LMNP 및 관광용 가구 임대: 2026년 재정법으로 세제 강화 (프랑스)

2026년 2월 19일자 법률 n° 2026-103(2026년 재정법)이 2026년 2월 20일 관보에 게재되었습니다. 비전문 가구 임대 사업자, 특히 관광용 가구를 운영하는 임대인의 경우 이 법은 중요한 전환점이 됩니다. 마이크로-BIC 제도의 정액 공제가 축소되고, 무엇보다 임대 기간 동안 공제한 감가상각비가 이제 재매각 시 과세 대상 양도소득에 포함됩니다. 즉, 수년간 절약한 세금이 매도 시점에 되돌아올 수 있습니다. 어떤 계약을 체결하기 전에 규칙을 이해하는 것이 중요합니다.

30초 요약

2026년 재정법은 LMNP 관광용 가구 임대에 대한 세제를 두 가지 측면에서 강화합니다. 첫째, 마이크로-BIC 제도의 정액 공제율이 등급 관광용 가구의 경우 50%에서 30%로 낮아지고, 수입 상한은 15,000€로 하향 조정됩니다. 비등급 관광용 가구의 경우 공제율은 21%로 낮아지고 상한은 역시 15,000€입니다. 둘째, 가장 중요한 점으로, 실제 비용(regime réel) 방식에서 공제한 감가상각비가 부동산 양도 시 양도소득 계산에 재편입됩니다. 결과적으로, 수년간 감가상각을 적용한 가구 임대를 매도하면 세금 부담이 이전보다 훨씬 커질 수 있습니다. 해당되는 경우, 매도나 자산 재편 결정 전에 자신의 상황을 확인하세요.

이번 개혁 이후에도 현재의 임대차 계약이나 구조가 여전히 적절한지 궁금하신가요? bail.immo에서 계약서와 상황을 먼저 분석해 보세요.

법률 내용

2026년 재정법은 일반세법의 여러 조항을 수정합니다. ANIL은 2026년 재정법에 관한 법률 분석에서 자세한 내용을 제공합니다. 비전문 가구 임대인에게 직접 영향을 미치는 조치는 다음과 같습니다.

마이크로-BIC 공제: 축소

마이크로-BIC 제도는 연간 수입이 일정 기준을 초과하지 않는 가구 임대인이 실제 비용을 공제하는 대신 비용을 대표하는 정액 공제를 받을 수 있게 합니다. 기존에는 등급 관광용 가구의 경우 수입 한도 188,700€ 내에서 공제율이 71%였습니다. 비등급 관광용 가구의 경우 수입 한도 77,700€ 내에서 50%였습니다.

2026년 재정법은 이러한 혜택을 축소합니다. 등급 관광용 가구의 공제율은 30%로 낮아지고 수입 상한은 15,000€입니다. 비등급 관광용 가구의 공제율은 21%로 낮아지며 상한은 역시 15,000€입니다. 이 기준을 초과하면 실제 비용 방식이 의무화됩니다. 연간 40,000€의 수입을 올리던 등급 관광용 가구 임대인의 경우 변화는 급격합니다. 실제 비용 방식으로 전환되어 회계 장부를 작성하고 실제 비용을 공제해야 하며, 정액 공제 혜택은 받을 수 없습니다.

양도소득: 감가상각비 재편입

가장 구조적인 조치입니다. 실제 비용 방식에서 비전문 가구 임대인은 매년 부동산과 가구의 감가상각비를 공제할 수 있습니다. 이 감가상각비는 과세 소득을 줄여 임대 기간 동안 납부할 세금을 감소시킵니다. 그러나 매도 시점에는 지금까지 이러한 감가상각비를 고려하지 않고 양도소득을 계산했습니다. 2026년 재정법은 이를 변경합니다. 공제된 감가상각비는 이제 과세 대상 양도소득 계산에 재편입됩니다.

간단한 예를 들어보겠습니다. 200,000€에 아파트를 구입하여 가구 임대를 시작했습니다. 10년 동안 50,000€의 감가상각비를 공제했습니다. 이후 250,000€에 매도합니다. 개혁 전에는 총 양도소득이 50,000€(250,000 – 200,000)였습니다. 개혁 후에는 과세 대상 양도소득에 50,000€의 감가상각비가 포함되어, 보유 기간 공제를 적용하기 전 과세 기준이 100,000€가 될 수 있습니다. 따라서 세금 부담은 두 배 이상, 경우에 따라 한계 세율과 보유 기간에 따라 더 커질 수 있습니다.

