Sous-louer son appartement pendant un été, mettre une chambre sur Airbnb pour arrondir les fins de mois, dépanner un ami en échange d'un loyer : l'idée paraît anodine. Elle ne l'est pas. La sous-location est l'un des rares domaines où la loi du 6 juillet 1989 ne laisse presque aucune marge d'interprétation. Et où les conséquences d'une erreur se chiffrent en milliers d'euros.
Ce guide fait le point sur les règles applicables aux locations soumises à la loi de 1989, c'est-à-dire les résidences principales louées vides ou meublées. Les locations saisonnières, les résidences secondaires et les baux commerciaux obéissent à d'autres logiques.
La réponse en 30 secondes
Non, vous ne pouvez pas sous-louer votre logement sans l'accord écrit du bailleur. C'est l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui le dit, et il ne fait pas dans la nuance : la sous-location totale ou partielle est interdite sauf accord écrit du propriétaire, y compris sur le prix du loyer.
Si vous passez outre, le bailleur peut demander la résiliation du bail et réclamer les profits que vous avez tirés de la sous-location. Le sous-locataire, lui, n'a aucun droit face au propriétaire : il devra partir.
Avant d'aller plus loin, une précision utile : si votre bail contient une clause qui vous semble interdire la sous-location de façon abusive, ou si vous voulez vérifier la solidité de votre contrat avant d'envisager une sous-location, une analyse rapide peut vous éviter des mois de procédure. Déposez votre bail ici pour vérifier les clauses à risque.
Ce que dit la loi
L'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est limpide. Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement, sauf avec l'accord écrit du bailleur. Cet accord doit porter sur le principe de la sous-location et sur le prix du loyer demandé au sous-locataire.
La règle s'applique à la sous-location totale comme partielle. Louer une chambre de son appartement à un étudiant, c'est une sous-location partielle. Mettre son logement entier sur Airbnb pendant les vacances, c'est une sous-location totale. Dans les deux cas, l'accord écrit préalable est obligatoire.
Le législateur a prévu un garde-fou supplémentaire : le loyer demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser le loyer payé par le locataire principal au propriétaire. C'est le fameux plafonnement du loyer de sous-location. L'objectif est simple : empêcher qu'un locataire fasse du profit sur le dos de son bailleur.
L'ANIL le rappelle dans ses fiches sur les obligations du locataire : l'usage du logement est fixé dans le bail, et toute modification de cet usage sans accord écrit expose à des sanctions. La sous-location est précisément une modification d'usage.
Pourquoi cela peut poser problème
Le scénario classique : un locataire part trois mois en mission, sous-loue son appartement à un collègue pour couvrir le loyer, sans rien demander au propriétaire. Le bailleur l'apprend par le voisinage. Résultat : résiliation du bail, expulsion, et obligation de restituer les loyers perçus du sous-locataire.
La sanction n'est pas théorique. La jurisprudence est constante : la sous-location sans accord écrit constitue un manquement grave aux obligations du locataire, justifiant la résiliation judiciaire du bail. Le juge n'a pas à vérifier si le bailleur a subi un préjudice : la violation de l'article 8 suffit.
Côté bailleur, la situation est tout aussi inconfortable. Un sous-locataire non déclaré occupe le logement, paie un loyer au locataire principal, et le propriétaire n'a aucun lien contractuel avec lui. En cas d'impayés du locataire principal, la procédure d'expulsion devient un casse-tête : qui occupe réellement les lieux ? Contre qui agir ?
Et il y a le cas Airbnb. La location touristique de courte durée d'un logement loué en résidence principale est une sous-location au sens de l'article 8. Sans accord écrit du bailleur, c'est illégal. Les plateformes ne vous protégeront pas : elles se contentent de mettre en relation, elles ne vérifient pas que vous avez le droit de sous-louer.
Exemple concret
Prenons un cas réaliste. Marie loue un T2 à Lyon pour 800 € par mois. Elle part six mois à l'étranger et sous-loue son appartement meublé à un étudiant pour 850 € par mois, sans en parler à son propriétaire.
Le bailleur découvre la situation au bout de trois mois. Il assigne Marie en résiliation du bail. Le juge prononce la résiliation aux torts de la locataire. Conséquences :
- Marie perd son logement.
- Elle doit restituer les 2 550 € perçus du sous-locataire (3 × 850 €).
- Elle reste redevable des loyers jusqu'à son départ effectif.
- Le sous-locataire doit quitter les lieux, sans recours contre le propriétaire.
Même si Marie avait demandé l'accord du bailleur, elle n'aurait pas pu fixer un loyer de 850 € : le plafond était de 800 €, le montant de son propre loyer.
Les exceptions et cas particuliers
L'hébergement gratuit n'est pas une sous-location
Héberger un proche à titre gratuit, sans contrepartie financière, n'est pas une sous-location. C'est un droit du locataire, protégé par la loi : aucune clause du bail ne peut interdire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire. La frontière est ténue, mais elle est essentielle : dès qu'un loyer ou une participation financière est demandée, on bascule dans la sous-location.
