Bailleur : que faire quand le locataire ne paie plus son loyer ? (法國)

Vous ouvrez votre relevé bancaire le 5 du mois et, une fois de plus, le virement du loyer n’est pas arrivé. La première fois, vous avez laissé passer. La deuxième, vous avez envoyé un SMS resté sans réponse. Maintenant, vous vous demandez à partir de quand il faut vraiment agir, et comment. Un impayé de loyer est une situation stressante pour un bailleur, mais elle obéit à des règles précises. Agir trop vite ou de la mauvaise manière peut fragiliser votre dossier. Voici la marche à suivre, étape par étape.

La réponse en 30 secondes

Dès le premier impayé, ne restez pas inactif. Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne paie toujours pas, faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Ce commandement active la clause résolutoire de votre bail : si la dette n’est pas réglée sous deux mois, vous pourrez saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion. En parallèle, si vous avez souscrit une garantie loyer impayé, déclarez le sinistre rapidement, souvent dans un délai de 30 à 60 jours après l’impayé.

Avant d’aller plus loin, un réflexe utile : relisez votre bail et vérifiez les clauses qui encadrent les impayés. Une analyse rapide peut vous éviter des erreurs de procédure. Déposez votre bail ici pour vérifier les points sensibles.

Ce que dit la loi

La loi du 6 juillet 1989 encadre les rapports locatifs et prévoit des mécanismes précis en cas d’impayé. Depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de location d’un logement à usage de résidence principale doit contenir une clause prévoyant la résiliation du bail en cas d’impayés de loyers ou de charges, ou de non-versement du dépôt de garantie. C’est ce qu’on appelle la clause résolutoire.

Concrètement, cette clause ne signifie pas que le bail est rompu automatiquement dès le premier euro manquant. Elle ouvre une procédure : le bailleur doit d’abord faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Ce document rappelle au locataire le montant dû et l’informe qu’il dispose d’un délai de deux mois pour régler sa dette. Si la dette n’est pas apurée dans ce délai, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion.

Le juge garde un pouvoir d’appréciation. Il peut accorder des délais de paiement au locataire, suspendre les effets de la clause résolutoire, ou vérifier que la procédure a bien été respectée. C’est pourquoi chaque étape doit être faite dans les formes.

Pourquoi cela peut poser problème

Beaucoup de bailleurs pensent qu’un simple courrier ou un SMS suffit pour « activer » la clause résolutoire. Ce n’est pas le cas. Seul un commandement de payer délivré par un commissaire de justice produit cet effet. Un courrier recommandé envoyé par vos soins peut servir de mise en demeure, mais il ne remplace pas le commandement.

Autre piège : attendre trop longtemps. La dette de loyer se prescrit par trois ans. Cela signifie que vous pouvez réclamer un impayé pendant trois ans à compter de son exigibilité. Passé ce délai, le locataire peut opposer la prescription et vous ne pourrez plus récupérer la somme. Par exemple, un loyer impayé de mars 2026 peut être réclamé jusqu’en mars 2029.

Enfin, certains bailleurs tentent des pressions directes : changer les serrures, couper l’électricité, menacer. C’est interdit et cela peut se retourner contre vous, y compris pénalement. L’expulsion ne peut résulter que d’une décision de justice, suivie d’un concours de la force publique si nécessaire.

Exemple concret

Vous louez un appartement vide à Lyon avec un loyer de 800 € hors charges. Le locataire ne paie pas le loyer de septembre. Vous attendez octobre : toujours rien. Voici la séquence prudente :

Début octobre : vous envoyez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, rappelant le montant dû et demandant le paiement sous 15 jours.
Mi-octobre : sans réaction, vous faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Le document vise la clause résolutoire du bail et mentionne le délai de deux mois.
Pendant ces deux mois : si vous avez une garantie loyer impayé, vous déclarez le sinistre à l’assureur. Vous gardez une trace de tous les échanges.
Si la dette n’est pas réglée à l’issue du délai : vous saisissez le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion, ainsi que la condamnation au paiement des loyers dus.

À chaque étape, le formalisme compte. Un commandement mal rédigé ou une clause résolutoire absente du bail peuvent faire échouer la procédure. Vérifiez votre bail avant d’engager les frais.

Les exceptions à connaître

Les règles varient selon le type de bail et la date de signature.