주목할 다른 조치들

2026년 재정법에는 부동산 양도소득에 관한 조치도 포함되어 있으며, 특히 일부 면제 및 공제를 2027년 12월 31일까지 연장합니다. 이러한 제도는 특정 경우에 적용됩니다: 사회주택 기관에 대한 양도, 대규모 도시개발 사업 또는 지역 활성화 사업 내 거래 등입니다. 이러한 경우에 매도한다면 정확한 조건을 확인하세요. 그러나 대부분의 관광용 가구 임대인에게는 마이크로-BIC 공제 축소와 감가상각비 재편입이 핵심 변화입니다.

문제가 될 수 있는 이유

가장 큰 함정은 즉각적인 세제 혜택과 지연된 불이익 사이의 시간적 차이입니다. 수년 동안 감가상각비는 실제 비용 방식 LMNP의 큰 장점으로 여겨졌습니다. 임대 소득에 대한 세금을 때로는 0까지 줄이면서 자산을 형성할 수 있었습니다. 감가상각비의 양도소득 재편입은 이러한 혜택을 잠재적 세금 부채로 전환합니다. 연간 세금을 최적화하면서 매도 시점을 대비하지 않은 임대인은 실제 경제적 이익보다 훨씬 큰 과세 대상 양도소득에 직면할 수 있습니다.

또 다른 어려움은 마이크로-BIC에서 실제 비용 방식으로의 전환입니다. 많은 소규모 관광용 가구 임대인이 넉넉한 공제율의 마이크로-BIC 제도를 이용했습니다. 상한이 15,000€로 낮아지면서 상당수가 실제 비용 방식으로 전환됩니다. 실제 비용 방식은 회계 장부, 고정자산 등록부 작성, 실제 비용 공제를 요구합니다. 일년에 몇 주만 관광용 가구로 스튜디오를 임대하던 임대인에게 행정적 복잡성이 크게 증가하지만, 임대 수익이 반드시 따라오는 것은 아닙니다.

마지막으로, 재분류 위험이 있습니다. 관광용 가구 임대와 일반 가구 임대의 경계는 때때로 모호합니다. 유형에 따라 공제율이 달라지면서 세무 당국이 실제 활동의 성격을 확인하려 할 수 있습니다. 등급 관광용 가구로 신고했지만 등급 조건을 충족하지 못하는 경우 비등급 가구 공제율이 적용되거나 세무 조정을 받을 수 있습니다.

구체적인 예

클레르의 사례를 들어보겠습니다. 그녀는 안시에 아파트를 소유하고 있으며 등급 관광용 가구로 임대합니다. 연간 수입은 30,000€입니다. 2025년까지는 71% 공제율의 마이크로-BIC를 적용받아 과세 소득이 8,700€(30,000 × 29%)였습니다. 2026년 재정법에 따라 그녀의 수입은 15,000€ 상한을 초과하므로 실제 비용 방식으로 전환됩니다. 이제 대출 이자, 재산세, 공동주택 관리비, 보험료, 감가상각비 등 실제 비용을 공제해야 합니다. 실제 비용이 12,000€라면 과세 소득은 18,000€가 됩니다. 감가상각비가 공제되더라도 세금 부담은 증가합니다.

이제 2030년에 아파트를 매도한다고 가정해 보겠습니다. 그녀는 250,000€에 구입했고 5년 동안 60,000€의 감가상각비를 공제했습니다. 300,000€에 매도합니다. 경제적 양도소득은 50,000€입니다. 그러나 감가상각비 재편입으로 보유 기간 공제 전 과세 기준은 110,000€입니다. 세율이 30%(19% 소득세 + 17.2% 사회보장기여금, 보유 기간에 따른 부분 공제 적용)라면 세금은 30,000€를 초과할 수 있으며, 개혁 전에는 약 15,000€였을 것입니다. 차이는 엄청납니다.

예외 및 특수 사례

모든 가구 임대인이 동일한 조건은 아닙니다. 감가상각비 재편입은 실제 비용 방식을 선택하고 실제로 감가상각비를 공제한 납세자에게만 적용됩니다. 임대 기간 내내 마이크로-BIC를 유지했다면 감가상각비를 공제하지 않았으므로 재편입 대상이 아닙니다. 반면, 마이크로-BIC와 실제 비용 방식을 병행했다면 실제 비용 방식에서 공제한 감가상각비만 재편입됩니다.

전문 가구 임대인(LMP)도 감가상각비 재편입 대상이지만 상황은 다릅니다. 그들은 개인 양도소득이 아닌 사업 양도소득에 해당합니다. 공제 및 면제 규칙도 다릅니다. LMP라면 2026년 재정법에는 23,000€ 수입 기준 판정 시 해외 소득 포함 등 특별 조치가 있습니다.

