l'aide au bailleur.
Vous voulez vérifier si votre bail contient des clauses qui aggravent votre situation en cas d'impayé ? Analysez votre contrat de location pour repérer les points sensibles avant qu'ils ne se retournent contre vous.
Ce que dit la loi
Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026, publié au Journal officiel le 13 février 2026, réécrit entièrement le chapitre IV du titre II du livre VIII du code de la construction et de l'habitation (CCH). Il s'applique aux impayés signalés à compter du 1er janvier 2027, le temps pour les organismes payeurs (CAF, MSA) d'adapter leurs systèmes informatiques.
L'article R. 824-2 du CCH, dans sa nouvelle rédaction, est limpide :
Un impayé de dépense de logement est constitué dans l'un ou l'autre des cas suivants : 1° Lorsque trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel que soit son montant, le ménage n'a toujours pas payé sa dépense de logement ; 2° Lorsque le montant de l'impayé dépasse 450 euros.
La « dépense de logement » comprend le loyer (ou la redevance en logement-foyer), déduction faite de la réduction de loyer de solidarité le cas échéant, ainsi que les charges locatives. Autrement dit, un impayé de charges peut à lui seul déclencher la procédure, même si le loyer est à jour.
La grande nouveauté du décret, c'est le rôle central confié à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Avant, c'était l'organisme payeur (votre CAF ou votre MSA) qui décidait seul de maintenir ou suspendre l'aide. Désormais, la CCAPEX est décisionnaire. L'organisme payeur doit l'informer dans les 15 jours suivant le signalement du bailleur, et c'est elle qui tranche.
Le principe reste le maintien de l'aide : l'article R. 824-7 du CCH prévoit que l'aide personnelle au logement est maintenue pour tout bénéficiaire « dans l'impossibilité manifeste de faire face à sa dépense de logement ». La suspension n'intervient que dans des cas précis, notamment si une décision judiciaire d'expulsion a constaté votre mauvaise foi, ou si un document établit que vous avez la capacité financière de payer sans compromettre vos conditions de subsistance.
Pourquoi cela peut poser problème
Le seuil de 450 € paraît simple, mais il cache plusieurs pièges.
Premier piège : le seuil est atteint plus vite qu'avant pour les petits loyers résiduels. Si vous payez 150 € par mois après APL, trois mois d'impayé représentent 450 €. Vous atteignez donc le seuil monétaire exactement au moment où le critère des trois mois se déclenche aussi. Mais si vous payez 250 € par mois, le seuil de 450 € est atteint en moins de deux mois, alors que l'ancien système vous laissait jusqu'à 500 € de dette. Le nouveau texte est plus strict pour les loyers résiduels compris entre 225 € et 450 €.
Deuxième piège : le bailleur a une obligation de signalement. L'article R. 824-3 du CCH impose au bailleur qui perçoit l'aide pour votre compte de signaler l'impayé à l'organisme payeur dans un délai de deux mois après sa constitution. Ce n'est pas une option. S'il ne le fait pas, il risque de perdre le bénéfice de l'aide. Autrement dit, vous ne pouvez pas compter sur la discrétion ou la négligence de votre propriétaire pour gagner du temps.
Troisième piège : l'organisme payeur peut se saisir même sans impayé constitué. L'article R. 824-5 du CCH prévoit que l'organisme payeur informe la CCAPEX dès qu'il a connaissance d'un défaut de paiement, « même si celui-ci ne constitue pas une situation d'impayé ». Un simple retard de quelques jours peut donc déclencher une information de la CCAPEX, même si vous régularisez rapidement.
Quatrième piège : la suspension peut vous tomber dessus sans que vous l'ayez vu venir. La CCAPEX centrale suspend automatiquement l'aide dans trois cas : décision judiciaire d'expulsion constatant votre mauvaise foi, irrecevabilité de votre dossier de surendettement pour mauvaise foi, ou fin de prise en charge par la commission de surendettement pour le même motif. Si vous êtes de bonne foi mais que vous ne répondez pas aux courriers de l'organisme payeur, vous risquez de laisser la situation pourrir.
