您每月支付租金，通常还有一笔“费用预付款”，可能达到50、80甚至120欧元。但您是否确切知道这笔钱涵盖了什么？更重要的是，房东有权向您收取哪些费用？
可回收费用的清单并非由房东自由决定。它受到法律约束，某些支出永远不能转嫁给租户。然而，在实践中，许多租赁合同包含模糊的表述或过高的预付款。结果：您可能在不知情的情况下支付了屋顶维护、外墙翻新或锅炉更换的费用。
本指南将介绍法律规定、需要注意的条款以及避免多付费用的应对方法。
30秒速览
租赁费用（或可回收费用）是房东为大楼运营垫付的支出，可以向租户报销。清单由1987年8月26日第87-713号法令规定：冷水和热水、集中供暖、公共区域电力、电梯、绿地维护、垃圾清运费、门卫工资（有条件）等。
通常按月预付款支付，每年至少结算一次。房东必须证明所要求的金额，并在发送账单后6个月内保留相关文件供您查阅。如果预付款超过实际支出，房东必须退还多收部分。反之，他可以要求补交差额。
在签署合同前，请检查费用条款是否包含法律排除的支出，如大修或更换老旧设备。对某一条款有疑问？让我们的专家分析您的合同，识别风险条款：在此上传您的合同。
法律规定
可回收费用的法定清单
1987年8月26日第87-713号法令规定了房东可以向租户（空置或带家具出租作为主要住所）收取的费用的完整清单。该清单适用于受1989年7月6日法律约束的租赁合同。
可回收费用的主要类别包括：
- 电梯和升降机：电费、运营费（定期检查、清洁、电缆检查）、小型维护材料、轿厢和楼层的日常维修。五年一次的技术检查费用不可回收。
- 冷水、热水和集中供暖：所有住户的用水、公共区域和室外空间维护所需用水、水处理产品、能源供应、计量表运营、接头漏水维修。
- 独立设备：供暖和热水生产、私人区域内的水分配（连接检查、流量调节、故障排除、马桶水箱接头更换）。
- 室内公共区域：电费、清洁产品、杀虫、定时器、地毯、垃圾槽维护、清洁人员费用。
- 室外空间：通道、停车区、绿地周边、儿童游乐设备。
- 税费和费用：垃圾清运费、清扫税、排污费。
- 楼宇员工、门卫或看门人：工资可在一定条件下回收。
此清单是限定的。任何未列入的支出都不能向租户收取，除非社会住房中有集体协议另有规定。
不可回收的费用
某些支出始终由房东承担，包括：
- 大修（民法典第606条）：外墙翻新、屋顶、锅炉更换、合规改造；
- 电梯定期技术检查；
- 建筑合规或改善工程；
- 土地税；
- 法令未明确规定的物业管理费或工会费用。
如果您的合同包含将这些支出转嫁给您的条款，该条款视为未写入。即使已签署，您也可以提出异议。
预付款和年度结算
费用通常通过预付款支付：定期支付相同金额，与租金同时缴纳。房东根据预算和以往结果确定预付款金额。
每年至少一次，房东必须进行结算：比较已付预付款总额与实际支出。有两种可能：
- 多收：房东必须退还差额。
- 补交：房东可以要求补交差额。
结算前一个月，房东必须向您提供按类别（电费、热水、冷水、电梯等）的费用明细以及各住房之间的分摊方式。应要求，他还必须提供住房费用汇总表。
在发送账单后6个月内，房东必须保留所有证明文件供您查阅。您可以查看，错误往往隐藏在这里：分配不当的发票、包含不可回收支出、预付款过高。
索赔时限
房东可以在3年内追讨未付费用。此期限也适用于多付费用并要求退还的租户。
如果结算未在费用到期年度后的下一年年底前完成，租户可以要求分12个月分期支付，需通过挂号信并附回执。
为什么这可能成为问题
租赁费用纠纷在合同结束时最为常见。原因在于：预付款机制造成信息不对称。您每月支付估算金额，却不清楚具体涵盖什么。而房东掌握发票、维护合同和工会账单。
以下是常见情况：
