임대료 상한제(긴급 지역): 상한 연장, 2027년 7월 31일까지 (프랑스)

긴급 지역에 주택을 두고 계신가요? 세입자가 바뀔 때 임대료를 올릴 수 있는지 궁금하실 텐데요. 짧게 답하면, 아주 제한적인 예외를 제외하고는 불가능합니다. 그리고 주택이 DPE F 또는 G 등급이라면 답은 더 짧아집니다. 불가능합니다. 끝.

2026년 7월 20일자 법령 n° 2026-644호(2026년 7월 22일 관보 게재)는 긴급 지역의 임대료 변동 상한제를 1년 더 연장합니다. 이 법령은 2026년 8월 1일부터 2027년 7월 31일 사이에 체결되거나 갱신되는 계약에 적용됩니다. 혁신적인 내용은 아닙니다. 2012년부터 시행된 제도의 수많은 재연장 중 하나일 뿐입니다. 하지만 매년 계약 서명 시점에 이 규정을 처음 알게 되는 임대인과, 불법적인 임대료를 모른 채 지불하는 세입자가 생겨나고 있습니다.

이 가이드에서는 실제로 상한이 적용되는 부분, 적용되지 않는 부분, 그리고 DPE F/G 등급 동결이 실제로 무엇을 의미하는지 자세히 설명합니다.

30초 요약

긴급 지역 내 공실 주택 재계약: 새 계약의 임대료는 직전 세입자에게 적용된 마지막 임대료를 초과할 수 없습니다. 지난 12개월 동안 개정이 없었다면 IRL(임대료 기준 지수)에 따라 조정될 수 있습니다.
계약 갱신: 임대료 인상은 IRL 변동률로 제한됩니다. 단, 임대료가 명백히 저평가되었거나 공사로 인한 인상이 정당화되는 경우는 예외입니다.
DPE F 또는 G 등급 주택: 전면 동결. 재계약이나 갱신 시에도 임대료는 직전 세입자의 임대료를 초과할 수 없습니다. IRL 개정도 불가능합니다.
적용 기간: 2026년 8월 1일부터 2027년 7월 31일 사이에 체결되거나 갱신되는 계약.
적용 지역: 2013년 5월 10일자 법령 n° 2013-392호 부록 1°에 명시된 코뮌(2025년 12월 22일자 법령 n° 2025-1267호로 개정).

임대 계약을 체결하거나 인상을 수락하기 전에 요구된 임대료가 이러한 상한을 준수하는지 확인하십시오. 불법적인 임대료는 이의를 제기할 수 있으며, 초과 징수분은 반환받을 수 있습니다.

법적 근거

임대료 변동 상한제는 1989년 7월 6일자 법률 n° 89-462호 제18조에 근거합니다. 이는 ELAN 법에 따라 일부 코뮌(파리, 릴, 리옹, 빌뢰르반, 보르도 등)에서 시범적으로 도입된 임대료 수준 상한제와 혼동해서는 안 됩니다. 이는 별개의 제도이며, 같은 지역에 중첩 적용될 수 있습니다.

2017년 7월 27일자 법령 n° 2017-1198호는 시행 세부 사항을 정합니다. 이 법령은 매년 개정되며, 가장 최근 개정은 2026년 7월 20일자 법령 n° 2026-644호입니다.

적용 대상 주택

이 제도는 1989년 7월 6일자 법률의 적용을 받는 주거용 또는 업무·주거 겸용으로 사용되는 주택(주거용 또는 가구 비치) 및 이동 계약(bail mobilité)에 적용됩니다.

다음은 제외됩니다:

HLM(공공 임대 주택)
APL(주거 보조금) 협약 주택
1948년 법률 적용 주택
계절성 임대

긴급 지역 코뮌

해당 코뮌은 2013년 5월 10일자 법령 n° 2013-392호(공실 주택 세금 관련) 부록 1°에 명시된 코뮌입니다. 이 구역은 2025년 12월 22일자 법령 n° 2025-1267호로 업데이트되었습니다. 일부 도시 단위가 새로 포함되었고, 일부는 범위가 변경되었으며, 일부 코뮌은 제외되었습니다.

2024년 목록이나 오래된 블로그 게시물을 신뢰하지 마십시오. Service-Public의 공식 시뮬레이터로 해당 주택의 정확한 코뮌을 확인하십시오.

재계약 시 원칙

공실 주택을 다시 임대할 때, 새 계약의 임대료는 직전 세입자에게 적용된 마지막 임대료를 초과할 수 없습니다.