일반 가구 임대, 즉 주거 목적의 가구 임대차 계약은 마이크로-BIC 공제 축소 대상이 아닙니다. 공제율 50%, 상한 77,700€가 유지됩니다. 다만 감가상각비 재편입은 관광용 가구든 일반 가구든 실제 비용 방식의 모든 가구 임대에 적용됩니다.

마지막으로, 주거용 주택을 매도하는 경우 양도소득세는 면제되며, 과거에 가구 임대를 했더라도 마찬가지입니다. 단, 면제는 매도 시점에 해당 주택이 주거용 주택인 경우에만 적용됩니다. 관광용 가구로 임대한 후 다시 주거용으로 사용했다면 임대 기간이 양도소득 계산에 영향을 미칠 수 있으며, 특히 감가상각비 재편입을 통해 그렇습니다.

체크리스트: 확인해야 할 사항

현재 세제 방식을 확인하세요: 마이크로-BIC 또는 실제 비용 방식.
마이크로-BIC라면 연간 수입이 관광용 가구의 새 상한 15,000€를 초과하는지 확인하세요.
실제 비용 방식으로 전환된다면 회계를 준비하세요: 고정자산 등록부, 감가상각비 추적, 영수증 보관.
실제 비용 방식이라면 임대 시작 이후 공제한 총 감가상각비를 계산하세요.
매도 전에 감가상각비 재편입을 포함한 과세 대상 양도소득을 시뮬레이션하세요.
특별 면제 또는 공제 대상인지 확인하세요 (주거용 주택, 사회주택 기관 양도, 도시개발 사업 등).
관광용 가구 임대라면 등급이 유효하고 해당 공제를 받을 조건을 충족하는지 확인하세요.
상황이 복잡하다면, 특히 마이크로-BIC와 실제 비용 방식을 병행했다면 세무 전문가와 상담하세요.

가능한 조치

개혁의 영향을 받는다면 여러 선택지가 있습니다. 첫째, 현재 세제 방식을 확인하고 실제 비용 방식으로의 전환을 대비하세요. 마이크로-BIC였고 수입이 새 상한을 초과한다면 회계 장부를 작성해야 합니다. 지금부터 준비하는 것이 좋습니다.

둘째, 보유 전략을 재평가하세요. 중기적으로 가구 임대를 매도할 계획이었다면 감가상각비 재편입이 계산을 바꿉니다. 어떤 경우에는 보유 기간이 5년을 초과하면 양도소득을 줄여주는 보유 기간 공제를 활용하기 위해 더 오래 보유하는 것이 유리할 수 있습니다. 다른 경우에는 감가상각비가 더 쌓이기 전에 매도하는 것이 나을 수도 있습니다. 개인 상황에 따라 다릅니다.

셋째, 임대차 계약과 구조의 적합성을 확인하세요. 잘못 작성된 계약, 불공정 조항, 주택 유형 오류는 간접적으로 세금 문제를 일으킬 수 있습니다. 결정을 내리기 전에 bail.immo에서 계약서를 분석하세요.

마지막으로, 관광용 가구 임대를 계속할 계획이라면 세후 실제 수익성을 고민하세요. 공제 축소와 매도 시 세금 부담 증가로 순수익은 예상과 크게 다를 수 있습니다. 때로는 연중 일반 가구 임대차 계약으로 전환하는 것이 더 간단하고 세금 측면에서 안정적일 수 있습니다.

FAQ

감가상각비 재편입은 이미 완료된 매도에도 적용되나요? 아니요. 2026년 재정법은 시행일 이후 이루어진 양도에 적용됩니다. 이전 매도는 기존 규칙이 적용됩니다.

마이크로-BIC인데 감가상각비 재편입 대상인가요? 아니요, 과거에 실제 비용 방식으로 감가상각비를 공제한 적이 없다면 해당되지 않습니다. 재편입은 실제 비용 방식에서 실제로 공제한 감가상각비에만 적용됩니다.

마이크로-BIC 공제 축소가 일반 가구 임대에도 적용되나요? 아니요. 주거 목적의 일반 가구 임대에는 공제율 50%, 상한 77,700€가 유지됩니다. 공제가 축소되는 것은 관광용 가구뿐입니다.

지인에게 매도하면 감가상각비 재편입을 피할 수 있나요? 아니요. 재편입은 매수인의 신분과 관계없이 적용됩니다. 지인에 대한 양도는 매도 가격 및 세무 조사와 관련된 특별 규칙이 적용됩니다.

이번 개혁이 일반(비가구) 임대에도 적용되나요? 아니요. 감가상각비 재편입은 가구 임대에만 적용됩니다. 일반 임대는 부동산 소득으로 분류되며 다른 규칙이 적용됩니다.

출처

법적 정보

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