一位承租人在分居後接待他的兄弟，一位母親迎接她的大學生女兒，一位朋友幫助失業的親人：生活讓各種人進入租賃的住宅。隨之而來的一個敏感問題：需要通知出租人嗎？需要徵求他的同意嗎？是否面臨租約被解除的風險？
這個主題之所以棘手，是因為它涉及兩個相互對立的原則：承租人自由使用其住宅的權利，以及出租人了解誰實際居住在其房產中的權利。在兩者之間，判例劃定了一條許多人太晚才發現的界線。
30秒快速解答
承租人可以在未經出租人同意的情況下免費接待親友，前提是這種接待保持免費且不構成變相轉租。 1989年7月6日的法律並未要求免費接待需獲得房東授權。然而，如果親友支付金錢對價，即使金額很小，或者承租人離開住所並將房屋留給親友，則構成轉租，需要出租人的書面同意。
因此，真正的風險不在於接待本身，而在於其法律定性。發現未申報佔用的出租人可能試圖以非法轉租為由解除租約。您需要能夠證明接待的免費性質。
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法律規定
1989年7月6日第89-462號法律第7條要求承租人平靜地使用租賃場所，並遵守住宅的用途。該條文完全沒有提到禁止接待親友。法律的沉默在此即為權利：未被禁止即為允許。
同一法律第8條規範轉租。該條規定，承租人只有在獲得出租人書面同意（包括租金價格）的情況下才能轉租住宅。轉租的定義是將住宅提供給第三方以換取對價，通常是金錢。
因此，理論上區分很簡單：
- 免費接待：無對價，無需同意。
- 轉租：金錢或實物對價，必須書面同意。
但實務上常常模糊界線。親友分擔費用、支付部分租金「幫忙」、在承租人離開數月期間佔用住宅：這些情況都使免費性質變得可疑。
為什麼這可能造成問題
出租人無需知道每個睡在他屋簷下的人的身份。但他有正當利益了解住宅是否仍由租約名義承租人佔用，以及後者是否從中獲取非法利益。
三種情況集中了糾紛：
1. 親友的財務參與。 如果親友每月向承租人支付一筆款項，即使被描述為「分擔費用」，出租人可能將其視為變相轉租。判例著眼於經濟現實：定期且與佔用成比例的付款看起來很像租金。
2. 承租人離開。 如果承租人離開住宅並將親友留在原地，這不再是接待：而是租約轉讓或完全轉租，兩者都需要出租人同意。親友成為無權佔有者，面臨被驅逐的風險。
3. 租約條款。 某些租約包含禁止任何第三方佔用的條款，即使是免費的。此類條款原則上被視為濫用，因為它過度侵犯承租人的私生活。但它可能成為好訟出租人的籌碼。
具體例子
卡米爾在里昂租了一間T3公寓。她的伴侶搬來與她同住，但未列入租約。他們分擔費用：他每月支付她400歐元「用於租金和雜費」。出租人從鄰居那裡得知此事，以未經授權轉租為由起訴卡米爾要求解除租約。
法院必須裁決：每月400歐元是伴侶之間的分擔費用，還是轉租人支付的租金？如果卡米爾證明這筆款項相當於實際費用的一半，且沒有從中獲利，則可以認定為免費接待。但風險是真實的：固定、定期且與房產租賃價值成比例的付款，客觀上看起來就像租金。
相反，如果伴侶不支付任何費用，且兩人共同生活，出租人沒有任何法律依據。免費接待同居伴侶是承租人的權利，受私人和家庭生活尊重的保護。
需要了解的例外情況
社會住宅。 在HLM（低租金住房）領域，規則更嚴格。承租人必須申報通常居住在家中的人員，因為團結附加租金（SLS）的計算和繼續居住權取決於此。未申報的接待可能導致失去社會住宅。
流動租約。 這種短期租約（1至10個月）僅適用於因情況需要臨時居住的承租人。在整個租期內接待第三方可能被視為違反合約目的。
職務住宅。 如果租約與僱傭合約相關，接待第三方可能違反住宅的分配條件。
合租。 在單一租約的合租中，每位合租人都可以接待親友，但這可能與其他居住者產生緊張關係。出租人不能反對，除非有特定且合理的條款。
檢查清單：無風險地接待親友
- 檢查租約中是否包含禁止接待的條款（該條款可能被視為濫用，但需提前防範）
- 切勿從被接待的親友處收取定期款項
- 如果親友分擔費用，應以臨時且有文件記錄的方式進行（發票、收據）
- 不要長時間離開住宅而讓親友獨自居住
- 如果接待變成長期（超過6個月），出於透明起見，以書面通知出租人
- 在社會住宅中，向HLM機構申報接待情況
- 保留免費接待的證據：無定期轉帳、無與親友簽訂的書面租約
發生糾紛時可採取的行動
對於面臨解除租約威脅的承租人：
- 以書面回覆出租人，提醒原則：免費接待無需其同意
- 證明免費性質：親友的證明、銀行對帳單顯示無定期付款
- 如果租約禁止任何接待，質疑該濫用條款
- 如果出租人堅持威脅，向保護糾紛法官提出申訴
對於懷疑變相轉租的出租人：
- 收集證據：證詞、公證人筆錄、異常的費用記錄
- 正式通知承租人說明情況
- 根據1989年法律第8條起訴解除租約
- 注意：轉租的舉證責任在出租人一方
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常見問題
承租人必須向出租人申報其同居伴侶嗎？ 不需要。同居是一種事實狀態，無需任何申報。出租人不能反對同居伴侶入住，也不能要求將其列入租約。
父母可以在未經出租人同意的情況下接待成年子女嗎？ 可以。免費接待成年子女屬於承租人的家庭生活範疇。出租人不能反對，除非子女向父母支付租金。
出租人可以因為多一個人居住而提高租金嗎？ 不可以。租金在租約中確定，不取決於居住人數。不能以此為由加價。
未經授權轉租的承租人會面臨什麼風險？ 租約因承租人過錯被解除、驅逐，以及返還轉租所得租金。出租人還可以要求損害賠償。
免費接待會隨著時間變成轉租嗎？ 會，如果出現金錢對價，或者承租人離開住所並讓親友佔用住宅。法律定性取決於事實，而非意圖。
來源
法律資訊
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