Vous venez de rendre les clés et vous attendez la restitution de votre dépôt de garantie. Combien allez-vous réellement récupérer ? Le propriétaire peut-il retenir 200 € pour repeindre un mur ? Et s'il dépasse le délai légal, que se passe-t-il ?
Ce simulateur vous donne une estimation claire du montant à récupérer, en appliquant les règles du bail d'habitation (loi du 6 juillet 1989). Il prend en compte le type de bail, la conformité de l'état des lieux de sortie, les retenues éventuelles et les pénalités de retard.
La réponse en 30 secondes
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et dans un délai de 2 mois s'il y a des différences. Passé ce délai, le locataire a droit à des pénalités de retard calculées sur la base de 10 % du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard entamé.
Les retenues ne sont possibles que si le propriétaire fournit des justificatifs : devis, factures, états des lieux comparés. Sans justificatif, la retenue est contestable.
Vous voulez vérifier si votre bail contient des clauses qui compliquent la restitution ? Analysez votre bail en quelques minutes.
Ce que dit la loi
Le dépôt de garantie est encadré par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les règles diffèrent selon que le logement est loué vide ou meublé.
Montant maximal du dépôt de garantie
Pour un logement vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges lorsque le loyer est payable mensuellement ou bimestriellement. Si le loyer est payable trimestriellement, le dépôt de garantie est interdit.
Pour un logement meublé, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 2 mois de loyer hors charges.
Le montant ne peut pas être augmenté en cours de bail, ni au moment du renouvellement.
Délais de restitution
Le point de départ du délai est la remise des clés par le locataire, en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception.
- État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée : restitution sous 1 mois.
- État des lieux de sortie non conforme (différences constatées) : restitution sous 2 mois.
Retenues autorisées
Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie :
- les loyers et charges impayés ;
- les réparations locatives non réalisées par le locataire ;
- les dégradations constatées entre l'entrée et la sortie.
Chaque retenue doit être justifiée par des documents : états des lieux comparés, photos, constat de commissaire de justice, factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
Provision pour charges
En copropriété, le propriétaire peut conserver une provision dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Cette provision ne peut pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie. La régularisation définitive doit intervenir dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes.
Pénalités de retard
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai légal, le locataire a droit à des pénalités. Elles sont calculées ainsi : 10 % du loyer mensuel hors charges, par mois de retard entamé.
Exemple : loyer de 800 € hors charges, dépôt de garantie de 800 €, retard de 2 mois et 10 jours. Les pénalités s'élèvent à 3 × 80 € = 240 € (3 mois de retard entamés).
Pourquoi cela peut poser problème
Dans la pratique, la restitution du dépôt de garantie est l'une des principales sources de litige entre bailleurs et locataires. Plusieurs situations reviennent régulièrement :
Retenues sans justificatif
Un propriétaire annonce « je garde 300 € pour la remise en état » sans fournir de devis ni de facture. Cette retenue est contestable. La loi exige des justificatifs précis. Sans eux, le locataire peut exiger la restitution intégrale.
Confusion entre vétusté et dégradation
La vétusté (usure normale du logement) n'est jamais à la charge du locataire. Si une peinture est défraîchie après 6 ans d'occupation, le propriétaire ne peut pas retenir le coût de la remise en peinture sur le dépôt de garantie. Seules les dégradations anormales (trous importants, traces de brûlure, équipements cassés) peuvent justifier une retenue.
Délai dépassé sans information
Certains propriétaires gardent le dépôt de garantie « le temps de vérifier » sans respecter le délai légal. Chaque mois de retard entamé ouvre droit à des pénalités. Le locataire doit les réclamer par écrit.
Provision pour charges excessive
En copropriété, la provision ne peut pas dépasser 20 % du dépôt de garantie. Un propriétaire qui conserve 50 % du dépôt « en attendant les comptes » dépasse le plafond légal.
Exemple concret
Prenons un locataire qui quitte un logement vide le 15 mars 2026.
- Loyer mensuel hors charges : 750 €
- Dépôt de garantie versé : 750 €
- État des lieux de sortie : non conforme (traces sur un mur, joint de douche dégradé)
- Retenues annoncées par le propriétaire : 180 € pour repeindre le mur, 60 € pour refaire le joint
- Justificatifs fournis : devis de peintre de 180 €, facture de plombier de 60 €
- Date de restitution effective : 20 mai 2026
Le délai légal est de 2 mois (état des lieux non conforme), soit jusqu'au 15 mai 2026. Le propriétaire restitue le 20 mai : 1 mois de retard entamé.