Le bail mobilité
Le bail mobilité, créé par la loi ELAN, est un contrat de location meublée de courte durée (1 à 10 mois) destiné aux personnes en mobilité professionnelle. La sous-location y est soumise aux mêmes règles : accord écrit du bailleur obligatoire. Aucune dérogation n'existe pour ce type de bail.
La colocation
En colocation avec bail unique, chaque colocataire est titulaire du bail. Si l'un d'eux sous-loue sa chambre à un tiers, c'est une sous-location partielle soumise à l'accord écrit du bailleur. En colocation avec baux individuels, la situation est différente : chaque colocataire a son propre bail, et la question de la sous-location ne se pose pas de la même manière.
Les locations HLM et conventionnées
Les logements HLM et les logements conventionnés APL obéissent à des règles spécifiques. La sous-location y est en principe interdite, sauf cas très particuliers (sous-location à une personne âgée ou handicapée, par exemple). Les sanctions peuvent être plus lourdes, incluant la perte du droit au logement.
Checklist : sous-louer sans se piéger
Avant d'envisager une sous-location :
- Vérifier que le logement est bien soumis à la loi du 6 juillet 1989 (résidence principale, bail vide ou meublé)
- Relire le bail : une clause interdit-elle expressément la sous-location ? (même sans clause, l'accord écrit reste obligatoire)
- Identifier le type de sous-location envisagé : totale, partielle, touristique, de courte durée
- Calculer le loyer maximum autorisé : le montant du loyer principal, charges exclues
Pour obtenir l'accord du bailleur :
- Adresser une demande écrite au bailleur (lettre recommandée de préférence)
- Préciser la durée de la sous-location, l'identité du sous-locataire et le loyer envisagé
- Joindre un projet de contrat de sous-location
- Attendre l'accord écrit du bailleur, portant sur le principe ET sur le prix
- Conserver une copie de l'accord
Pendant la sous-location :
- Ne jamais dépasser le loyer plafonné
- Informer le sous-locataire de son statut : il n'a aucun droit contre le propriétaire
- Vérifier que l'assurance habitation couvre la sous-location
- Déclarer les revenus de sous-location aux impôts
Actions possibles
Vous êtes locataire et vous avez sous-loué sans accord
Régularisez sans attendre. Informez le bailleur par écrit, proposez un avenant au bail ou un accord de sous-location. Si le bailleur découvre la situation avant vous, la résiliation est presque inévitable. Mieux vaut prendre les devants.
Si le bailleur engage une procédure, consultez rapidement un professionnel du droit. La restitution des profits est une sanction financière lourde, mais une défense bien construite peut en limiter l'ampleur.
Vous êtes bailleur et vous découvrez une sous-location non autorisée
Ne résiliez pas le bail vous-même : la résiliation doit être prononcée par le juge. Commencez par une mise en demeure adressée au locataire, lui rappelant l'article 8 de la loi de 1989 et lui demandant de faire cesser la sous-location. Si le locataire ne réagit pas, saisissez le tribunal judiciaire.
Vous pouvez également demander la condamnation du locataire à vous restituer les loyers perçus du sous-locataire. C'est un levier de négociation puissant.
Avant d'engager une procédure, vérifiez que votre bail ne contient pas de clause qui complique la situation. Une analyse de votre contrat peut vous éclairer sur vos marges de manœuvre.
FAQ
Puis-je sous-louer une chambre de mon appartement sans l'accord du propriétaire ?
Non. La sous-location partielle est soumise aux mêmes règles que la sous-location totale : accord écrit du bailleur obligatoire, y compris sur le prix.
Le loyer de sous-location peut-il être supérieur au loyer principal ?
Non. L'article 8 de la loi de 1989 plafonne le loyer de sous-location au montant du loyer principal. Toute somme supérieure est illicite.
Que risque le sous-locataire si la sous-location est irrégulière ?
Le sous-locataire n'a aucun droit contre le propriétaire. Il peut être expulsé sans préavis ni indemnité. Son seul recours est contre le locataire principal, qui l'a trompé.
La sous-location Airbnb est-elle une sous-location au sens de la loi ?
Oui. La location touristique de courte durée d'un logement loué en résidence principale est une sous-location soumise à l'accord écrit du bailleur. Sans cet accord, c'est illégal.
Une clause du bail peut-elle interdire totalement la sous-location ?
Oui, une clause peut interdire la sous-location. Mais même sans clause, l'accord écrit du bailleur reste obligatoire. La clause ne fait que renforcer l'interdiction légale.
L'hébergement gratuit d'un proche est-il une sous-location ?
Non. Héberger gratuitement une personne, sans contrepartie financière, n'est pas une sous-location. C'est un droit protégé par la loi, qu'aucune clause ne peut interdire.
Si vous avez un doute sur la qualification de votre situation, faites analyser votre bail pour vérifier les clauses applicables.
Sources
- ANIL – Bail location vide : montant et durée du contrat bail de location
- ANIL – Le bail en location meublée : contenus et clauses obligatoires
- ANIL – Les obligations du locataire en matière de location meublée
Information juridique
Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.