Votre locataire ne paie plus son loyer depuis plusieurs mois, vous avez déjà envoyé une mise en demeure, et rien ne bouge. À un moment, la question n'est plus « quels sont mes recours » mais « quelles sont, concrètement, les étapes pour aller jusqu'au bout ». C'est une procédure longue, encadrée à chaque étape par des délais légaux stricts, et se tromper d'ordre ou de forme peut vous faire perdre plusieurs mois.
La réponse en 30 secondes
La procédure d'expulsion pour loyers impayés suit un ordre imposé : commandement de payer délivré par un commissaire de justice, saisine du juge des contentieux de la protection si la dette n'est pas réglée, jugement prononçant la résiliation du bail, commandement de quitter les lieux, puis, en dernier recours, concours de la force publique. Chaque étape a son propre délai, et la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend l'exécution forcée sauf relogement du locataire. Avant de vous lancer, déposez votre bail sur bail.immo pour vérifier que votre contrat contient bien une clause résolutoire et que vos démarches précédentes sont valables.
Ce que dit la loi
La procédure d'expulsion pour impayés est encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives à la trêve hivernale et à l'expulsion.
Étape 1 : le commandement de payer. Un commissaire de justice (ancien huissier) délivre au locataire un commandement de payer. Ce document doit indiquer précisément le montant de la dette, rappeler que le non-paiement peut entraîner la résiliation du bail et l'expulsion, et mentionner les coordonnées du fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département. Le locataire dispose alors d'un délai pour régulariser sa situation avant que la clause résolutoire ne produise ses effets.
Étape 2 : la conciliation ou la saisine du juge. Si la dette est égale ou inférieure à 5 000 €, une tentative de conciliation ou de médiation est obligatoire avant toute saisine du tribunal. Au-delà de ce montant, le bailleur peut saisir directement le juge des contentieux de la protection. Le commissaire de justice doit également informer le préfet du département de l'assignation, pour permettre une éventuelle enquête sociale.
Étape 3 : le jugement. Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans, en tenant compte de sa bonne foi et de sa situation. S'il constate que la dette n'est pas réglée dans les conditions fixées, ou en l'absence de tout paiement, il prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion.
Étape 4 : le commandement de quitter les lieux. Une fois le jugement devenu exécutoire, un commandement de quitter les lieux est signifié au locataire, qui dispose en principe d'un délai de deux mois pour partir. Le locataire peut demander des délais supplémentaires (d'un à douze mois) au juge de l'exécution s'il est de bonne foi et rencontre des difficultés de relogement.
Étape 5 : le concours de la force publique. Si le locataire ne quitte toujours pas les lieux, le commissaire de justice peut solliciter le concours de la force publique auprès de la préfecture, qui doit s'assurer que la décision est bien exécutoire avant d'intervenir. L'expulsion elle-même ne peut avoir lieu qu'un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures, et jamais pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) sauf relogement du locataire ou logement squatté.
Deux décrets du 12 février 2026 ont par ailleurs modifié le traitement des impayés pour les locataires bénéficiaires d'aides au logement (APL, ALF, ALS), avec une évaluation sociale et financière déclenchée dès le stade du commandement de payer plutôt qu'au stade judiciaire — une évolution qui s'appliquera aux impayés signalés à compter du 1er janvier 2027.
Pourquoi cela peut poser problème
Beaucoup de bailleurs perdent un temps précieux en sautant une étape, en mal rédigeant le commandement de payer, ou en oubliant d'informer le préfet — ce qui peut rendre la procédure irrégulière et obliger à tout recommencer. À l'inverse, un locataire de mauvaise foi peut multiplier les demandes de délais pour gagner du temps. La trêve hivernale, souvent mal comprise, bloque l'exécution forcée pendant cinq mois complets, même lorsque le jugement est déjà obtenu : un dossier lancé en octobre peut donc se retrouver suspendu jusqu'au printemps suivant.
Exemple concret
Un bailleur dont le locataire n'a plus payé depuis trois mois fait délivrer un commandement de payer en juin. Le locataire ne réagit pas. Le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection (la dette dépassant 5 000 €, aucune conciliation préalable n'est requise). Le jugement est rendu en septembre et prononce la résiliation du bail avec un délai de deux mois pour partir. Le commandement de quitter les lieux est signifié en octobre. Mais la trêve hivernale débute le 1er novembre : si le locataire n'est toujours pas parti à cette date, l'expulsion effective devra attendre la fin de la trêve, le 31 mars suivant, sauf relogement.
Ce qu'il faut vérifier avant d'agir
- Le bail contient-il une clause résolutoire pour impayés, ou faut-il demander la résiliation judiciaire du bail ?
- Le commandement de payer a-t-il été délivré par un commissaire de justice, avec toutes les mentions obligatoires ?
- La dette dépasse-t-elle 5 000 € (saisine directe du juge) ou faut-il d'abord tenter une conciliation ?
- Le préfet a-t-il bien été informé de l'assignation ?
- Où en êtes-vous par rapport à la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) ?
Que faire concrètement
Avant toute chose, faites vérifier que votre bail comporte une clause résolutoire valable et que votre commandement de payer a été correctement rédigé — une erreur de forme à ce stade peut retarder toute la procédure de plusieurs mois. Analysez votre contrat de location gratuitement sur bail.immo pour repérer ce point avant de mandater un commissaire de justice. Si le dossier est déjà engagé, faites-vous accompagner par un commissaire de justice ou un avocat pour la saisine du juge, en particulier si le montant de la dette impose une conciliation préalable.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il obtenir des délais même après le jugement ? Oui, le juge de l'exécution peut accorder des délais supplémentaires (un à douze mois) à un locataire de bonne foi qui rencontre des difficultés de relogement, même après le commandement de quitter les lieux.
La trêve hivernale s'applique-t-elle toujours ? Non. Elle ne s'applique pas si le logement est squatté ou si un relogement correspondant aux besoins du locataire lui a été proposé.
Que deviennent les meubles laissés sur place après l'expulsion ? Ils sont entreposés aux frais du locataire pendant deux mois ; passé ce délai, les biens non récupérés peuvent être considérés comme abandonnés et vendus ou détruits.
Sources
- Loyers impayés et expulsion du locataire — Service-Public.fr
- De l'impayé de loyer à l'expulsion — ANIL
Information juridique
Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.