Calcul :
- Dépôt de garantie : 750 €
- Retenues justifiées : 240 €
- Montant à restituer : 510 €
- Pénalités de retard : 10 % × 750 € = 75 €
- Total dû au locataire : 585 €
Si le propriétaire n'avait fourni aucun justificatif, les 240 € de retenues auraient été contestables et le locataire aurait pu réclamer 750 € + 75 € de pénalités = 825 €.
Exceptions et cas particuliers
Bail mobilité
Le dépôt de garantie est interdit pour un bail mobilité (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Si un propriétaire en a exigé un, le locataire peut en demander la restitution immédiate, même en cours de bail.
Logement social
Les règles de restitution du dépôt de garantie s'appliquent également aux logements HLM, avec les mêmes délais et les mêmes pénalités de retard.
Colocation avec bail unique
Le dépôt de garantie est versé une seule fois pour l'ensemble du logement. Sa restitution intervient à la fin du bail, pas au départ d'un colocataire. Les colocataires s'organisent entre eux pour le partage.
Décès du locataire
Le dépôt de garantie doit être restitué aux héritiers dans les mêmes délais légaux.
Vente du logement en cours de bail
Si le logement est vendu pendant le bail, c'est le nouveau propriétaire qui doit restituer le dépôt de garantie, pas l'ancien.
Checklist avant de réclamer votre dépôt de garantie
- Vérifiez la date de remise des clés (point de départ du délai)
- Comparez l'état des lieux d'entrée et de sortie
- Demandez les justificatifs de chaque retenue annoncée
- Vérifiez si la provision pour charges respecte le plafond de 20 %
- Calculez le délai légal applicable (1 mois ou 2 mois)
- Comptez les mois de retard entamés si le délai est dépassé
- Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec AR
- Saisissez la commission départementale de conciliation si le désaccord persiste
Actions possibles
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt dans le délai
- Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, en rappelant le délai légal et en chiffrant les pénalités de retard.
- Si le propriétaire ne répond pas sous 15 jours, saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite).
- En dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. La demande peut être formée sans avocat jusqu'à 10 000 €.
Si les retenues ne sont pas justifiées
Demandez par écrit les justificatifs : devis, factures, photos, constat. Sans réponse, contestez les retenues en exigeant la restitution intégrale. Le modèle de lettre « Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement » est disponible sur service-public.fr.
Si le bail contient une clause sur le dépôt de garantie
Certaines clauses prévoient des retenues automatiques ou des délais plus longs. Ces clauses sont illégales et réputées non écrites. Vérifiez votre bail pour repérer les clauses abusives.
FAQ
Le propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie pour des travaux de peinture ?
Uniquement si la peinture a été dégradée par le locataire (traces anormales, trous, brûlures) et si le propriétaire fournit un devis ou une facture. La vétusté normale (peinture défraîchie par le temps) n'est pas à la charge du locataire.
Que se passe-t-il si l'état des lieux de sortie n'a pas été fait ?
Si l'état des lieux de sortie n'a pas pu être établi, le logement est réputé avoir été rendu en bon état. Le propriétaire ne peut alors retenir aucune somme pour dégradations, sauf à prouver le contraire par un constat de commissaire de justice.
Les pénalités de retard sont-elles automatiques ?
Oui, dès que le délai légal est dépassé, les pénalités courent automatiquement. Le locataire n'a pas besoin de prouver un préjudice. Il doit simplement les réclamer.
Le propriétaire peut-il compenser le dépôt de garantie avec des loyers impayés ?
Oui, les loyers et charges impayés peuvent être déduits du dépôt de garantie. Mais le propriétaire doit fournir une lettre de réclamation restée sans réponse ou un décompte précis.
Le simulateur prend-il en compte les charges de copropriété ?
Oui, le simulateur applique le plafond légal de 20 % du dépôt de garantie pour la provision pour charges en copropriété.
Sources
- Service-Public.fr — Dépôt de garantie dans un bail d'habitation
- ANIL — Parole d'expert : questions-réponses sur les rapports locatifs
Information juridique
Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et sont fondées sur les textes et sources disponibles au moment de sa publication ou de sa dernière mise à jour. La législation, la réglementation et la jurisprudence peuvent évoluer à tout moment. Les résultats et explications proposés par bail.immo ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un autre professionnel du droit compétent.