- 过高的预付款：房东设定远高于实际支出的预付款，从而保持充裕的现金流。结算最终到来，但有时延迟，您已垫付数月资金。
- 包含不可回收支出：账单中包含外墙翻新、锅炉更换或工会费用。这些支出不在法定清单中，您无需支付。
- 费用包干条款：某些合同规定固定费用，不进行结算。此机制允许，但必须在合同中明确约定，不能单方面强加。若未提及，则适用预付款制度。
- 延迟或缺失的结算：房东从不结算，或延迟数年。您突然发现一笔大额费用补缴，有时不合理。
举一个具体例子。您租住一套45平方米的公寓，有门卫和电梯。合同规定每月90欧元预付款。一年后，房东发送账单：已付预付款1080欧元，支出1250欧元。他要求补交170欧元。检查证明文件后，您发现账单包含300欧元的外墙翻新费用。此支出不可回收。您提出异议，余额反转：房东欠您130欧元。
这种情况很常见，许多租户不检查就付款。但法律保护您：您有权要求证明文件、质疑不可回收支出，并在延迟补缴时要求分期付款。
不同合同类型的例外情况
空置或带家具出租
可回收费用清单对受1989年7月6日法律约束的空置和带家具出租相同。但支付方式可能不同：带家具出租可约定费用包干，空置出租较少见。
流动性合同
流动性合同，期限1至10个月，遵循特定规则。租金原则上包含所有费用，除非合同明确约定预付款并结算。签署前请检查条款。
社会住房
在HLM住房中，可回收费用清单可通过集体协议补充。结算规则相同，但可回收额外支出。
2014年3月27日前签署的合同
对于在ALUR法生效前签署的合同，某些条款若当时有效，可能继续适用。实际上，可回收费用清单未被ALUR法修改，但证明和结算规则得到加强。如有疑问，请检查您的合同。
检查清单：需要核实的要点
- 合同中的费用条款是否提及预付款或包干？
- 预付款金额是否与住房面积和公共设备相符？
- 合同是否明确排除大修和土地税？
- 您是否每年收到按类别详细列出的账单？
- 房东是否告知各住房之间的分摊方式？
- 您是否在账单后6个月内要求查阅证明文件？
- 所列支出是否确实在1987年法令清单中？
- 若延迟补缴，您是否要求分12个月分期支付？
可采取的行动
签署合同前：仔细阅读费用条款。若提及包干，确保明确约定且金额合理。若列出不可回收支出，要求删除。一份起草良好的合同可避免整个租赁期间的纠纷。要检查未来合同的条款，在此分析您的合同。
租赁期间：保留所有付款通知和支付记录。每年收到账单时，将支出与法定清单比较。若某一条目可疑，书面要求证明文件。
发生纠纷时：发送挂号信给房东，引用第87-713号法令，质疑所要求金额。若分歧持续，可向省调解委员会或保护事务法官求助。
合同结束时：确保在退还押金前完成结算。房东可保留押金的一部分，等待年度共管账户结算，但此保留不得超过押金的20%。
常见问题
房东可以要求我支付土地税吗？ 不可以。土地税始终由房东承担。它不在可回收费用清单中。
更换锅炉是可回收费用吗？ 不是。更换老旧设备属于大修，由房东负责。只有日常维修和保养可回收。
如果房东从不结算，我可以拒绝支付预付款吗？ 不可以，您必须继续支付预付款。但您可以要求结算，若未进行，可向法官申请退还多收部分。
房东可以在合同期间增加预付款吗？ 可以，如果增加由实际支出变化证明合理。但必须成比例并明确告知。
如果账单包含工会费用怎么办？ 工会费用本身不可回收。只有特定支出（公共区域电费、维护、门卫）可转嫁。质疑不符合法定清单的条目。
费用包干合法吗？ 合法，如果合同中明确约定。它必须与租金区分，不能单方面强加。若无条款，则适用预付款结算制度。
来源
法律信息
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