Propriétaire qui refuse de faire l'état des lieux de sortie : le commissaire de justice comme solution (法國)

Vous avez donné votre préavis, les cartons sont prêts, le camion de déménagement est réservé. Mais votre propriétaire ne répond plus, ou repousse l'état des lieux de sortie à une date toujours plus lointaine. Pendant ce temps, le loyer continue de tomber, les charges aussi. Vous avez l'impression d'être pris en otage. Bonne nouvelle : la loi a prévu une porte de sortie, et elle ne dépend pas du bon vouloir du bailleur.

La réponse en 30 secondes

Si votre propriétaire refuse ou esquive l'état des lieux de sortie, vous pouvez faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier). Il établira un constat locatif qui vaudra état des lieux, même sans la présence du bailleur. Les frais sont partagés par moitié entre vous et le propriétaire. Concrètement, pour un logement de moins de 50 m² en métropole, comptez environ 162 € au total, soit 81 € chacun. Le commissaire doit prévenir les deux parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance. Une fois le constat fait, vous rendez les clés et le bail prend fin : vous cessez de payer loyer et charges.

Avant d'en arriver là, envoyez une mise en demeure à votre propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui proposant plusieurs créneaux précis pour l'état des lieux. S'il ne répond pas ou refuse, contactez un commissaire de justice. Gardez toutes les preuves de vos démarches : elles vous protégeront en cas de litige sur le dépôt de garantie.

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Ce que dit la loi

L'état des lieux de sortie est un moment clé de la fin du bail. Il permet de comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie, et de déterminer si des retenues sur le dépôt de garantie sont justifiées. Selon Service-Public, l'état des lieux doit être fait de façon contradictoire, c'est-à-dire en présence du locataire et du propriétaire (ou de son représentant).

Mais que se passe-t-il quand l'une des parties ne joue pas le jeu ? La loi du 6 juillet 1989, qui encadre les baux d'habitation, prévoit une solution : le recours à un commissaire de justice. Service-Public est explicite : « lorsque le locataire ou le propriétaire (ou son représentant) refuse de venir au rendez-vous, ou de faire l'état des lieux, ou de le signer, l'un ou l'autre peut faire appel à un commissaire de justice ». Ce constat locatif a la même valeur qu'un état des lieux contradictoire.

Le commissaire de justice doit prévenir le locataire et le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 7 jours avant la date du constat. Cette formalité protège tout le monde : le propriétaire ne pourra pas dire qu'il n'était pas au courant, et vous aurez la preuve que la procédure a été respectée.

Pourquoi cela peut poser problème

Un propriétaire qui traîne des pieds pour l'état des lieux de sortie, ce n'est pas toujours de la mauvaise volonté. Parfois, c'est un agenda surchargé, une agence immobilière débordée, ou un bailleur qui habite loin. Mais dans certains cas, c'est une stratégie : retarder la restitution du dépôt de garantie, contester l'état du logement sans preuve, ou simplement vous décourager de réclamer votre dû.

Le vrai risque pour vous, c'est de continuer à payer loyer et charges alors que vous avez déjà quitté les lieux. Tant que l'état des lieux de sortie n'est pas fait et que les clés n'ont pas été rendues, le bail est considéré comme en cours. Vous restez redevable du loyer, même si vous dormez déjà dans votre nouveau logement. C'est la double peine : vous payez deux loyers, et votre dépôt de garantie reste bloqué.

Autre piège : sans état des lieux de sortie, comment prouver que vous n'avez pas dégradé le logement ? Le propriétaire pourrait retenir une partie du dépôt de garantie en invoquant des dommages imaginaires. Le constat du commissaire de justice vous protège : il décrit précisément l'état du logement, photos à l'appui, et servira de référence en cas de litige.

Prenons un exemple concret. Sarah a donné son préavis pour un appartement à Lyon. Son propriétaire a d'abord accepté une date, puis l'a annulée la veille, prétextant un empêchement. Il a ensuite cessé de répondre aux messages. Sarah a continué à payer le loyer pendant deux mois, espérant un déblocage. Elle a finalement fait appel à un commissaire de justice. Le constat a été réalisé en une semaine, les clés ont été rendues, et le bail a pris fin. Elle a pu récupérer son dépôt de garantie dans le délai légal, sans retenue injustifiée.

Les exceptions à connaître

Le recours au commissaire de justice est possible pour tous les baux d'habitation, qu'ils soient vides ou meublés, et aussi pour les baux mobilité. La procédure est la même. Ce qui change, ce sont les tarifs, qui dépendent de la surface du logement et de la zone géographique.

