Le déménagement est fixé, les clés doivent être rendues, mais votre locataire ne se présente pas au rendez-vous d'état des lieux de sortie — ou refuse purement et simplement de le signer. Sans ce document, vous perdez une grande partie de vos moyens de preuve pour retenir quoi que ce soit sur le dépôt de garantie. Voici la marche à suivre pour sécuriser la situation.
La réponse en 30 secondes
Si le locataire refuse de se présenter ou de signer l'état des lieux de sortie, vous pouvez faire appel à un commissaire de justice pour établir un constat locatif, qui a la même valeur qu'un état des lieux contradictoire. Le commissaire convoque les deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins sept jours à l'avance, et le coût est partagé pour moitié entre le locataire et le bailleur. Sans état des lieux valable, la loi présume que le locataire a rendu le logement en bon état — un point qui peut vous coûter cher sur le dépôt de garantie. Déposez votre bail sur bail.immo pour vérifier les clauses applicables à votre situation avant d'engager la procédure.
Ce que dit la loi
L'état des lieux de sortie est encadré par l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui fixe ses modalités d'établissement.
Le principe du contradictoire. Pour avoir une valeur probante et permettre au bailleur d'imputer des dégradations au locataire, l'état des lieux de sortie doit être établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence des deux parties (ou de leurs mandataires), qui le signent ensemble. À défaut, le document n'est pas opposable au locataire.
Le recours au commissaire de justice. Si l'une des parties refuse d'établir l'état des lieux à l'amiable — absence au rendez-vous, refus de signer — l'autre peut faire appel à un commissaire de justice pour dresser un constat locatif. Le commissaire convoque le locataire et le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins sept jours à l'avance, afin que chacun puisse faire valoir ses observations. Le constat ainsi établi a la même valeur juridique qu'un état des lieux contradictoire classique.
Le partage des frais. Le coût total demandé par le commissaire de justice est partagé pour moitié entre le locataire et le bailleur (ou l'agence), quelle que soit la partie à l'origine de la demande.
La conséquence d'une absence d'état des lieux. En l'absence d'état des lieux de sortie valable — parce qu'aucune des deux parties n'a engagé de commissaire de justice, ou que le constat n'a pas pu être établi dans les règles — le locataire est présumé avoir rendu le logement dans l'état où il l'a reçu à son entrée. Le bailleur qui souhaite malgré tout démontrer des dégradations devra alors apporter d'autres preuves (photos datées, devis, témoignages), ce qui est beaucoup plus difficile à faire valoir devant un juge.
Pourquoi cela peut poser problème
Un bailleur qui laisse traîner la situation, en se disant que le locataire finira bien par revenir, prend un risque réel : plus le temps passe sans état des lieux, plus la présomption de restitution en bon état joue en faveur du locataire, et plus il devient difficile de justifier une retenue sur le dépôt de garantie. À l'inverse, agir sans respecter le formalisme du commissaire de justice (convocation tardive, absence de lettre recommandée) peut rendre le constat contestable devant le juge.
Exemple concret
Une locataire quitte son logement sans prévenir de date précise et ne répond plus aux messages du bailleur pour fixer l'état des lieux de sortie. Après plusieurs relances infructueuses, le bailleur mandate un commissaire de justice, qui convoque la locataire par lettre recommandée sept jours avant le rendez-vous. La locataire ne se présente pas. Le commissaire établit malgré tout un constat locatif, documentant l'état du logement et des équipements. Ce constat permet au bailleur de justifier des retenues sur le dépôt de garantie pour les dégradations constatées, alors qu'en l'absence de ce document, il n'aurait rien pu prouver.
Ce qu'il faut vérifier avant d'agir
- Avez-vous une preuve écrite (SMS, email, courrier) de vos tentatives de fixer un rendez-vous amiable ?
- Le commissaire de justice a-t-il bien convoqué le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins sept jours à l'avance ?
- Disposez-vous de l'état des lieux d'entrée, indispensable pour comparer l'état du logement ?
- Avez-vous d'autres éléments de preuve (photos datées, factures de travaux) en complément du constat ?
Que faire concrètement
Documentez d'abord par écrit vos tentatives de fixer un rendez-vous amiable avec le locataire — ces échanges pourront servir en cas de contestation. Si le locataire persiste dans son refus ou son absence, mandatez un commissaire de justice pour établir un constat locatif : c'est la seule façon de conserver une base solide pour justifier d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. Vérifiez les clauses de votre bail relatives au dépôt de garantie et à l'état des lieux sur bail.immo avant d'engager les démarches, pour vous assurer qu'elles sont conformes et opposables au locataire.
Questions fréquentes
Le commissaire de justice peut-il entrer dans le logement sans le locataire ? S'il a été régulièrement convoqué et ne se présente pas, le commissaire de justice peut établir le constat en présence du seul bailleur, dès lors que la convocation a respecté le délai de sept jours et la forme de la lettre recommandée.
Puis-je retenir le dépôt de garantie sans état des lieux de sortie ? C'est très risqué : sans document contradictoire ni constat de commissaire de justice, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état, ce qui rend toute retenue difficile à justifier en cas de litige.
Qui paie le commissaire de justice si c'est le locataire qui a fait défaut ? Le coût reste partagé pour moitié entre les deux parties, quelle que soit celle à l'origine de l'absence ou du refus.
Sources
- Rédaction du bail d'habitation (contrat de location) — Service-Public.fr
- État des lieux d'entrée et de sortie — ANIL
Information juridique
Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.