두 가지 경우가 있습니다:

퇴거 세입자의 임대료가 지난 12개월 동안 개정되지 않은 경우: 임대인은 새 계약 서명일 현재 공표된 IRL 변동률을 적용할 수 있습니다.
임대료가 지난 12개월 동안 개정된 경우: 새 계약의 임대료는 퇴거 세입자의 임대료와 정확히 동일해야 합니다.

중요한 세부 사항: 직전 세입자의 계약에 점진적 임대료 재평가(예: 6년에 걸친 인상)가 명시되어 있고, 세입자가 재평가가 끝나기 전에 떠난 경우, 임대인은 실제로 지불된 마지막 임대료가 인상분의 일부만 반영하더라도 새 세입자에게 재평가된 전체 임대료를 적용할 수 있습니다.

재계약 시 예외

임대인은 다음 두 가지 경우에 직전 세입자의 마지막 임대료를 초과할 수 있습니다:

주변 임대료에 비해 명백히 저평가된 임대료
마지막 임대 이후 수행된 개선 또는 기준 충족 공사로, 법령에서 정한 특정 특성을 갖춘 경우

이러한 예외는 엄격하게 제한됩니다. 임대인은 임대료가 명백히 저평가되었거나 공사의 성격을 입증할 수 있어야 합니다. 단순한 페인트칠로는 충분하지 않습니다.

계약 갱신

갱신 시 임대료 인상은 IRL 변동률로 제한됩니다. 여기서도 두 가지 예외가 있습니다: 명백히 저평가된 임대료 또는 인상을 정당화하는 개선 공사.

F 및 G 등급 주택의 특별한 경우

2022년 8월 24일부터 체결, 갱신 또는 재계약되는 계약의 경우, DPE F 또는 G 등급 주택의 임대료는 직전 세입자에게 적용된 마지막 임대료를 초과할 수 없습니다. 이는 기후·회복력 법률(loi Climat et Résilience)에서 비롯된 1989년 7월 6일자 법률 제17조입니다.

직접적인 결과: 2017년 7월 27일자 법령의 규정은 F 및 G 등급 주택에는 적용되지 않습니다. 즉, 재계약이나 갱신 시 임대료 인상이 전혀 불가능합니다. IRL에 따른 연례 개정조차 무력화됩니다.

이는 전면 동결이며, 긴급 지역 여부와 관계없이 적용됩니다. 긴급 지역 밖의 F 또는 G 등급 주택도 적용 대상입니다.

왜 문제가 될 수 있나

전형적인 함정은 임대인이 직전 세입자의 마지막 임대료를 확인하지 않고 "시세"로 재계약 임대료를 책정하는 것입니다. 긴급 지역에서는 이러한 관행이 불법입니다. 확인하지 않고 서명한 세입자는 때로는 몇 달 동안 너무 높은 임대료를 지불하다가 나중에야 알게 됩니다.

또 다른 함정은 변동 상한제와 수준 상한제를 혼동하는 것입니다. 예를 들어 파리에서는 두 제도가 모두 적용됩니다. 임대인은 변동 상한을 준수하면서도 도지사 명령으로 정한 기준 임대료 상한을 초과할 수 있습니다. 세입자는 두 가지를 모두 확인해야 합니다.

F 및 G 등급 주택의 경우는 더 교묘합니다. 많은 임대인이 동결이 갱신에도 적용된다는 사실을 모릅니다. IRL 인상안을 보내고, 세입자는 DPE를 확인하지 않고 수락하며, 임대료는 불법이 됩니다. 이의 제기가 가능하지만, 기한 내에 조치해야 합니다.

마지막으로, 2025년 12월 22일자로 구역이 변경되었습니다. 일부 코뮌은 긴급 지역에 포함되었고, 일부는 제외되었습니다. 오래된 목록에 의존하는 임대인은 자신이 자유롭게 임대료를 정할 수 있다고 잘못 믿거나, 반대로 상한이 적용된다고 잘못 믿을 수 있습니다. 두 경우 모두 실수는 비용이 많이 듭니다.

구체적인 예. 긴급 지역인 안시의 아파트. 직전 세입자는 14개월 동안 개정 없이 관리비 별도 850€를 지불했습니다. 해당 기간 동안 IRL은 2.1% 상승했습니다. 임대인은 새 세입자에게 850€ × 1.021 = 867.85€를 제안할 수 있습니다. 1센트도 더 받을 수 없습니다. 주변 광고에 맞춰 920€를 제안하면 불법입니다.