En métropole, pour un logement de moins de 50 m², le constat locatif coûte 132,82 € TTC, auxquels s'ajoutent 18,06 € de lettres de convocation et 11,28 € de frais de déplacement, soit un total de 162,16 €. Pour un logement entre 50 et 150 m², le constat passe à 154,74 €, pour un total de 184,08 €. Au-delà de 150 m², comptez 232,12 € de constat, soit 261,46 € au total. Ces montants sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les tarifs sont différents. Service-Public précise que les sommes demandées par le commissaire de justice sont réglementées et dépendent de la surface du logement. Le principe du partage par moitié reste le même.

Attention : si votre logement est géré par une agence immobilière, c'est elle qui représente le propriétaire. Le refus de l'agence équivaut au refus du propriétaire. Vous pouvez donc faire appel au commissaire de justice sans avoir à contacter directement le bailleur.

Checklist : les étapes à suivre

Envoyez une mise en demeure à votre propriétaire (ou à l'agence) par lettre recommandée avec accusé de réception. Proposez-lui au moins deux ou trois créneaux précis pour l'état des lieux, sur une période de 7 à 10 jours. Gardez une copie de la lettre et l'accusé de réception.
Attendez la réponse. Si le propriétaire accepte un créneau, tant mieux. S'il refuse, ne répond pas, ou annule au dernier moment, passez à l'étape suivante.
Contactez un commissaire de justice. Vous pouvez trouver les coordonnées d'une étude sur l'annuaire de la Chambre nationale des commissaires de justice. Expliquez la situation et demandez un constat locatif.
Fournissez les informations nécessaires : adresse du logement, nom et coordonnées du propriétaire (ou de l'agence), votre nom, et la date à laquelle vous souhaitez que le constat ait lieu.
Le commissaire envoie les convocations par lettre recommandée, au moins 7 jours avant le constat. Vous n'avez rien à faire de ce côté-là.
Soyez présent le jour du constat. Le commissaire décrira l'état du logement, prendra des photos, et établira un document officiel. Vous signerez ce document.
Rendez les clés. Une fois le constat fait, remettez les clés au commissaire de justice ou directement au propriétaire, selon les instructions. Le bail prend fin à ce moment-là.
Cessez de payer le loyer. À partir de la remise des clés, vous n'êtes plus redevable du loyer ni des charges. Si un prélèvement automatique est en place, pensez à le révoquer.
Suivez la restitution du dépôt de garantie. Le délai légal court à partir de la remise des clés : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, 2 mois dans le cas contraire.

Actions possibles si le propriétaire bloque toujours

Si malgré le constat du commissaire de justice, votre propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie dans les délais, vous avez des recours. Commencez par une mise en demeure de restituer, par lettre recommandée avec accusé de réception. Rappelez au propriétaire que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, et de 2 mois sinon.

S'il ne répond pas, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, une démarche gratuite et souvent efficace. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection peut être saisi. Vous pouvez demander la restitution du dépôt de garantie, majorée des pénalités de retard prévues par la loi : 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entamé.

Gardez tous les documents : le constat du commissaire de justice, les lettres recommandées, les accusés de réception, les échanges de messages. Ils constitueront votre dossier si le litige va jusqu'au tribunal.

FAQ

Le commissaire de justice peut-il forcer le propriétaire à venir ? Non, il ne peut pas contraindre physiquement le propriétaire à se déplacer. Mais son constat a la même valeur juridique qu'un état des lieux contradictoire. Le propriétaire qui ne se présente pas ne pourra pas contester le contenu du constat, sauf à apporter la preuve contraire.

Qui paie le commissaire de justice ? Les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire. Vous avancez votre part, mais vous pouvez demander au propriétaire de vous rembourser sa moitié. En pratique, le commissaire de justice facture souvent directement chaque partie.

Combien de temps prend la procédure ? Comptez environ 7 à 15 jours entre le premier contact avec le commissaire de justice et la réalisation du constat. Le délai légal de convocation est de 7 jours minimum, mais les études sont souvent plus rapides.

Puis-je faire appel au commissaire de justice sans prévenir le propriétaire ? Non, le commissaire de justice doit prévenir les deux parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance. C'est une obligation légale qui garantit la validité du constat.

Que se passe-t-il si le propriétaire conteste le constat ? Le constat du commissaire de justice fait foi jusqu'à preuve du contraire. Si le propriétaire le conteste, il devra apporter des éléments probants. En pratique, les contestations sont rares, car le constat est établi par un officier public et ministériel impartial.

Le constat remplace-t-il vraiment l'état des lieux de sortie ? Oui. Service-Public indique que le constat locatif est établi « lorsque le locataire ou le propriétaire refuse de venir au rendez-vous, ou de faire l'état des lieux, ou de le signer ». Il a la même valeur qu'un état des lieux contradictoire et sert de base pour la restitution du dépôt de garantie.

Avant de partir, prenez le temps de vérifier que votre bail ne contient pas de clauses qui pourraient vous coûter cher. Un contrôle rapide peut vous éviter des surprises.

Sources

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.

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