Bail signé avant le 29 juillet 2023 : la clause résolutoire n’est pas obligatoire. Si votre bail ne la contient pas, vous ne pouvez pas utiliser la procédure de résiliation automatique. Vous devrez saisir le juge pour demander la résiliation judiciaire du bail, ce qui est plus long et plus incertain.
Logement meublé : le mécanisme de la clause résolutoire s’applique aussi, mais les délais et les spécificités du bail meublé peuvent varier. Vérifiez les clauses de votre contrat.
Bail mobilité : ce bail de courte durée obéit à des règles particulières. La clause résolutoire n’est pas prévue de la même manière. En cas d’impayé, la résiliation suit les règles générales du contrat.
Logement social : si vous êtes bailleur social, des procédures spécifiques s’appliquent, notamment des plans d’apurement et des commissions de prévention des expulsions.
Locataire protégé : certaines situations (locataire âgé, handicapé, période hivernale) peuvent limiter ou suspendre l’expulsion, même après une décision de justice. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, interrompt les expulsions.

Checklist : les actions à mener en cas d’impayé

Relever précisément les loyers et charges impayés, avec les dates d’exigibilité.
Relire le bail : la clause résolutoire est-elle présente ? Quelles sont les conditions de paiement ?
Envoyer une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.
Si l’impayé persiste, faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.
Déclarer le sinistre à la garantie loyer impayé dans le délai prévu au contrat.
Conserver tous les justificatifs : courriers, accusés de réception, commandement, échanges.
Ne jamais couper l’eau, l’électricité ou changer les serrures sans décision de justice.
Si le locataire propose un échéancier, le formaliser par écrit et vérifier qu’il est respecté.
À l’issue du délai de deux mois après le commandement, saisir le juge des contentieux de la protection si la dette n’est pas réglée.

Actions possibles

1. La mise en demeure
C’est la première étape. Elle n’a pas d’effet juridique automatique, mais elle montre votre bonne foi et peut débloquer la situation. Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception, en détaillant les sommes dues et en fixant un délai de paiement.

2. Le commandement de payer
Faites-le délivrer par un commissaire de justice. C’est lui qui active la clause résolutoire. Le coût est à votre charge, mais il peut être récupéré en partie si le juge condamne le locataire aux dépens.

3. La garantie loyer impayé
Si vous avez souscrit une assurance, déclarez le sinistre rapidement. Les contrats imposent souvent un délai de déclaration de 30 à 60 jours après l’impayé. L’assureur peut prendre en charge les loyers impayés et les frais de procédure, selon les conditions du contrat.

4. La saisine du juge
Après le délai de deux mois suivant le commandement, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection. Vous demanderez la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des sommes dues.

5. L’exécution de la décision
Si le juge prononce l’expulsion, le locataire dispose d’un délai pour quitter les lieux. S’il ne part pas, vous devrez faire appel à un commissaire de justice pour l’exécution forcée, dans le respect de la trêve hivernale et des protections légales.

Avant d’engager des frais, assurez-vous que votre bail est solide. Une clause manquante ou mal rédigée peut faire tomber toute la procédure. Analysez votre bail pour vérifier les clauses essentielles.

FAQ

Mon locataire a payé une partie du loyer. Puis-je quand même lancer la procédure ?
Oui, si la dette reste partielle. Le commandement de payer peut porter sur le solde restant dû. Mais si le locataire paie l’intégralité de la dette dans le délai de deux mois, la clause résolutoire est neutralisée et le bail continue.

Puis-je réclamer des frais de relance à mon locataire ?
Non. Les frais de relance ou d’expédition de quittance ne peuvent pas être mis à la charge du locataire. Seuls les frais de procédure engagés devant le juge ou le commissaire de justice peuvent être récupérés, selon la décision du juge.

Le locataire est parti sans payer. Que puis-je faire ?
Vous pouvez réclamer les loyers impayés pendant trois ans à compter de leur exigibilité. Si un dépôt de garantie a été versé, vous pouvez l’utiliser pour compenser la dette, en justifiant les sommes retenues. Au-delà, vous devrez engager une action en recouvrement.

La trêve hivernale m’empêche-t-elle d’agir ?
Non. La trêve hivernale suspend les expulsions, mais pas les procédures. Vous pouvez faire délivrer un commandement de payer et saisir le juge pendant cette période. Seule l’exécution forcée de l’expulsion est suspendue.

Mon bail ne contient pas de clause résolutoire. Que faire ?
Si le bail a été signé avant le 29 juillet 2023 et ne contient pas cette clause, vous ne pouvez pas utiliser la procédure de résiliation automatique. Vous devrez saisir le juge pour demander la résiliation judiciaire du bail, en prouvant la gravité du manquement.

Sources

Information juridique

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.