같은 예에서 주택이 DPE F 등급이라면, 임대인은 850€만 제안할 수 있습니다. IRL 변동은 무력화됩니다. 867.85€를 제안하면 불법입니다.

알아야 할 예외

긴급 지역 밖의 주택: 변동 상한제는 적용되지 않습니다. 단, DPE F/G 동결은 모든 곳에 적용되므로 주의하십시오.
HLM 또는 APL 협약 주택: 변동 제도에서 제외됩니다.
계절성 임대: 제외됩니다.
명백히 저평가된 임대료: 임대인은 상한을 초과하는 인상을 제안할 수 있지만, 주변 임대료 참고 자료로 입증할 수 있어야 합니다. 절차는 제한적이며, 세입자는 이의를 제기할 수 있습니다.
개선 공사: 공사가 법령의 특성을 충족하면 인상이 가능합니다. 단순한 리모델링으로는 충분하지 않습니다.
F 또는 G 등급 주택: 예외 없음. 공사가 있거나 임대료가 저평가되어도 동결은 전면적입니다.

체크리스트: 긴급 지역 임대료 확인

코뮌이 실제로 긴급 지역인지 확인(2025년 12월 22일자 법령이 반영된 Service-Public 시뮬레이터 사용).
임대 유형 파악: 일반 주택, 가구 비치, 이동 계약, 주거용.
주택이 제도에서 제외되는지 확인(HLM, APL 협약, 1948년 법률, 계절성).
직전 세입자에게 적용된 마지막 임대료와 마지막 개정 날짜 확인.
상한 계산: 마지막 임대료 + (지난 12개월 동안 개정이 없었다면) IRL 변동률.
주택의 DPE 확인. F 또는 G 등급이면 상한은 마지막 임대료이며, 인상은 불가능합니다.
임대인이 저평가 또는 공사를 주장하면 증빙 자료를 요구하십시오.
요청된 임대료에 의문이 있으면 확인 전에 서명하지 마십시오.

가능한 조치

불법 임대료를 발견한 세입자:

증거 수집: 임대 계약서, 영수증, DPE, 직전 세입자의 마지막 임대료(직전 세입자가 18개월 이내에 퇴거한 경우 계약서에 명시).
내용 증명 우편으로 임대인에게 임대료 시정을 요구하는 내용 증명 발송.
응답이 없으면 주 분쟁 조정 위원회에 신청한 후, 보호 사건 재판부에 제소.
임대료 감액 소송이 가능하며, 초과 징수분 반환을 요구할 수 있습니다.

임대료를 안전하게 유지하려는 임대인:

임대료를 정하기 전에 구역을 확인하십시오.
직전 임대료와 개정 날짜의 기록을 보관하십시오.
주택이 F 또는 G 등급이면 IRL 인상도 제안하지 마십시오.
공사 또는 저평가 임대료의 경우, 인상을 제안하기 전에 견고한 서류를 준비하십시오.

계약의 적법성이나 요청된 임대료에 의문이 있으면, 계약 분석을 통해 불법적인 계약을 피할 수 있습니다.

FAQ

가구 비치 임대에도 상한제가 적용되나요? 네. 주거용 가구 비치 임대는 일반 주택 임대와 동일한 변동 상한제가 적용됩니다.

이동 계약(bail mobilité)도 적용되나요? 네. 1989년 7월 6일자 법률의 적용을 받는 이동 계약도 이 제도의 적용을 받습니다.

긴급 지역 밖의 F 또는 G 등급 주택도 임대료를 올릴 수 없나요? 네. F 및 G 등급 주택의 임대료 동결은 긴급 지역 여부와 관계없이 전국적으로 적용됩니다.

우리 코뮌이 긴급 지역인지 어떻게 알 수 있나요? 2025년 12월 22일자 법령으로 업데이트된 구역이 반영된 Service-Public 공식 시뮬레이터를 사용하십시오.

F 또는 G 등급 주택의 갱신 시 임대료를 올릴 수 있나요? 아니요. 동결은 전면적입니다. IRL 인상, 저평가 임대료 인상, 공사 인상 모두 불가능합니다.

계약서에 직전 세입자의 마지막 임대료가 명시되지 않은 경우는요? 직전 세입자가 18개월 이내에 퇴거한 경우 이 명시는 의무입니다. 명시가 없으면 임대료 감액 소송의 근거가 될 수 있습니다.

출처

법적 정보

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