Prenons un exemple concret. Vous touchez l'ALS de 180 € par mois, versée directement sur votre compte, pour un loyer de 520 €. En janvier, vous perdez votre emploi et vous ne payez que 200 € au lieu de 520 €. Votre impayé est de 320 €. En février, vous ne payez toujours rien : l'impayé cumulé atteint 840 €. Dès que le seuil de 450 € est franchi, l'impayé est constitué. Le bailleur, s'il perçoit l'aide pour votre compte, doit signaler la situation dans les deux mois. L'organisme payeur informe la CCAPEX dans les 15 jours. Si vous ne réagissez pas, la CCAPEX peut être saisie d'une demande de suspension fondée sur votre capacité financière à payer. Et si vous avez des revenus qui vous permettraient de payer sans compromettre votre subsistance, la suspension peut être décidée.
Les exceptions à connaître
Tout le monde n'est pas logé à la même enseigne.
Les bénéficiaires de l'APL en logement conventionné : l'aide est versée directement au bailleur. Le calcul de l'impayé ne porte que sur la part résiduelle, après déduction de l'APL et de la réduction de loyer de solidarité. C'est plutôt une bonne nouvelle : le seuil de 450 € est plus long à atteindre.
Les bénéficiaires de l'ALS ou de l'ALF : l'aide est en principe versée au locataire, sauf si le bailleur a demandé le versement direct. Tant que vous percevez l'aide directement, c'est le loyer complet qui est pris en compte dans le calcul de l'impayé. Mais l'article R. 824-9 du CCH prévoit que, dès qu'un impayé est constitué, l'organisme payeur demande au bailleur s'il souhaite recevoir l'aide directement. Le versement direct peut donc basculer sans que vous ayez votre mot à dire.
Les logements-foyers : le gestionnaire est assimilé au bailleur, et la redevance remplace le loyer dans le calcul. Le seuil de 450 € s'applique de la même manière.
Les situations d'impayés antérieures au 1er janvier 2027 : le décret prévoit que les nouvelles dispositions s'appliquent aux situations d'impayés signalées ou déjà en cours à cette date. Autrement dit, si votre impayé a commencé en 2026 mais qu'il est toujours en cours au 1er janvier 2027, la nouvelle procédure s'applique. Les corrections juridiques de l'article 4 du décret, elles, entrent en vigueur dès le 14 février 2026.
Les départements d'outre-mer : les articles 2 et 3 du décret prévoient des adaptations pour Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Les règles de fond restent les mêmes, mais les modalités pratiques peuvent varier.
Checklist : que faire si vous êtes en impayé ou proche de l'être
- Calculez précisément votre impayé : additionnez les loyers et charges impayés, déduction faite de l'aide si elle est versée au bailleur. Comparez au seuil de 450 €.
- Ne laissez pas passer trois mois : même un impayé de 50 € peut constituer un impayé officiel s'il dure trois mois.
- Contactez votre organisme payeur (CAF ou MSA) sans attendre : expliquez votre situation, demandez un accompagnement social. L'article R. 824-12 du CCH prévoit que l'organisme payeur propose un accompagnement social et des modalités de traitement de la dette, sous condition de reprise du paiement, même partiel.
- Reprenez le paiement, même partiel : c'est la condition pour bénéficier de l'accompagnement social et éviter la suspension de l'aide.
- Répondez à tous les courriers : l'organisme payeur renouvelle ses propositions si vous ne répondez pas dans un délai d'un mois. Mais si vous ignorez les courriers, la CCAPEX peut être saisie d'une demande de suspension.
- Si vous êtes de bonne foi, rassemblez les preuves : perte d'emploi, maladie, séparation, tout document qui montre que vous êtes dans l'impossibilité manifeste de payer.
- Si vous êtes bailleur, signalez l'impayé dans les deux mois : c'est une obligation légale, pas une option. Le non-respect peut vous faire perdre le bénéfice de l'aide.
