出租的共有产权公寓：谁支付可回收的共有物业费？ (法国)

当您出租共有产权公寓中的一套住房时，物业费的问题每年都会像回旋镖一样反复出现。房东收到物业经理的付款通知，租户每月支付预付款，到了调整的时候，没有人能完全清楚谁该付什么。在物业经理费用、工程基金、电梯或门卫之间，哪些费用可以向租户收取，哪些由业主承担，界限往往模糊不清。而正是在这里，纠纷产生了。

本指南将为您梳理清楚。您将确切了解哪些共有物业费可以向租户收取，预付款和年度调整机制如何运作，以及房东必须提供哪些证明文件。您还会找到一份可操作的清单，以及在账单看起来过高时可以采取的补救措施。

30秒快速回答

租户仅支付与可回收费用相对应的共有物业费，即1987年8月26日第87-713号法令所列的费用。具体来说：公共区域的日常维护、冷水、电梯、集中供暖、门卫（在一定限度内）。其余所有费用——物业经理费、大型工程、工程基金、管理费——均由房东承担。租户每月支付预付款，然后房东每年进行一次调整，并提供证明文件。没有证明文件，租户无需支付。

您对租赁合同中的费用分摊有疑问吗？请将其上传至 bail.immo 以检查条款是否符合规定。

法律规定

1989年7月6日的法律确立了原则：租户承担可回收费用，房东承担其余所有费用。第23条引用了1987年8月26日第87-713号法令，该法令规定了可回收费用的限制性清单。该法令区分了多个类别，而共有产权正是其中的关键。

对于共有产权公寓中的住房，可回收费用包括：

公共区域的日常维护和小修费用（清洁、垃圾清运、绿地维护、公共设备的小修）。
公共区域的水、供暖和电力的消耗，当这些消耗惠及租户时（走廊照明、清洁用冷水、集中供暖）。
电梯，有一个特殊之处：电力和日常维护费用可回收，但大型维修（更换轿厢、现代化改造）不可回收。
门卫或看门人，在法令规定的限度内：如果门卫负责公共区域的维护和垃圾处理，则其工资和社会费用的75%可回收；如果仅负责其中一项，则为40%。

相反，以下费用永远不可向租户收取：

物业经理费（管理费、业主大会组织费、通信费）。
公共区域或主体结构的大型工程（外墙翻新、屋顶翻修、电梯达标改造）。
ALUR法律规定的工程基金，用于资助共有产权未来的工程。
房东的租赁管理费。
应由业主承担的税费（例如房产税）。

租赁合同可以规定费用分摊条款，但不能扩大法令清单的范围。任何将不可回收费用转嫁给租户的条款均视为未写入。

为什么这可能成为问题

真正的问题是缺乏透明度。房东收到物业经理的费用明细，上面有几十行，他必须区分哪些是可回收的，哪些不是。许多人没有这样做，或者做得不好。结果：租户在不知情的情况下支付了物业经理费或工程基金的份额。

另一个困难：共有产权的日历年与租户的居住期之间存在时间差。如果租户在3月入住，他只需支付与其居住期相对应的费用。因此，房东必须计算按比例分摊的金额。这是常见的错误来源。

最后，年度调整常常被误解。租户每月支付预付款，但这只是预支。房东随后必须结算实际账目，并提供证明文件，退还多收的款项或要求补足差额。如果房东不这样做，租户可以要求调整，并在必要时要求退还多付的款项。

具体示例。 租户每月支付120欧元的预付款，即每年1,440欧元。物业经理的明细显示当年的可回收费用为980欧元。房东必须退还460欧元。如果他在计算中包含了300欧元的物业经理费和200欧元的工程基金，租户有权提出异议：这些金额不可回收。

根据合同、日期和地点的例外情况

带家具租赁或流动租赁：费用回收规则与空置租赁相同。1987年法令的清单适用。然而，流动租赁可以规定固定费用，这简化了调整，但并未免除房东证明金额的义务。
商业租赁：规则不同。商业租赁可以通过明确条款将更广泛的费用转嫁给租户，包括大型维修。1987年法令不适用。
社会住房或协议住房：可能适用特殊规则，特别是关于可回收费用。必须参考协议和社会住房提供者。
合同日期：对于在ALUR法律（2014年3月27日）生效之前签署的合同，如果某些费用条款在当时有效，则可能继续适用。但1987年法令的清单在所有情况下均适用。
山区或特殊共有产权：除雪或通道维护费用，如果属于公共区域的日常维护，则可回收。

清单：检查共有物业费账单

检查租赁合同中是否有费用条款，并且该条款引用了第87-713号法令。
要求提供物业经理的总体费用明细和按单元分摊的账单。
识别与可回收费用相对应的项目（日常维护、水、电梯、门卫在法律限度内）。
排除物业经理费、工程基金、大型工程和管理费。
如果租户未全年居住，检查按比例分摊的计算。
核实所要求的总额是否确实对应于该单元的份额，而不是未经证明的固定金额。
要求提供证明文件：物业经理明细、发票、个人账单。
与已支付的预付款进行比较，并计算差额（多付或补付）。
如有异议，向房东发送书面请求，列出有争议的项目。

可能的行动

对于租户：

要求房东提供调整账单及证明文件。该请求可以随时提出，即使在合同期内。
如果房东不回应或拒绝，通过挂号信（附回执）发送正式通知。
如果分歧持续，可以向省调解委员会（免费）或保护事务法院法官提出申诉。
如果确认多付，要求退款。未经同意，房东不能单方面用租金抵扣。

对于房东：

为每位租户维护预付款和可回收费用的跟踪表。
每次收到物业经理的付款通知时，区分可回收和不可回收的项目。
每年按时进行调整，并提供证明文件。
保留物业经理明细和发票至少3年（费用支付诉讼的时效期限）。

您想检查您的租赁合同是否符合法定的费用分摊规定吗？请在 bail.immo 上进行分析。

常见问题解答

房东可以向租户收取物业经理费吗？ 不可以。物业经理费是共有产权管理费，不是可回收费用。它们由房东承担。

工程基金可以向租户收取吗？ 不可以。ALUR法律规定的工程基金用于资助未来的工程。即使合同中有相关条款，也不可回收。

租户在未居住期间需要支付共有物业费吗？ 需要，只要合同有效。只要住房可供其使用，即使租户不在，可回收费用也应支付。

如何对费用账单提出异议？ 书面提出，列出有争议的项目并要求提供证明文件。如果房东不回应，可以向调解委员会或法官提出申诉。

房东可以在合同期内增加预付款吗？ 可以，如果增加是由实际费用变化证明的。但他必须能够证明。过度的增加可以被质疑。

来源

法律信息

本页面提供的信息仅供参考，基于发布或最后更新时可用的文本和来源。法律、法规和判例可能随时变化。bail.immo提供的结果和解释不构成法律建议，也不能替代律师或其他合格法律专业人士的意见。