Actions possibles si la situation se complique
Si vous êtes locataire et que la CCAPEX envisage une suspension : vous pouvez contester la décision. La suspension ne peut être fondée que sur deux motifs : une décision judiciaire d'expulsion constatant des troubles de jouissance, ou un document établissant votre capacité financière à payer. Si vous estimez que la décision est injustifiée, vous pouvez saisir le juge administratif. Mais ne partez pas battu : le principe reste le maintien de l'aide pour tout allocataire de bonne foi.
Si vous êtes bailleur et que le locataire ne paie plus : le signalement à l'organisme payeur n'est que la première étape. Vous pouvez aussi engager une procédure d'expulsion, mais sachez que la CCAPEX peut maintenir l'aide même si le bail a été résilié judiciairement, tant que le locataire occupe les lieux et paie l'indemnité d'occupation fixée par le juge. Pour un panorama complet des recours du bailleur face à un impayé, consultez notre guide Bailleur : que faire quand le locataire ne paie plus son loyer ?.
Si vous êtes en situation de surendettement : l'organisme payeur peut vous accompagner dans la saisine de la commission de surendettement. C'est une protection : tant que votre dossier est recevable et que vous êtes de bonne foi, la suspension automatique de l'aide ne s'applique pas.
Avant d'en arriver là, prenez le temps de vérifier votre bail. Une clause résolutoire mal rédigée, une clause de solidarité abusive, une répartition des charges douteuse : tout cela peut aggraver votre situation en cas d'impayé. Analysez votre bail dès maintenant pour savoir exactement où vous mettez les pieds.
FAQ
Le seuil de 450 € s'applique-t-il à tous les types d'aides au logement ? Oui. Le décret vise les trois aides personnelles au logement : l'APL, l'ALF et l'ALS. Le seuil est identique, mais le calcul de la dépense de logement diffère selon que l'aide est versée au bailleur ou au locataire.
Que se passe-t-il si mon impayé est inférieur à 450 € mais dure plus de trois mois ? L'impayé est constitué au titre du 1° de l'article R. 824-2 du CCH, même si le montant est faible. Le bailleur doit le signaler, et l'organisme payeur doit informer la CCAPEX.
Mon bailleur peut-il refuser de signaler l'impayé pour me laisser le temps de régulariser ? Non. L'article R. 824-3 du CCH lui impose de signaler l'impayé dans un délai de deux mois. S'il ne le fait pas, il risque de perdre le bénéfice de l'aide. La marge de manœuvre est donc très réduite.
La CCAPEX peut-elle suspendre mon aide sans que je sois au courant ? La suspension automatique n'intervient que dans trois cas précis, tous liés à une décision de justice ou de la commission de surendettement constatant votre mauvaise foi. En dehors de ces cas, la CCAPEX ne peut suspendre l'aide que sur demande motivée, et vous avez la possibilité de faire valoir vos arguments.
Le décret s'applique-t-il aux impayés en cours au 1er janvier 2027 ? Oui. L'article 5 du décret prévoit que les nouvelles dispositions s'appliquent aux situations d'impayés signalées ou déjà en cours à cette date.
Que faire si je reçois un courrier de l'organisme payeur me proposant un accompagnement social ? Répondez. C'est la meilleure façon de protéger votre aide. L'accompagnement social peut déboucher sur un plan d'apurement de la dette, une saisine du fonds de solidarité pour le logement, ou une orientation vers la commission de surendettement.
Sources
- ANIL – Aides personnelles au logement : traitement des impayés
- Légifrance – Décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement
- Légifrance – Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
- Service-Public – Dépôt de garantie dans un bail d'habitation
- Service-Public – Préavis et formalités du congé donné par le locataire
- Service-Public – Charges à payer par le locataire
- Service-Public – État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation
- Service-Public – Rédaction du bail d'habitation
- Service-Public – Logement
- ANIL – Bail location vide : montant et durée du contrat bail de location
Information juridique
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